FPI et FNB de FPI: comment ils se comparent
FPI et FNB de FPI: un aperçu
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui possèdent et exploitent des biens immobiliers pour produire et générer des revenus. Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI, qui représentent la propriété d’une société immobilière individuelle, tout comme des actions ordinaires. La performance individuelle des FPI peut varier considérablement. De nombreux REIT se négocient sur lesgrandes actions des échanges, mais il y a aussi un certain nombre de sociétés deplacement immobilier privé et non cotées enbourse.
Les fonds négociés en bourse (FNB) deFPI, quant à eux, investissent leurs actifs principalement dans des titres de FPI de capitaux propres et d’autres dérivés. Ils ont souvent de faibles ratios de dépenses et suivent passivement les indices pour le marché immobilier plus large. Ces indices de FPI comprennent un certain nombre de types différents de FPI en tant que composants. En suivant un indice, un investisseur peut obtenir une exposition au secteur immobilier plus large sans avoir à risquer le capital sur une entreprise individuelle.
Les investisseurs immobiliers plus sophistiqués peuvent souhaiter investir dans une seule FPI. L’investisseur peut vouloir se concentrer sur une FPI dotée d’une bonne gestion, d’un plan d’affaires solide ou d’une concentration sur une certaine partie du secteur immobilier. Mais pour tout investisseur qui ne souhaite pas exercer une diligence raisonnable sur un certain nombre de FPI différentes, les FNB REIT peuvent constituer un moyen facile d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier en une seule transaction.
Points clés à retenir
- Les fiducies de placement immobilier sont des sociétés qui possèdent et exploitent des biens immobiliers pour produire et générer des revenus.
- Les fonds négociés en bourse de FPI investissent leurs actifs principalement dans des titres de FPI de capitaux propres et d’autres dérivés.
- Il existe trois types différents de FPI: les FPI d’actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides.
- Les FPI n’ont pas à payer d’impôt sur le revenu tant qu’elles se conforment à certaines réglementations fédérales.
- Les FNB REIT sont gérés passivement autour d’indices de propriétaires immobiliers cotés en bourse.
FPI
Comme indiqué ci-dessus, les FPI possèdent et exploitent des propriétés immobilières pour produire et générer des revenus, et offrent des actions sur les marchés public et privé aux investisseurs. Il existe trois principaux types de FPI:les FPI d’actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. Chacun apporte une portée différente à la table – de la base d’investissement au risque. Les investisseurs doivent peser leurs objectifs d’investissement avant de décider de placer leur argent dans l’une de ces FPI.
FPI actions
Près de 90% de toutes les sociétés de placement immobilier sont des sociétés de placement immobilier. Les fiducies de placement immobilier de cette catégorie possèdent ou investissent directement dans des biens immobiliers qui produisent un revenu. Cela signifie que les revenus qu’ils génèrent viennent directement sous la forme de revenus locatifs tirés de ces propriétés.3 Les propriétés vont des centres commerciaux, des immeubles d’appartements et de copropriétés, des espaces de bureaux d’entreprise, des maisons de soins de santé et même des espaces de stockage. Selonreit.com, plus de 2 billions de dollars d’ actifs immobilierssont détenus par des sociétés de placement immobilier.
Ces FPI sont tenues de verser un minimum de 90% de leur revenu aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les FPI par actions doivent verser aux actionnaires au moins 90% de leur revenu sous forme de dividendes.
FPI hypothécaires
Les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques immobilières. Certains mREIT, comme on les appelle communément, peuvent acheter des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qu’il s’agisse deMBS résidentiels ou commerciaux. D’autres achètent ou lancent des offres de prêts hypothécaires aux emprunteurs et aux propriétaires fonciers. Ces FPI tirent profit des intérêts provenant de l’appréciation du prix de la valeur du MBS ou des intérêts perçus sur les prêts hypothécaires.
Ces FPI permettent aux investisseurs d’accéder au marché hypothécaire, tout en leur donnant la liquidité et la transparence des actions publiques.
FPI hybrides
Ces types de FPI constituent le plus petit pourcentage du secteur des FPI. Ils sont une combinaison de FPI d’actions et de prêts hypothécaires. Ils investissent directement dans les propriétés et les prêts hypothécaires. En investissant dans des FPI hybrides, les investisseurs bénéficient à la fois de FPI d’actions et de prêts hypothécaires dans un seul actif. Bien qu’ils puissent investir à la fois dans l’immobilier physique et dans les hypothèques / MBS, ils sont généralement plus fortement pondérés dans l’un par rapport à l’autre.
L’investissement dans des FPI hybrides s’accompagne d’une très faible volatilité et d’un revenu régulier provenant de l’appréciation immobilière et du versement de dividendes.
Avantages fiscaux des REITS
Les FPI n’ont pas à payer d’ impôt sur les bénéfices si elles se conforment à certaines réglementations fédérales. Les FPI doivent distribuer au moins 90% de leur revenu imposable annuellement aux actionnaires sous forme de dividendes et de distributions. Au moins 75% des actifs des FPI doivent être constitués de biens immobiliers, d’espèces ou de bons du Trésor américain, au moins 75% des revenus provenant de loyers, d’hypothèques ou d’autres investissements immobiliers.76 Les actions de FPI doivent être détenues par un minimum de 100 actionnaires.
FNB REIT
Les FNB FPI investissent la majorité de leurs fonds dans des FPI d’actions et d’autres rendements en dividendes élevés.
Les FNB REIT ressemblent à la fois aux actions et aux titres à revenu fixe, procurant un revenu très constant aux investisseurs. Ces types d’actifs doivent verser la majorité de leurs revenus et bénéfices aux actionnaires sur une base annuelle.
Exemples de FPI et de FNB de FPI
FPI
American Tower REIT (AMT ) est l’une des plus importantes sociétés de placement immobilier au monde en termes de capitalisation boursière, qui s’élevait à 101,1 milliards de dollars en mai 2020. Lancée en 2012, elle gère plus de 170 000 immeubles de communications mutualisés. En termes simples, la société possède et exploite des équipements et des infrastructures de diffusion et de communication sans fil dans le monde entier. Le FPI a déclaré une augmentation de 9,9% de ses revenus pour le premier trimestre de 2020 à 1,993 million de dollars, ainsi qu’une augmentation du bénéfice net de 2,7% par rapport à la même période en 2019 à 419 millions de dollars. Au 17 mai 2019, le FPI se négociait à environ 229 $ l’action et offrait un rendement en dividendes de 1,72%.10
Simon Property Group (SPG ) est l’une des plus importantes sociétés de placement immobilier aux États-Unis. Elle possède et exploite des propriétés commerciales en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, y compris des centres commerciaux et des points de vente haut de gamme. Simon se négociait à environ 51 $ au 17 mai 2019, avec une capitalisation boursière de 15,69 milliards de dollars. Simon a offert un rendement en dividendes de 16,28%. Pour le premier trimestre de 2020, SPG a déclaré un chiffre d’affaires total de 1,35 milliard de dollars, une baisse de 1,45 milliard de dollars par rapport à la même période en 2019. Le bénéfice net consolidé est passé de 631 947 dollars au premier trimestre de 2019 à 505 404 dollars dans son homologue de 2020.
FNB REIT
Le Vanguard REIT ETF ( actifs sous gestion (AUM) au 17 mai 2019, avec un ratio de dépenses très faible de 0,12%. Il verse un dividende attractif supérieur à 4,1%. Le fonds détient 183 actions dans ses avoirs. Les 10 plus importants représentaient 48,4% de l’actif net du fonds. Les FPI spécialisées avaient la plus grande répartition des avoirs avec 40,4%, avec 14,4% des avoirs du fonds dans des FPI résidentielles et 8,5% dans des FPI de détail. VNQ a enregistré un rendement de 1,3% pour les trois années précédant 2020 et a augmenté de 7,52% depuis sa création en septembre 2004.1617
Le FNB immobilier américain iShares (Bourse de New York (NYSE).