Méthode de vente répétée
Quelle est la méthode des ventes répétées?
La méthode des ventes répétées est une manière de calculer les variations du prix de vente d’un même bien immobilier dans des délais précis.
Les analystes du marché du logement utilisent cette approche relativement simple pour estimer les variations des prix des logements sur des périodes allant de mois à plusieurs années. Divers indices des prix des logements ont adopté la méthode des ventes répétées pour fournir des informations sur le marché immobilier aux acheteurs et vendeurs, aux investisseurs immobiliers et à ceux qui travaillent dans les secteurs du logement et du financement du logement.
Points clés à retenir
- La méthode des ventes répétées évalue comment les évaluations des maisons changent au fil du temps en se concentrant sur les différents prix de vente d’un même bien immobilier.
- Divers indices des prix des logements ont adopté la méthode des ventes répétées pour éliminer le problème de la prise en compte des différences de prix dans les maisons aux caractéristiques variables.
- La méthode des ventes répétées n’est pas sans défauts, limitant les données aux maisons qui ont été vendues plus de deux fois au cours de la période d’échantillonnage et oubliant le fait que la même propriété peut changer avec le temps.
Comprendre la méthode des ventes répétées
Le marché du logement est considéré comme l’un des principaux indicateurs économiques des États-Unis. L’état du marché du logement et l’ économie globale sont interdépendants à bien des égards. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, les propriétaires gagnent en confiance et relâchent souvent les cordons de leur bourse, ce qui déclenche une hausse des dépenses de consommation. Les promoteurs sont également soutenus par des signes de demande accrue, stimulant le produit intérieur brut (PIB) en investissant davantage dans de nouveaux terrains, matériaux et emplois pour construire de nouvelles maisons.
Les indices des prix des logements sont chargés de la tâche importante et délicate d’évaluer les tendances de l’immobilier. La majorité d’entre eux cherchent à atteindre cet objectif en suivant les évaluations dans une région spécifique sur une certaine période de temps. Malheureusement, certains des calculs utilisés par ces indices peuvent donner une image inexacte des tendances des prix des logements.
Les calculs défectueux incluent la sélection d’échantillons aléatoires de maisons à suivre. Ces propriétés peuvent ne pas être à vendre ou leurs structures et types peuvent être très différents. Un indice qui surveillait le prix médian des maisons dans une zone spécifique – comme l’ indice médian de la National Association of Realtors (NAR) ou l’indice médian du Census Bureau – n’identifierait pas les changements dans la structure des maisons par rapport aux facteurs extérieurs du marché susceptibles d’influer sur le prix.
La méthode des ventes répétées est entrée en scène pour surmonter ces problèmes structurels. Il a été créé pour suivre l’évolution du prix de l’immobilier entre une vente en cours et une vente précédente, ce qui permet de garantir que les produits similaires sont comparés à des produits similaires.
Avantages et inconvénients de la méthode des ventes répétées
Les méthodes de vente répétée calculent les variations des prix des maisons en fonction des ventes de la même propriété, évitant ainsi le problème d’essayer de tenir compte des différences de prix dans les maisons aux caractéristiques variables. Les méthodes de vente répétée offrent également une alternative plus précise à l’ analyse de régression ou au calcul du prix de vente moyen par zone géographique.
Le concept de la méthode des ventes répétées a été introduit pour la première fois par Martin Bailey, Richard Muth et Hugh Nourse en 1963, puis modifié par Karl Case et Robert Shiller à la fin des années 1980.
Cependant, la méthode des ventes répétées n’est en aucun cas irréprochable. L’un de ses principaux inconvénients est qu’il ne tient pas compte des maisons qui n’ont été vendues qu’une seule fois au cours de la période indiquée.
Une autre est qu’une propriété vendue à deux moments différents au cours d’une période d’échantillonnage peut ne pas être nécessairement identique. La même maison peut s’être considérablement détériorée en état ou avoir subi de grandes rénovations, ce qui a une incidence sur sa comparabilité.
Exemples de la méthode des ventes répétées
L’indice du logement le plus connu qui repose sur la méthode des ventes répétées est peut-être l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller. L’indice Case-Shiller mesure les variations de la valeur du marché résidentiel américain en suivant le prix d’achat et la valeur de revente des maisons unifamiliales qui ont fait l’objet d’au moins deux transactions sans lien de dépendance.
L’indice ne tient pas compte des nouvelles constructions, des condos et des coopératives et exclut également les transactions avec lien de dépendance, comme les ventes de maisons entre membres de la famille à des prix inférieurs à ceux du marché.
Parmi les autres indices qui utilisent la méthode des ventes répétées, citons l’ indice mensuel des prix des logements (HPI) de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), basé sur les données de Freddie Mac sur les prix de vente et les évaluations de refinancement des maisons unifamiliales, et First American L’indice des prix des logements LoanPerformance de CoreLogic, qui couvre une zone géographique plus large que les indices Case-Shiller ou FHFA. Le principal indice des prix des maisons au Canada, l’Indice composite national des prix des maisons, adopte également la méthode des ventes répétées.
Des indices comme ceux-ci signalent généralement les variations des prix des maisons par rapport au mois, au trimestre et à l’année précédents. L’augmentation des prix des maisons indique une demande croissante, tandis que la baisse des prix signifie une demande décroissante.