Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs
Table des matières
Développer
- Investisseur passif vs professionnel
- Sources de revenus communes
- Gardez de bons registres
- La ligne de fond
Possédez-vous des biens immobiliers que vous louez? Outre le potentiel de revenu régulier et de croissance du capital, les investissements immobiliers offrent des déductions qui peuvent réduire l’impôt sur le revenu sur vos bénéfices.
Mais d’abord, pensez à quel type d’investisseur immobilier vous êtes. Êtes-vous un investisseur passif ou un professionnel de l’immobilier? Votre classification comme l’un ou l’autre fait une grande différence dans le nombre d’allégements fiscaux que vous obtenez.
Investisseur passif vs professionnel
Si vous passez la plupart de vos heures de travail dans l’immobilier en tant que professionnel de l’immobilier, vos pertes locatives ne sont pas passives. Cela signifie que vos pertes sont entièrement déductibles de tous les revenus, passifs ou non passifs.
Points clés à retenir
- Les réparations de votre propriété sont déductibles. Les améliorations sont amortissables.
- Les intérêts hypothécaires sont parfois déductibles. Les paiements de principe ne le sont pas.
- L’assurance, l’entretien de la pelouse et les taxes locales sont déductibles.
S’il s’agit d’un investissement secondaire, vos pertes sont passives et peuvent être déductibles jusqu’à 25 000 $ du revenu de vos locations. La déduction disparaît progressivement si votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) se situe entre 100 000 $ et 150 000 $. Les pertes de plus de 25 000 $ peuvent être reportées à l’année suivante.
L’Internal Revenue Service (IRS) définit un professionnel de l’immobilier comme une personne qui passe plus de la moitié de ses heures de travail dans l’entreprise de location. Cela peut inclure le développement immobilier, la construction, l’acquisition et la gestion. Vous devez également passer plus de 750 heures par an à travailler sur vos biens immobiliers locatifs pour être qualifié de pro.
Sources de revenus communes
Revenus locatifs
L’argent que vous recevez pour le loyer est généralement considéré comme imposable dans l’année où vous le recevez, et non au moment où il était dû ou gagné. Cela signifie que tout paiement anticipé doit être traité comme un revenu.
Par exemple, supposons que vous louiez une maison pour 1 000 $ par mois et que vous exigiez que les nouveaux locataires paient le premier et le dernier mois de loyer lorsqu’ils signent un bail. Dans ce cas, vous devrez déclarer les 2 000 $ que vous avez reçus comme un revenu, même si 1 000 $ de ces 2 000 $ couvrent une période qui pourrait durer plusieurs années.
Dépenses payées par le locataire
Les dépenses que votre locataire paie pour vous sont considérées comme un revenu. Cela comprend, par exemple, une réparation d’urgence sur un réfrigérateur qu’un locataire doit avoir fait pendant que vous êtes à l’extérieur de la ville. Vous pouvez ensuite déduire le paiement de réparation comme frais de location.
Commerce des services
Votre locataire pourrait proposer d’échanger des services en échange d’un loyer. Vous devez inclure une juste valeur marchande des services comme revenu. Par exemple, si votre locataire propose de peindre la maison de location en échange d’un mois de loyer (évalué à 1 000 $), vous devez inclure les 1 000 $ comme revenu, même si vous n’avez pas reçu l’argent comptant. Cependant, vous pourrez déduire les 1 000 $ à titre de dépense.
Dépôts de sécurité
Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lorsque vous les recevez si l’intention est de restituer cet argent au locataire à la fin du bail. Mais que se passe-t-il si votre locataire ne respecte pas les conditions du bail?
Par exemple, supposons que vous collectiez un dépôt de garantie de 500 $ et que votre locataire déménage et laisse des trous dans les murs qui coûtent 400 $ à réparer. Vous pouvez déduire ce montant du dépôt de garantie au cours de l’année où vous le retournez.À ce moment-là, cependant, vous devez inclure les 400 $ que vous avez utilisés pour réparer le mur comme revenu. Vous pourrez également montrer les 400 $ comme dépense déductible.
Réparations Vs. Améliorations
Les propriétaires de biens locatifs peuvent supposer que tout ce qu’ils font sur leur propriété est une dépense déductible. Non, selon l’IRS.
Les frais d’obtention d’un prêt hypothécaire, comme les honoraires et les évaluations, ne sont pas déductibles.
Une réparation maintient votre propriété locative en bon état et constitue une dépense déductible dans l’année où vous la payez. Les réparations comprennent la peinture, la réparation d’une toilette cassée et le remplacement d’un interrupteur défectueux. Les améliorations, par contre, ajoutent de la valeur à votre propriété et ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Vous devez récupérer le coût des améliorations en amortissant la dépense sur la durée de vie de votre propriété. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, une nouvelle terrasse ou un nouveau garage.
D’un point de vue fiscal, vous devriez effectuer des réparations au fur et à mesure que les problèmes surviennent au lieu d’attendre qu’ils se multiplient et nécessitent des rénovations.
Déductions communes
Frais d’hypothèque: Les frais pour obtenir un prêt hypothécaire ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Il s’agit notamment des commissions et des évaluations.
Une fois que vous commencez à effectuer des paiements hypothécaires, tous les paiements ne sont pas déductibles. Étant donné qu’une partie de chaque paiement sert à rembourser le principal, ce montant n’est pas une dépense déductible. La partie payée pour les intérêts est déductible.
Votre société hypothécaire vous enverra un formulaire 1098 chaque année indiquant combien vous avez payé en intérêts tout au long de l’année. C’est déductible. De plus, si une partie de votre paiement comprend de l’argent qui va dans uncompte séquestre pour couvrir les impôts et les assurances, votre société de prêts hypothécaires devrait également vous le signaler.
L’intérêt hypothécaire à domicile est déclaré sur l’ annexe A du formulaire d’impôt 1040. Les intérêts hypothécaires payés sur les biens locatifs qui sont déductibles sont déclarés à l’annexe E.
La Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA), adoptée en 2017, a réduit le capital hypothécaire maximal admissible à l’intérêt déductible à 750000 $ (contre 1 million de dollars) pour les nouveaux prêts. La TCJA a également presque doublé la déduction standard, rendant inutile pour de nombreux contribuables de détailler.
Frais de voyage: L’ argent que vous dépensez en voyage pour percevoir le loyer ou entretenir votre propriété locative est déductible. Cependant, si le but du déplacement était des améliorations, vous devez récupérer cette dépense dans le cadre de l’amélioration et de sa dépréciation.
Vous avez deux choix pour déduirepublication IRS463.
Autres dépenses communes: Outre les réparations et l’ amortissement, certaines des autres dépenses communes que vous pourriez déduire sont:
- Assurance
- Les impôts
- L’entretien des pelouses
- Frais de préparation de la déclaration de revenus
- Pertes de causalité (ouragan, tremblement de terre, inondation, etc.) ou vols
Copropriétés et coopératives:
Si vous êtes propriétaire d’une copropriété ou d’une coopérative locative, chacun a des règles particulières.
Condominiums: Si la location est une copropriété, vous payez probablement des cotisations ou des évaluations pour prendre soin de la propriété commune. Cela comprend la structure du bâtiment, les halls d’entrée, les ascenseurs et les zones de loisirs.
Lorsque vous louez votre copropriété, vous pouvez déduire les dépenses, telles que la dépréciation, les réparations, les intérêts et les taxes liées à cette propriété commune.
Cependant, tout comme pour une location unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire l’argent dépensé pour les améliorations des immobilisations, une telle évaluation pour une cabane au club-house. Au lieu de cela, vous devez amortir le coût de toute amélioration par rapport à son espérance de vie.
Coopératives: Les frais d’un appartement coopératif que vous louez sont déductibles. Cela comprend les frais d’entretien payés à la société coopérative d’habitation.
Les améliorations aux immobilisations sont traitées différemment. Vous ne pouvez pas déduire le coût de l’amélioration, ni l’amortir. Vous devez ajouter le coût de l’amélioration à votre base de coût dans les actions de la société. Cela réduira votre gain en capital lors de la vente de l’appartement.
Gardez de bons registres
En vertu de l’ annexe E de l’IRS, il y a des espaces pour diverses catégories de dépenses. Cela vous donne une flexibilité dans les éléments que vous pouvez déduire.
Mais soyez prêt à étayer votre réclamation et assurez-vous de séparer les dépenses de réparation et d’entretien de celles qui sont des améliorations d’immobilisations. N’oubliez pas que l’argent que vous dépensez pour des améliorations pourrait réduire votre obligation fiscale lorsque vous vendez.
De plus, si vous prétendez être un professionnel de l’immobilier, vous devez conserver des pièces justificatives comme des carnets de rendez-vous, des agendas, des calendriers et des journaux) pour prouver votre participation active et le temps passé sur vos propriétés chaque année.
La ligne de fond
Dans l’ensemble, il existe un certain nombre de déductions disponibles pour les investisseurs immobiliers et il est utile de savoir à celles auxquelles vous êtes admissible.