Éviter une grosse facture fiscale sur les gains immobiliers
Table des matières
Développer
- Gros paiement = grosse facture fiscale
- Le but des ventes à tempérament
- Fonctionnement de la méthode de vente à tempérament
- Déclaration du revenu de vente à tempérament
- Prêts hypothécaires et prix du contrat
- La ligne de fond
Vendre une propriété locative pour un bénéfice énorme peut être un rêve devenu réalité. Après tout, qui ne voudrait pas faire un joli centime sur son investissement immobilier? Néanmoins, pour maximiser le profit d’une telle vente, vous voudrez peut-être différer la prise de vos revenus sous forme de somme forfaitaire. Lisez la suite pour découvrir pourquoi et pour en savoir plus sur une autre option: une vente à tempérament.
Points clés à retenir
- L’IRS permet aux contribuables de reporter une partie du gain sur la vente d’un immeuble de placement avec un accord de vente à tempérament, évitant ainsi une grosse facture fiscale.
- Le revenu de la vente à tempérament peut être divisé en gain, capital (ou votre base rajustée dans le bien) et intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040.
- Le pourcentage de marge brute est ensuite utilisé pour calculer le revenu de la vente à tempérament pour une année d’imposition donnée.
- Si l’acheteur assume une hypothèque ou un autre billet à ordre sur la propriété, le coût de base de la propriété doit être réduit du montant de l’hypothèque / billet.
Gros paiement = grosse facture fiscale
Jetons un coup d’œil à une situation courante:
Hal Bookman a regardé l’offre de l’acheteur pour sa maison de location, et il ne pouvait pas croire le nombre qu’il avait vu. La valeur de sa propriété avait considérablement augmenté en seulement cinq ans. Cependant, lorsque Hal informa joyeusement son conseiller fiscal de la vente, le conseiller était moins enthousiaste; prendre le revenu comme une somme forfaitaire ne serait pas dans le meilleur intérêt de Hal du point de vue fiscal.
Si Hal déclare l’intégralité du produit de la vente la même année où il vend le bien, il paiera 25% sur la partie du gain qui correspond à toute déduction d’amortissement qu’il a précédemment prélevée sur le bien locatif. De plus, tout gain au-delà de la récupération de l’amortissement est imposé à 15% (pour les contribuables dont le revenu imposable se situe entre 80000 $ et 441 450 $ s’ils sont célibataires, ou 496 600 $ s’ils sont mariés conjointement) ou 25% (pour les contribuables au-dessus de ces seuils). Hal demande à son conseiller fiscal s’il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l’année.
Le conseiller ne connaît que l’outil à utiliser: un contrat de vente à tempérament.
Le but des ventes à tempérament
Les ventes à tempérament sont définies comme une vente de propriété dans laquelle au moins un paiement n’est effectué qu’après l’année d’imposition de la vente. Comme détaillé dans la «Publication 537», l’ Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de reporter une partie du gain sur la vente d’un immeuble de placement avec un accord de vente à tempérament. Cet arrangement permet aux vendeurs de déclarer une partie au prorata de leurs gains en capital sur plusieurs années. Cependant, un vendeur n’est pas autorisé à utiliser la méthode de vente à tempérament lorsqu’il déclare une perte. En outre, le vendeur peut également refuser la méthode de vente à tempérament lorsqu’il déclare un gain.
Fonctionnement de la méthode de vente à tempérament
Déclarer des gains dans le cadre d’une vente à tempérament est théoriquement simple. L’imposition des ventes à tempérament reflète celle des rentes, où une partie au prorata de chaque paiement est considérée comme un remboursement du principal. Les seules dispositions sont que la propriété vendue ne peut pas être un coté enbourse de sécurité ou d’une partie de l’inventaire régulier d’une entreprise, et le contribuable ne peut pas être un marchand de biens vendus (à l’exception de certains courtiers en temps partagé qui choisissent un intérêt particulier frais selon la méthode de vente à tempérament).
Voyons comment Hal, à partir de l’histoire ci-dessus, pourrait structurer sa vente à tempérament s’il voulait reporter ses impôts sur les gains en capital à une année future. Hal reçoit une offre de 400 000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 300 000 $. Au fil des ans, il a pris 100 000 $ en déductions pour amortissement, ce qui fait de sa base ajustée 200 000 $. Par conséquent, Hal a 200 000 $ (400 000 $ – 200 000 $) de gain imposable à déclarer.
Le conseiller de Hal lui recommande de répartir le produit de sa vente en huit versements annuels de 50 000 $ chacun, au lieu de déclarer 400 000 $ en un an. Tant que les acomptes sont reçus de manière constructive chaque année, cette méthode permettra à Hal d’enregistrer les bénéfices, et donc une partie au prorata des gains, sur les huit ans.
Déclaration du revenu de vente à tempérament
Le revenu de la vente à tempérament peut être divisé en trois catégories distinctes: le gain, le capital (ou, votre base ajustée dans la propriété) et les intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040. Le pourcentage de marge brute est ensuite utilisé pour calculer le revenu de la vente à tempérament pour une année d’imposition donnée.
Gain en capital
Dans l’exemple ci-dessus, Hal doit déclarer le gain chaque année comme étant à long terme ou à court terme, selon que le gain était à long ou à court terme à compter de l’année de la vente. Les gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, tandis que les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire. Parce que Hal a tenu la maison pendant cinq ans, le gain, dans ce cas, serait long terme.
Si le gain avait été à court terme, Hal peut toujours être imposé sur le revenu des acomptes provisionnels à un taux inférieur à celui qu’il aurait eu s’il devait déclarer le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, au formulaire IRS
, puis reporté à l’ annexe D sur le formulaire 1040.
Intérêt
Les contribuables ayant un revenu de vente à tempérament doivent également déclarer les intérêts facturés à l’acheteur, qui sont imposés au taux de revenu ordinaire. L’intérêt fourni dans le contrat de vente est appelé intérêt déclaré. Si l’intérêt déclaré est insuffisant (ou nul), une partie du principal de la vente doit être requalifiée comme «intérêt non déclaré».
Principal
Une partie de chaque vente à tempérament est considérée par l’IRS comme un retour de capital libre d’impôt. Ce montant peut être déterminé en remplissant la feuille de travail A sur la publication 537. Le principal (base ajustée) aux fins de la vente à tempérament est le total de votre base ajustée réelle dans la propriété plus les frais de vente et la récupération d’amortissement.
Dans cet exemple, Hal a 200 000 $ comme base ajustée dans sa maison. Il doit rajouter 100 000 $ pour sa récupération d’amortissement et 10 000 $ pour les frais de vente afin de calculer sa base rajustée aux fins de la vente à tempérament. Ce chiffre est de 310 000 $.
Pourcentage de profit brut
Pour calculer le pourcentage de marge brute, vous devez soustraire la base ajustée à des fins de vente à tempérament (310 000 $, dans cet exemple) du prix de vente afin de calculer le gain total. Ici, le gain total est de 90 000 $ (400 000 $ – 310 000 $). Divisez ensuite le gain total par le prix de vente, qui dans ce cas est de 22,5% (90 000 $ / 400 000 $), et vous obtenez le pourcentage de marge brute. Enfin, pour calculer le gain imposable chaque année, multipliez ce pourcentage par le montant de l’acompte. Ainsi, le gain imposable de Hal chaque année est considéré comme étant de 11 250 $ (50 000 $ x 22,5%).
Il existe de nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament, et elles doivent être suivies attentivement.
Prêts hypothécaires et prix du contrat
Si l’acheteur de la propriété assume une hypothèque ou un autre billet à ordre avec l’achat, le prix de base de la propriété doit être réduit du montant de l’hypothèque / billet. Si, par exemple, la propriété locative que Hal a vendue pour 400 000 $ a une hypothèque de 100 000 $, le prix du contrat est réduit à 300 000 $ (400 000 $ – 100 000 $).
Si le montant de l’hypothèque excède la base rajustée totale de la propriété, la différence doit être déclarée comme un paiement la première année et le prix du contrat est augmenté de ce montant. Supposons, par exemple, que la propriété de Hal a une hypothèque de 250 000 $. Dans ce cas, en plus du paiement échelonné, Hal devra déclarer un excédent de 50 000 $ au cours de la première année.
La ligne de fond
Il existe de nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament, et elles doivent être suivies attentivement. Pour plus d’informations sur des sous-sujets tels que les changements dans le prix de vente, les différentes formes que peuvent prendre les paiements reçus, et quand il peut être préférable de renoncer à un accord de versement et de prendre un paiement forfaitaire à la place, visitez le site Web de l’ IRS. Comme toujours, assurez-vous de consulter votre conseiller fiscal pour discuter de votre situation fiscale particulière.