Devenir propriétaire est-il plus difficile qu’il n’en vaut la peine?
La location résidentielle est le moyen de gagner de l’argent, du moins le prétendent certaines personnes. En surface, il semble que ce soit un pari infaillible; en réalité, c’est généralement plus un mal de tête que ça ne vaut la peine. Les défis commencent tôt et impliquent presque toujours du temps et de l’argent. Jetons un coup d’œil à six des plus grands.
Points clés à retenir
- Investir dans une propriété locative résidentielle peut être un moyen lucratif d’augmenter votre patrimoine, bien que cela puisse entraîner de nombreuses difficultés.
- Les défis qui accompagnent la possession d’un bien locatif comprennent la recherche d’un bien convenable, la préparation de l’unité, la recherche de bons locataires, les problèmes d’entretien, les tracas qui surviennent et la modification des taux d’intérêt ayant un impact sur le prix de location.
- Il existe des moyens de faciliter le processus, comme acheter une propriété de base, vivre à proximité de l’unité et en faire une entreprise à plein temps.
- L’embauche d’un gestionnaire immobilier peut alléger le fardeau de la gestion d’un immeuble locatif, mais réduira les bénéfices.
Défi 1: Trouver une propriété
Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d’ un bon rapport locatif propriété. Tant de texte a été consacré au sujet en raison de son importance cruciale. Achetez un logement trop cher et vous ne gagnerez jamais d’ argent. Mais essayer de conclure une bonne affaire peut également être gênant. L’achat d’un réparateur-supérieur nécessite que vous disposiez des compétences, du temps, des outils et de l’argent nécessaires pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires.
Si vous n’êtes pas pressé, cela peut être un moyen de faire une bonne affaire sur votre investissement; si vous avez déjà un emploi à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non consacrée à une activité plus rentable ou plus agréable. Cependant, de nos jours, il existe des sociétés de gestion qui peuvent faire une grande partie de ce travail de fond — de la localisation d’une propriété à sa réhabilitation — pour vous, moyennant des frais, bien sûr.
Défi 2: Préparer l’unité
Mettre n’importe quel bien immobilier en état de location nécessite souvent, au minimum, de la moquette et de la peinture fraîches. Les deux éléments nécessitent du temps et de l’argent. Les moustiquaires de fenêtre, les taches de terrasse et l’entretien de la pelouse sont d’autres besoins courants. Chaque fois qu’un locataire part, ces problèmes doivent également être réexaminés.
Défi 3: trouver des locataires
Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous en avez souvent pour votre argent. La diffusion d’une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de répondants. Au lieu que les étudiants cherchent à économiser de l’argent, vous augmentez vos chances d’avoir des familles et des adultes plus âgés responsables.
Cependant, diffuser une annonce pendant un mois prendra une petite partie de votre portefeuille, et filtrer correctement vos locataires en effectuant une vérification de crédit et une vérification des antécédents prendra une autre bouchée. L’investissement vaut bien le temps et l’argent, car le contrôle augmente vos chances d’obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n’abusent pas de la propriété et ne vous obligent pas à vous engager dans le processus d’ expulsion coûteux et chronophage.
Défi 4: tracas
Même les bons locataires et les propriétés locatives parfaites sont accompagnés de nombreux tracas. Tuyaux cassés, drains bourrés, ressorts de porte de garage cassés, animaux domestiques et colocataires ne sont que quelques-uns des défis qui se présentent. Même les bons locataires veulent toute votre attention immédiate lorsque les eaux usées refont leur chemin dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.
Les mauvais locataires sont un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et le loyer tardif ou impayé peuvent ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est un autre moment difficile. Les dommages aux murs, aux planchers, aux tapis et à d’autres composants de la maison peuvent entraîner des différends et des réparations coûteuses. Étant donné que chaque instant perdu à se disputer est un moment où la maison reste vacante, il vaut souvent mieux mordre la balle et payer les réparations vous-même. En parlant de cela: vous devrez probablement souscrire une assurance propriétaire – non, votre police d’habitation habituelle n’est pas suffisante – et c’est un autre élément de la colonne des dépenses courantes.
Défi 5: Maintenance
L’entretien des principaux composants et équipements est un élément très coûteux. Les nouveaux appareils électroménagers coûtent des centaines de dollars; un nouveau toit ou une nouvelle entrée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 $ par mois et que le toit est de 5 000 $, vous risquez de perdre de l’argent rapidement. Ajoutez de la moquette, de la peinture et un nouveau poêle, ainsi que des locataires qui ne restent pas longtemps, et la propriété pourrait perdre de l’argent pendant des années.
Défi 6: les taux d’intérêt
Qu’est-ce que les taux d’intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? Beaucoup. Lorsque les tarifs baissent, il est souvent moins cher d’acheter que de louer, et la demande pour vos unités peut donc baisser. Réduire le loyer pour rester compétitif peut nuire à votre capacité à gagner de l’argent.
Comment l’argent est-il fait
Avec tous les défis à surmonter, le petit gars peut-il gagner de l’argent avec l’immobilier locatif? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont mises en évidence ci-dessous:
1. Résidentiel
Partager l’espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une entreprise rentable. Étant donné que vous êtes sur place et que vous prévoyez de vous occuper de la propriété de toute façon, l’argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis sont toujours d’actualité et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et serez en contact étroit avec les locataires. Planifiez de manière appropriée et examinez soigneusement.
2. Allez basique
Louer un appartement miteux qui n’a pas de belles commodités, faire le moins d’entretien possible et ne pas entretenir les apparences conduit à des bénéfices. Si vous ne le croyez pas, regardez les logements hors campus dans n’importe quelle ville universitaire du pays. Cela ne sonne pas très bien, mais une propriété basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, climatisation, etc.) simplifie le processus.
Quatre murs et un plancher fournissent un minimum d’exigences d’entretien et peu de choses qui peuvent se casser ou être endommagées. Attirer des locataires grâce à des programmes subventionnés par le gouvernement, comme le logement en vertu de l’article 8, offre un revenu garanti. Le défi ici a tendance à être qu’en échange de quelques dollars dans la main, vous obtenez souvent une classe de locataires rude et une propriété qui s’use dur.
3. Détentions à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu’ils atteignent essentiellement le seuil de rentabilité du loyer et des dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à un prix avantageux, à laisser le loyer des locataires payer l’ hypothèque, puis à vendre dans 30 ans, en profitant, espérons-le, d’une certaine appréciation des prix.
Une propriété locative vous offre la flexibilité du moment de vendre une propriété, évitant un marché immobilier faible en louant la propriété et en attendant de la vendre dans un marché en plein essor.
Bien qu’il s’agisse d’une approche raisonnable, les bénéfices sont probablement faibles et l’ impôt sur les gains en capital peut être lourd (compte tenu de votre base de faible coût ). Et cela demande encore du temps et des efforts qui auraient pu être mieux dépensés ailleurs.
4. Allez à temps plein
Les propriétaires sérieux adoptent une approche sérieuse. Ils incorporent, achètent plusieurs bâtiments et effectuent eux-mêmes une part importante des travaux. C’est une décision de style de vie qui nécessite des poussées de temps et d’énergie sérieuses, ainsi qu’une stratégie d’achat et de vente pour maximiser les reports et radiations de pertes fiscales et pour minimiser les revenus.
Embaucher un gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier peut gérer de nombreuses tâches liées à la gestion d’un immeuble locatif. Cela comprend le marketing, la sélection des locataires, la maintenance, la budgétisation et la perception des loyers. Vous pouvez envisager d’embaucher un gestionnaire immobilier si vous souhaitez déléguer ces tâches, même si cela réduira vos bénéfices.
Rôle du gestionnaire immobilier
Les gestionnaires immobiliers peuvent gérer une variété de rôles. Ce que c’est, exactement, c’est à vous de négocier avec votre manager. Il est important d’identifier quel sera leur rôle et d’élaborer une liste de tâches et de responsabilités. Votre gestionnaire immobilier trouvera-t-il simplement des locataires? Ou vont-ils s’occuper de l’entretien quotidien et de la perception du loyer?
Un gestionnaire immobilier peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. Vous devriez parler à votre comptable fiscaliste pour déterminer l’approche la plus favorable et pour déterminer les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.
Vous pouvez également engager une société de gestion immobilière; une entreprise avec laquelle vous avez conclu un contrat pour traiter directement tous les aspects du bien locatif. Cela peut être coûteux, mais cela peut être idéal si vous avez plusieurs propriétés locatives.
Sélection d’un gestionnaire immobilier
Assurez-vous que tout gestionnaire immobilier que vous envisagez satisfait aux exigences de licence locales et nationales appropriées.
Vous voudrez peut-être rechercher un gestionnaire expérimenté dans les domaines de la publicité, du marketing, des relations avec les locataires, de la perception des loyers, de la budgétisation, de la location et de l’entretien. Un bon gestionnaire immobilier connaîtra également les lois locales et nationales. En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des actes de votre gestionnaire, vous pouvez donc être poursuivi si votre gestionnaire enfreint des lois sur le logement équitable.
Une fois que vous avez choisi un gestionnaire immobilier et les conditions de l’accord, vous devez rédiger un accord de gestion immobilière qui identifie les fonctions, la rémunération et les conditions de résiliation du gestionnaire.
La ligne de fond
Est-ce que devenir propriétaire en vaut la peine? Vous seul pouvez décider. Assurez-vous simplement de regarder avant de sauter et de vous lancer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.
En sachant dans quoi vous vous embarquez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrez et plus susceptible de profiter de l’expérience.