Obligation de revenu adossée à des hypothèques

Qu’est-ce qu’une obligation de revenu adossée à une hypothèque?

Une obligation de revenu adossée à une hypothèque est un titre de créance, généralement émis par une municipalité, qui sert à financer des prêts hypothécaires à faible taux. Les paiements de coupon de l’obligation proviennent des paiements d’intérêts sur les prêts hypothécaires que les obligations sont utilisées pour financer.

Comprendre une obligation de revenu adossée à une hypothèque

Des obligations à revenu adossées à des hypothèques sont émises pour obtenir un financement pour des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt. Les paiements hypothécaires prélevés sur les prêts financés fournissent les paiements de coupon de l’obligation. Essentiellement, l’entité qui émet le prêt sous-traite le financement hypothécaire aux obligataires, qui reçoivent un coupon basé sur le taux d’intérêt hypothécaire. Les municipalités émettent généralement ces types d’obligations par le biais des agences de financement du logement (HFA).

Les obligations à revenu adossées à des hypothèques sont similaires aux titres adossés à des hypothèques. Cependant, les obligations à revenus adossées à des créances hypothécaires sont émises par les municipalités, tandis que les titres adossés à des créances hypothécaires sont émis par des entités privées ou une entreprise publique (GSE).

Les municipalités trouvent les obligations à revenu adossées à des hypothèques intéressantes car elles offrent des avantages sociaux au sein de la communauté. En soutenant l’émission par des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt, les municipalités peuvent aider les acheteurs d’une première maison à faible revenu qui, autrement, n’auraient pas les moyens de payer les mensualités associées à un prêt hypothécaire standard.

Obligations à revenus

Les obligations à revenus désignent généralement un sous-ensemble d’ obligations municipales où les fonds empruntés sont destinés à un projet ou à un investissement générateur de revenus. Les revenus générés par l’investissement, à leur tour, sont utilisés pour rembourser les détenteurs d’obligations.

Étant donné que leurs remboursements sont liés à un flux de revenus spécifique, les obligations fiscales comportent un risque plus élevé que les obligations d’obligations générales, que les municipalités remboursent via un éventail de sources, y compris les recettes fiscales. En théorie, ce risque supplémentaire devrait généralement fournir aux investisseurs un meilleur rendement d’une obligation de revenu par rapport à une obligation d’obligation générale.

Dans le cas des obligations à revenus adossées à des hypothèques, également appelées obligations de logement, les paiements de coupon que les investisseurs reçoivent sont généralement exonérés d’impôt. Ce traitement fiscalement avantageux permet aux obligations de rester attractives, malgré des taux d’intérêt plus bas en ligne avec les hypothèques qui les soutiennent.

Le produit des obligations pourrait également servir à financer d’autres types de développement immobilier, comme les logements locatifs abordables. Dans ces cas, le promoteur effectue des paiements d’intérêts financés par le loyer perçu sur la propriété.

Structurer une obligation de revenu adossée à des hypothèques

Les obligations de revenu adossées à des hypothèques sont souvent créées grâce à une collaboration entre Freddie Mac ou Ginnie Mae et les HFA. Les prêteurs originaux des hypothèques les mettent en commun dans des titres adossés à Freddie Mac ou Ginnie Mae. Les titres sont ensuite vendus aux agences de financement du logement. Il est important de noter que les prêts hypothécaires individuels ne sont pas vendus, mais uniquement les titres.

Ces titres sont ensuite émis par les gouvernements des États ou locaux en collaboration avec les agences de financement du logement.

Investir dans une obligation de revenu adossée à des hypothèques

Comme pour toute obligation fiscale, les investisseurs doivent veiller à ce qu’ils reçoivent une compensation appropriée pour le risque qu’ils prennent. Le potentiel de défaut sur les prêts hypothécaires reste un risque pour toute obligation adossée à des biens immobiliers, même lorsque les prêts sont inférieurs au taux du marché.

La qualité de la souscription est importante lors d’un investissement dans une obligation de revenu adossée à des hypothèques. De même, la durée de l’obligation peut varier. La plupart couvrent un court terme, ce qui réduit encore le risque de défaut lié à une émission donnée et maintient les taux d’intérêt à un niveau relativement bas.

Les avantages fiscaux offerts par les obligations de logement peuvent également compenser les risques encourus. Du point de vue de l’investisseur, la valeur des intérêts exonérés d’impôt découle du montant réel d’impôt économisé par rapport à un investissement similaire. Par conséquent, la valeur des intérêts exonérés d’impôt augmente parallèlement au taux marginal d’imposition d’ un investisseur.