Comprendre l’indice du logement de Case-Shiller
L’ indice Case-Shiller, officiellement connu sous le nom d’indice des prix des logements S & P / Case-Shiller, a été élaboré dans les années 1980 par trois économistes – Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Ces hommes ont par la suite formé une société pour vendre leurs recherches de suivi des prix des logements à travers les États-Unis. Cette société a été achetée par Fiserv, Inc., qui compile les données derrière l’indice qui est distribué par Standard & Poor’s.
En fait, l’index Case-Shiller n’est pas qu’un seul index mais composé de plusieurs index:
- L’neuf principales divisions de recensement aux États-Unis
- L’ indice composite de 10 villes couvre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
- L’indice composite de 20 villes comprend toutes les villes ci-dessus, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
- Il existe également 20 index individuels de zone métropolitaine pour toutes les villes énumérées ci-dessus.
Chacun de ces indices, à l’exception de l’indice national qui est calculé trimestriellement et publié le dernier mardi de février, mai, août et novembre, est publié le dernier mardi de chaque mois à 9 h HNE. Il y a un décalage de données de deux mois, donc un rapport publié en mai ne couvrira que les ventes de maisons jusqu’en mars.
Points clés à retenir
- L’indice Case-Shiller est composé de plusieurs indices qui suivent la valeur des résidences unifamiliales individuelles à l’aide des méthodes sans lien de dépendance et de vente répétée.
- D’autres index, comme celui utilisé pour évaluer les condos, existent.
- Un index qui suit les valeurs des propriétés au niveau du comté peut offrir des informations locales plus pertinentes aux acheteurs potentiels.
- Tous les indices des prix des logements, en particulier le Case-Shiller, sont des baromètres non seulement du marché du logement, mais aussi de la santé de l’économie dans son ensemble.
Ce que l’index fait et ne suit pas
Chaque indice mesure les variations des prix des méthode des ventes répétées, qui compare les prix de vente des mêmes propriétés au fil du temps. Les nouvelles constructions sont exclues. Comme ces maisons n’ont pas été vendues auparavant, il n’y a aucun moyen de calculer comment leurs prix de vente ont changé jusqu’à ce qu’ils aient eu deux propriétaires.
Les types de ventes suivis par les indices Case-Shiller sont appelés transactions de vente sans lien de dépendance. Il s’agit de transactions où la maison a été vendue à la valeur marchande et les données sur le prix de vente peuvent être utilisées pour obtenir un instantané précis du marché du logement. Une transaction par laquelle une mère vendait sa maison à son fils à un prix avantageux inférieur à celui du marché ne serait incluse dans aucun indice Case-Shiller. Les ventes de forclusion sont incluses dans les indices, car une vente entre une banque et un particulier est considérée à la fois sans lien de dépendance et comme une vente répétée.
Les copropriétés et les coopératives ne sont incluses dans aucun des principaux indices. Cependant, il existe des indices de condos distincts qui suivent les prix des condos dans cinq grands marchés: Boston, Chicago, New York, Los Angeles et San Francisco.
Sont également exclues de l’index les propriétés dont la désignation change (par exemple, une propriété qui était jusqu’à récemment considérée comme une maison mais qui est maintenant un condo ne serait pas incluse), les ventes juste avant ou après qu’une propriété a été radicalement modifiée (comme deux -une chambre à coucher transformée en maison de cinq chambres), et des transactions qui semblent comporter des erreurs de données (une maison vendue pour 100 000 $ qui a ensuite été déclarée vendue pour 10 000 $, par exemple).
Pourquoi les prix des maisons sont importants
Même si vous n’achetez ou ne vendez pas une maison, les prix des maisons sont un indicateur de la performance de l’économie dans son ensemble. Les gens sont-ils convaincus que le moment est venu de faire un investissement important et coûteux? Quelle est la performance économique d’une région géographique particulière? Quelles sont les performances des entreprises qui ont une part importante dans le secteur du logement? L’indice Case-Shiller donne un aperçu de tous ces indicateurs.
Il est même possible de profiter indirectement des variations des prix des maisons en investissant dans des contrats à terme et des options sur les indices des prix des maisons S & P / Case-Shiller sur le Chicago Mercantile Exchange. Ce type d’investissement est recommandé pour les entreprises telles que les promoteurs immobiliers et immobiliers, les banques, les prêteurs hypothécaires et les fournisseurs de logements pour les aider à atténuer le risque de leurs importantes participations dans le secteur du logement. Même les entreprises qui n’ont que peu ou rien à voir avec le logement peuvent vouloir investir dans ces produits pour diversifier leur portefeuille et gérer les risques d’investissement.
Enfin, de nombreuses personnes ont au moins autant, sinon plus, investi dans leur maison que dans des actions. Les mouvements de prix des logements ont donc un impact significatif sur la valeur totale de leurs portefeuilles.
Deux autres indices des prix des logements aux États-Unis
Indice des prix des logements (IPH)
La Federal Housing Finance Agency (FHFA) des États-Unis, créée en vertu de la loi de 2008 sur le logement et la reprise économique6, publie l’indice trimestriel des prixdes logements(IPH). L’IPH couvre 400 régions métropolitaines dans les 50 États et contient des données remontant aux années 1970.
Le FHFA HPI est un peu un terme fourre-tout pour plusieurs indices produits par la FHFA et basés sur des dizaines de millions de ventes de maisons. Will Doerner, économiste superviseur de la Division de la recherche et des statistiques de la FHFA, souligne que pour mettre en évidence différents segments de marché, la FHFA produit trois principaux types d’indices: le HPI Purchase Only, le HPI All-Transactions et le HPI Expanded-Data.
L’IPH de toutes les transactions, par exemple, comprend les refinancements, pas seulement les achats, tandis que l’IPH annuel comprend les données les plus granulaires: jusqu’au niveau du code postal, du comté et du secteur de recensement. Le HPI Purchase Only, par exemple, est celui qui est le plus souvent cité dans les médias. Le HPI Expanded-Data comprend les hypothèques FHA et les informations des registres publics, ce qui permet aux données de couvrir l’ensemble du marché des maisons qui se vendent en dessous de la limite de prêt conforme.
La FHFA crée également d’autres index alternatifs pour les praticiens et les chercheurs. Le HPI sans détresse exclut les saisies et les ventes à découvert. L’IPH annuel offre des données pour des niveaux géographiques granulaires, tels que plus de 2 000 comtés, 19 000 codes postaux et 50 000 secteurs de recensement.
Indice des prix des logements de rendement des prêts
L’indice des prix des logements de performance des prêts, produit par CoreLogic, utilise également des données sur les ventes répétées, mais il est conçu pour être beaucoup plus complet. Le CoreLogic HPI couvre plus de 7 100 codes postaux, plus de 930 zones statistiques de base (ASFC) et plus de 1 300 comtés situés dans les 50 États et le district de Columbia, au moment de la publication. Bien qu’il y ait un décalage de cinq semaines dans les données, CoreLogic reconstruit ses ensembles de données nationaux à partir de zéro chaque mois.
Indices des prix des logements à l’étranger
Les États-Unis ne sont pas le seul pays à produire des indices des prix des logements.
- Le principal indice du Canada est l’Indice composite national des prix des maisons, qui utilise également la méthode des ventes répétées. Il combine des données sur les ventes de maisons unifamiliales dans des villes comme Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.
- L’Irlande permanente tsb House Price Index est produite par permanent tsb Group Holdings, PLC, un important fournisseur de services financiers de détail sur le marché bancaire national irlandais. En effet, le Groupe détient environ 15% des crédits immobiliers résidentiels du pays. Cet indice prend une taille de la maison, le type, l’ emplacement et les autres caractéristiques en compte avant de mettre une valeur sur l’aide d’ une technique complexe appelée analyse de régression linéaire à plusieurs variables.
- Le principal indice du Royaume-Uni est leHalifax House Price Index, du nom d’Halifax, une division du Lloyd’s Banking Group et le plus grand prêteur hypothécaire du Royaume-Uni. Cet indice utilise également une analyse de régression linéaire multivariée.dix
La ligne de fond
L’indice Case-Shiller est un baromètre largement utilisé et respecté du marché immobilier américain et de l’économie en général. Mais ce n’est pas le seul baromètre à surveiller. Pour tout investisseur immobilier sérieux ou autre type d’investisseur, il convient également de garder à l’esprit les indices alternatifs du logement aux États-Unis, ainsi que les IPH étrangers.