Quand abandonner votre prêt hypothécaire
Table des matières
Développer
- Quand s’éloigner a du sens
- Calcul du coût de l’abandon d’un prêt hypothécaire
- Méthodes de sortie d’un prêt hypothécaire
- Le Double Standard
- La ligne de fond
Si vous avez une hypothèque d’un montant supérieur à la valeur de votre propriété, que faites-vous? Si vous êtes le propriétaire de la plus grande propriété résidentielle de Manhattan, vous pourriez décider de vous éloigner, laissant le désordre à vos créanciers pendant que vous vous occupez de vos affaires.
En fait, c’est précisément ce qui s’est passé lorsque Tishman Speyer, la société américaine qui investit dans l’immobilier, a abandonné les 11 000 unités Stuyvesant Town et Peter Cooper Village à Manhattan en 2010. C’était l’une des plus grandes défaillances de l’histoire – et l’entreprise toujours a réussi à rester en affaires. Tishman Speyer ne faisait que suivre le chemin de nombreuses entreprises immobilières commerciales qui l’avaient précédé.
Cependant, si vous êtes titulaire d’un prêt hypothécaire résidentiel, vous éloigner d’un prêt hypothécaire aura probablement un aspect différent (il est peu probable que ce soit aussi simple et simple). Pourtant, cela peut vous surprendre d’entendre ce conseil: mathématiquement parlant, s’éloigner peut parfois être le choix le plus prudent.
Points clés à retenir
- Il y a des moments où s’éloigner d’un prêt hypothécaire résidentiel est la meilleure option.
- Pendant la Grande Récession, de nombreux propriétaires – même ceux qui avaient un revenu suffisant pour couvrir leur prêt hypothécaire – ont décidé de partir après que leur maison ait perdu de la valeur.
- Certains experts affirment qu’il peut être judicieux de renoncer à une hypothèque chaque fois qu’il est possible de louer un logement similaire à un prix inférieur au paiement de l’hypothèque.
- Les titulaires de prêts hypothécaires à taux variable qui possèdent des maisons qui ont perdu de la valeur sont plus susceptibles d’abandonner leur prêt hypothécaire pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt.
- Si s’éloigner est la meilleure option, préparez-vous et planifiez votre prochain logement.
Quand s’éloigner a du sens
Avant la bulle immobilière nationalede la fin des années 2000, onpouvait généralement s’attendre à ce que les prix de l’immobilier augmentent avec le temps.Bien que quelques régions géographiques connaissent parfois une baisse des valeurs, sur une base nationale, les maisons ont gagné en valeur au fil du temps. Jusque-là, c’était la tendance à long terme aux États-Unis
Cependant, en 2008 et 2009, la valeur des propriétés a chuté (parfois, affichant des baisses de valeur à deux chiffres).À la fin de 2009 et à l’ouverture de 2010, environ 25% de tous les prêts hypothécaires à l’échelle nationale étaient sous l’ eau – le montant dû sur les prêts hypothécaires était supérieur à la valeur des maisons. À ce stade, ce qui était auparavant impensable à certains effectivement eu lieu: Les emprunteurs qui pouvaient encore se permettre de faire leurs paiements hypothécaires ont décidé de ne pas le faire.
Si vous pouvez louer une maison de type similaire à un prix inférieur au coût de l’hypothèque, certains experts suggèrent que s’éloigner d’une maison est une bonne décision financière. Dans un scénario où vous êtes sous l’eau sur votre prêt hypothécaire et confronté à une hausse des taux d’intérêt (en raison d’un prêt hypothécaire à taux ajustable ), l’incitation à vous retirer peut être encore plus attrayante.(Lorsqu’une crise du logement survient, les grands gagnants sont souvent les locataires.)2
Calcul du coût de l’abandon d’un prêt hypothécaire
Le calcul pour comparer le coût du loyer au coût d’une hypothèque est un calcul simple. Un outil pour estimer vos mensualités hypothécaires est unecalculatrice hypothécaire. Déterminer le temps qu’il faudra à votre maison pour récupérer sa valeur perdue est un effort légèrement plus complexe. L’utilisation d’une augmentation annuelle de la valeur de 5% fournira un chiffre approximatif basé sur les moyennes nationales. Un peu de recherche peut vous aider à faire des ajustements pour les marchés régionaux et locaux. Prenons un exemple:
- Prix d’origine: 200000 $
- Valeur du jour: 150 000 $
- Perte de valeur: 25%
Si la valeur de l’immobilier grimpe en moyenne de 5% par an, il faudra six ans pour que cette maison atteigne son prix de vente. Cela permet au propriétaire d’atteindre un seuil de rentabilité, mais il n’y a aucun profit à montrer (et le propriétaire a payé des intérêts sur le prêt chaque année). Si les prix baissent encore de 10%, la reprise prendra encore plus de temps. (De toute évidence, l’appréciation du prix du logement n’est pas assurée.)
- Prix d’origine: 200000 $
- Valeur après une baisse de 25%: 150 000 $
- Valeur après une autre baisse de 10%: 135 000 $
Le temps de récupération est maintenant de plus de huit ans.
Méthodes de sortie d’un prêt hypothécaire
La vente à découvert, la forclusion volontaire et la forclusion involontaire sont trois des méthodes les plus courantes pour se soustraire à une hypothèque. Une vente à découvert se produit lorsque l’emprunteur vend une propriété pour un prix inférieur au montant dû sur l’hypothèque. L’acheteur de la propriété est un tiers (et non la banque), et tout le produit de la vente va au prêteur. Le prêteur pardonne la différence ou obtient un jugement contre l’emprunteur. Ensuite, l’emprunteur doit effectuer le paiement de tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de l’hypothèque.
Tous les prêteurs n’accepteront pas une vente à découvert, mais s’ils le font, la vente à découvert offre une alternative à la forclusion.
Dans une forclusion volontaire, le propriétaire cède volontairement la propriété au prêteur. Pour organiser une forclusion volontaire, parlez à votre banque et prenez des dispositions pour remettre les clés de la propriété. Bien que ce processus ait un impact négatif sur la cote de crédit du propriétaire, des paiements supplémentaires sur l’hypothèque ne sont plus nécessaires.
La forclusion involontaire est initiée par le prêteur pour non-paiement. Le prêteur utilise le système juridique pour prendre possession de la propriété. Alors que le propriétaire est souvent autorisé à vivre dans la propriété pendant des mois (gratuitement) pendant le processus de saisie, le prêteur fera un effort actif pour recouvrer la dette et, à la fin, le propriétaire sera expulsé.
Le Double Standard
Les entreprises réduisent régulièrement leurs effectifs et restructurent leur dette. Cela peut nuire (et parfois détruire) les fournisseurs qu’ils ne paient pas. Cependant, ceux-ci sont considérés comme de «bons» mouvements commerciaux; les cours des actions de ces sociétés augmentent généralement par la suite.
Cependant, lorsqu’un propriétaire individuel tente de prendre la même décision, le système juridique est mis en place pour protéger les bénéfices du prêteur. Alors que seule une minorité de banques acceptera une vente à découvert pour un propriétaire, toutes sont disposées à saisir.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Des règles du jeu équitables pour les consommateurs et les entreprises signifieraient que les propriétaires ne devraient ressentir aucun remords à l’idée de renoncer à un prêt que les entreprises qui font défaut ou qui ont des propriétés saisies. Comme le terrain n’est pas de niveau, les emprunteurs qui s’en vont doivent être prêts à accepter les conséquences, qui peuvent inclure un crédit endommagé, le harcèlement des agences de recouvrement et des difficultés à obtenir du crédit pendant des années.
La ligne de fond
Après avoir terminé vos recherches, si vous éloigner est votre meilleure option, soyez prêt. Pour vous assurer d’avoir un logement, achetez une nouvelle maison plus petite – ou louez un appartement – avant de quitter votre maison actuelle. Achetez une voiture et tout autre article coûteux nécessitant un financement avant que votre cote de crédit ne soit abaissée, et mettez de l’argent de côté pour faciliter la transition.