La méthode REIT

Table des matières

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  • Qu’est-ce qu’une FPI?
  • Types de FPI
  • Avantages
  • Choisir la bonne FPI
  • La ligne de fond

L’abondance de véhicules d’investissement crée un défi pour l’investisseur moyen qui tente de comprendre de quoi il s’agit. Les actions sont le pilier de l’investissement, les obligations ont toujours été le lieu sûr pour garer votre argent, les options ont accru l’ effet de levier des spéculateurs et les fonds communs de placement sont considérés comme l’un des véhicules les plus faciles pour les investisseurs. Un type d’investissement qui n’entre pas tout à fait dans ces catégories et qui est souvent négligé est la fiducie de placement immobilier, ou FPI.

Points clés à retenir

  • Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus.
  • Les FPI par actions possèdent et gèrent des propriétés immobilières.
  • Les FPI hypothécaires détiennent ou négocient des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires.
  • Les FPI génèrent un flux de revenu régulier pour les investisseurs, mais n’offrent guère de plus-value du capital.
  • La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides, contrairement à la plupart des placements immobiliers.

Qu’est-ce qu’une FPI?

Une société de fiducie de FPI qui accumule une masse d’argent, par le biais d’un premier appel public à l’épargne (PAPE), qui est ensuite utilisée pour acheter, développer, gérer et vendre des actifs immobiliers. L’introduction en bourse est identique à toute autre offre de titres avec bon nombre des mêmes règles concernant les prospectus, les exigences de déclaration et la réglementation; cependant, au lieu d’acheter des actions d’une seule société, le propriétaire d’une unité de FPI achète une partie d’un pool immobilier géré. Ce pool de biens immobiliers génère ensuite des revenus par la location, la location et la vente de biens et les distribue directement au détenteur de la FPI sur une base régulière.

Types de FPI

Les FPI, comme la plupart des investissements, se déclinent en une variété de saveurs. Ces fonds ont des classifications qui indiquent le type d’entreprise qu’ils exercent et peuvent être classés en fonction de la façon dont leurs actions sont achetées et vendues.

Les FPI par actions  sont la forme d’entreprise la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers productifs de revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des propriétés du portefeuille.

Les FPI hypothécaires, également appelées mREIT, prêtent de l’argent aux propriétaires et exploitants immobiliers. Le prêt peut se faire soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’acquisition de  titres adossés à des créances hypothécaires  (MBS). Les MBS sont des placements détenant des pools de prêts hypothécaires émis par des entreprises publiques (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la  marge nette d’intérêts – l’écart entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. En raison de l’accent mis sur les prêts hypothécaires de cette FPI, ils sont potentiellement sensibles aux hausses de taux d’intérêt.

Les entreprises de FPI hybrides  détiennent à la fois des biens locatifs physiques et des prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles. En fonction de l’orientation d’investissement déclarée de l’entité, ils peuvent peser le portefeuille sur plus de propriétés ou plus de titres hypothécaires.

Avantages

Lorsque vous achetez une action d’une FPI, vous achetez essentiellement un actif physique avec une longue durée de vie prévue et un potentiel de revenu grâce au loyer et à l’appréciation de la propriété. Cela contraste avec les actions ordinaires où les investisseurs achètent le droit de participer à la rentabilité de l’entreprise par le biais de la propriété. Lors de l’achat d’un REIT, on ne prend pas seulement un réel intérêt dans la propriété d’un bien immobilier via des augmentations et des diminutions de valeur, mais on participe également aux revenus générés par le bien. Cela crée un filet de sécurité pour les investisseurs, car ils auront toujours des droits sur la propriété sous-jacente à la fiducie tout en profitant des avantages de leur revenu.

Un autre avantage que ce produit offre à l’investisseur moyen est la possibilité d’investir dans l’immobilier sans les importants besoins en capital et en main-d’œuvre normalement associés. De plus, à mesure que les fonds de cette fiducie sont mis en commun, une plus grande diversification est générée car les sociétés de fiducie sont en mesure d’acheter de nombreuses propriétés et de réduire les effets négatifs des problèmes avec un seul actif. Les investisseurs individuels qui tentent d’imiter une FPI devraient acheter et entretenir un grand nombre d’ immeubles de placement, ce qui implique généralement une quantité considérable de temps et d’argent dans un placement qui n’est pas facilement liquidable. Lors de l’achat d’une FPI, l’ investissement en capital est limité au prix de l’unité, la quantité de travail investie est limitée à la quantité de recherche nécessaire pour faire le bon investissement, et les actions sont liquides sur les bourses ordinaires.

Le dernier avantage, et probablement le plus important, que procurent les FPI est leur obligation de distribuerà leurs actionnairesprès de 90% de leur revenu imposable annuel, créé par les biens immobiliers productifs de revenus. Ce montant est déductible au niveau de l’entreprise et généralement imposé au niveau personnel. Ainsi, contrairement aux dividendes, il n’y a qu’un seul niveau d’imposition pour les distributions versées aux investisseurs. Ce taux de distribution élevé signifie que le détenteur d’une FPI participe grandement à la rentabilité de la gestion et des biens au sein de la fiducie, contrairement à la propriété d’actions ordinaires où la société et son conseil décident si l’excédent de trésorerie est distribué ou non à l’ actionnaire.

Choisir la bonne FPI

Comme pour tout investissement, vous devez faire vos devoirs avant de décider quelle FPI acheter. Il y a quelques signes évidents que vous devriez regarder avant de prendre une décision:

1. Gestion Il est toujours important lors de l’achat dans une fiducie ou un pool d’actifs géré de comprendre et de connaître les antécédents des gestionnaires et de leur équipe. La rentabilité et l’appréciation des actifs sont étroitement liées à la capacité du gestionnaire à choisir les bons placements et à décider des meilleures stratégies. Lorsque vous choisissez la FPI dans laquelle investir, assurez-vous de connaître l’équipe de direction et ses antécédents. Vérifiez comment ils sont rémunérés. Si cela est basé sur la performance, il y a de fortes chances qu’ils veillent également à votre meilleur intérêt.

2. Les FPI de diversification sont des fiducies axées sur la propriété immobilière. Étant donné que les marchés immobiliers fluctuent selon l’emplacement et le type de propriété, il est essentiel que la FPI que vous décidez d’acheter soit correctement diversifiée. Si le FPI est fortement investi dans l’immobilier commercial et qu’il y a une baisse des taux d’occupation, vous rencontrerez des problèmes majeurs. La diversification signifie également que la fiducie a un accès suffisant au capital pour financer les futures initiatives de croissance et se tirer pleinement parti des rendements accrus.

3. Bénéfices Le dernier élément que vous devriez considérer avant de souscrire à une FPI particulière est ses fonds provenant de l’exploitation et ses liquidités disponibles pour distribution. Ces chiffres sont importants car ils mesurent le rendement global du FPI, qui se traduit à son tour par l’argent transféré aux investisseurs. Veillez à ne pas utiliser les chiffres de revenu réguliers générés par le FPI, car ils incluront toute dépréciation de la propriété et modifieront ainsi les chiffres. Ces chiffres ne sont utiles que si vous avez déjà examiné attentivement les deux autres signes, car il est possible que le FPI connaisse des rendements anormaux en raison des conditions du marché immobilier ou de la chance de la direction de choisir des placements.

La ligne de fond

Avec autant de façons différentes d’investir votre argent, il est important que toute décision que vous prenez soit bien informée. Cela s’applique aux actions, aux obligations, aux fonds communs de placement, aux FPI ou à tout autre investissement. Néanmoins, les FPI présentent des caractéristiques intéressantes qui pourraient bien s’intégrer à votre portefeuille.