Prêt Jumbo
Qu’est-ce qu’un prêt jumbo?
Un prêt jumbo, également appelé hypothèque jumbo, est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, un prêt jumbo ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçues pour financer des propriétés et des maisons de luxe sur des marchés immobiliers locaux hautement concurrentiels, les hypothèques jumbo comportent des exigences de souscription et des implications fiscales uniques. Ces types de prêts hypothécaires ont gagné du terrain alors que le marché du logement continue de se redresser après la grande récession.
La valeur d’une hypothèque jumbo varie selon l’État – et même le comté. La FHFA fixe la taille de la limite de prêt conforme pour différentes zones sur une base annuelle, bien qu’elle change rarement. En 2019, la limite était fixée à 484350 $ pour la majeure partie du pays. Cela a été augmenté de 453 100 $ en 2018. Pour les comtés qui ont des valeurs de maison plus élevées, la limite de base est fixée à 726 525 $, ou 150% de 484 350 $.
La FHFA a un ensemble différent de dispositions pour les zones en dehors de la zone continentale des États-Unis pour le calcul de la limite de prêt. En conséquence, la limite de base pour un prêt jumbo en Alaska, à Guam, à Hawaï et aux îles Vierges américaines à partir de 2019 est également de 726525 $. Ce montant peut en fait être encore plus élevé dans les comtés où la valeur des maisons est plus élevée.
Points clés à retenir
- Un prêt jumbo est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l’Agence fédérale de financement du logement et ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac.
- Les propriétaires doivent se soumettre à des exigences de crédit plus rigoureuses que celles qui demandent un prêt conventionnel.
- L’approbation nécessite une cote de crédit exceptionnelle et un ratio dette / revenu très faible.
- Le TAP moyen pour une hypothèque jumbo est souvent comparable à celui des prêts hypothécaires conventionnels, tandis que les acomptes sont d’environ 10% à 15% du prix d’achat total.
Comment fonctionne un prêt jumbo
Si vous envisagez une maison qui coûte près d’un demi-million de dollars ou plus – et que vous n’en avez pas autant sur un compte bancaire – vous aurez probablement besoin d’une hypothèque géante. Et si vous essayez d’en obtenir un, vous serez confronté à des exigences de crédit beaucoup plus rigoureuses que les propriétaires qui demandent un prêt conventionnel. C’est parce que les prêts jumbo comportent plus de risque de crédit pour le prêteur puisqu’il n’y a aucune garantie de Freddie Mac. Il y a aussi plus de risques parce que plus d’argent est impliqué.
Tout comme les prêts hypothécaires traditionnels, les exigences minimales pour un jumbo sont devenues de plus en plus strictes depuis 2008. Pour obtenir l’approbation, vous aurez besoin d’une cote de crédit stellaire – 700 ou plus – et d’un ratio dette / revenu (DTI) très faible. Le DTI doit être inférieur à 43% et de préférence plus proche de 36%. Bien qu’il s’agisse d’ hypothèques non conformes, les jumbos doivent toujours respecter les lignes directrices de ce que le Consumer Financial Protection Bureau considère comme une «hypothèque admissible» – un système de prêt avec des modalités et des règles normalisées, comme le DTI à 43%.
Vous devrez prouver que vous disposez de liquidités disponibles pour couvrir vos paiements, qui seront probablement très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe standard de 30 ans. Les niveaux de revenu et les réserves spécifiques dépendent de la taille du prêt global, mais tous les emprunteurs ont besoin de 30 jours de talons de paie et de formulaires fiscaux W2 remontant à deux ans. Si vous êtes travailleur autonome, les exigences de revenu sont plus élevées: deux ans de déclarations de revenus et au moins 60 jours de relevés bancaires courants. L’emprunteur a également besoin d’actifs liquides prouvables pour se qualifier et de réserves de trésorerie égales à six mois des versements hypothécaires. Et tous les candidats doivent présenter une documentation appropriée sur tous les autres prêts détenus et une preuve de propriété d’actifs non liquides (comme d’autres biens immobiliers).
Taux de prêt Jumbo
Alors que les hypothèques jumbo portaient des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles, l’écart s’est réduit ces dernières années. Aujourd’hui, le taux annuel moyen en pourcentage (TAEG) pour une hypothèque jumbo est souvent comparable à celui des prêts hypothécaires conventionnels – et dans certains cas, en fait plus bas. En mars 2019, Wells Fargo, par exemple, facturait un TAP de 4,092% sur un prêt conforme à taux fixe de 30 ans et de 3,793% pour la même durée sur un prêt jumbo.
Même si les entreprises financées par le gouvernement ne peuvent pas les gérer, les prêts jumbo sont souvent titrisés par d’autres institutions financières; puisque ces titres comportent plus de risques, ils se négocient avec une prime de rendement par rapport aux hypothèques titrisées conventionnelles. Cependant, cet écart a été réduit avec le taux d’intérêt des prêts eux-mêmes.
Acompte sur un prêt jumbo
Heureusement, les exigences en matière d’acompte se sont assouplies au cours de la même période. Dans le passé, les prêteurs hypothécaires géants exigeaient souvent que les acheteurs de maison versent 30% du prix d’achat de la résidence (contre 20% pour les prêts hypothécaires conventionnels). Maintenant, ce chiffre est tombé aussi bas que 10% à 15%. Comme pour tout prêt hypothécaire, il peut y avoir divers avantages à verser une mise de fonds plus élevée, notamment pour éviter le coût de l’assurance hypothécaire privée exigée par les prêteurs pour des acomptes inférieurs à 20%.
Qui devrait contracter un prêt jumbo?
Le montant que vous pouvez finalement emprunter dépend, bien sûr, de vos actifs, de votre pointage de crédit et de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Ces prêts hypothécaires sont considérés comme les plus appropriés pour un segment de salariés à revenu élevé qui gagnent entre 250 000 $ et 500 000 $ par année. Ce segment est connu sous le nom de HENRY, un acronyme pour les hauts revenus, pas encore riches. Fondamentalement, ce sont des gens qui gagnent généralement beaucoup d’argent mais qui n’ont pas encore accumulé des millions de liquidités supplémentaires ou d’autres actifs.
Bien qu’une personne du segment HENRY n’ait peut-être pas accumulé la richesse nécessaire pour acheter une maison neuve coûteuse avec de l’argent comptant, ces personnes à revenu élevé ont généralement de meilleures cotes de crédit et des antécédents de crédit plus largement établis que l’acheteur moyen cherchant un prêt hypothécaire conventionnel pour un montant inférieur. Ils ont également tendance à avoir des comptes de retraite plus solides. Ils cotisent souvent depuis plus longtemps que les salariés à faible revenu.
Ne vous attendez pas à un gros allégement fiscal sur un prêt jumbo. Le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires est limité à 750 000 $ pour une nouvelle dette hypothécaire.
Ce ne sont que les types d’individus que les institutions adorent souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu’ils ont souvent besoin de services de gestion de patrimoine supplémentaires. De plus, il est plus pratique pour une banque d’administrer une seule hypothèque de 2 millions de dollars que 10 prêts d’une valeur de 200 000 dollars chacun.
Considérations spéciales pour un prêt jumbo
Ce n’est pas parce que vous êtes admissible à l’un de ces prêts que vous devriez en souscrire un. Vous ne devriez certainement pas si vous comptez sur cela pour vous offrir un allégement fiscal substantiel, par exemple.
Vous savez probablement que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires que vous avez payés pour une année donnée de vos impôts, à condition de détailler vos déductions. Mais vous n’avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond que l’IRS place sur cette déduction – un plafond qui a été abaissé par l’adoption de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi. Quiconque a obtenu une hypothèque le 14 décembre 2017 ou avant peut déduire les intérêts sur une dette pouvant atteindre 1 million de dollars, soit le montant de l’ancien plafond. Mais pour les achats de maison effectués après le 14 décembre 2017, vous ne pouvez déduire les intérêts que sur une dette hypothécaire maximale de 750000 $. Si votre prêt hypothécaire est plus élevé, vous n’obtenez pas la déduction complète. Si vous envisagez de contracter une hypothèque jumbo de 2 millions de dollars qui génère 80 000 $ d’intérêts par an, par exemple, vous ne pouvez déduire que 30 000 $, les intérêts sur la première tranche de 750 000 $ de votre prêt hypothécaire. En effet, vous ne bénéficiez d’un allégement fiscal que sur 37,5% des intérêts hypothécaires.
Cela signifie que vous devez emprunter avec soin et analyser les chiffres avec soin pour voir ce que vous pouvez vraiment vous permettre et quels types d’avantages fiscaux vous bénéficierez. Avec la déduction fiscale de l’État et locale limitée à 10000 $ par an, en raison de la même facture fiscale, une propriété hautement taxée vous coûtera également plus cher à posséder. Une autre stratégie: comparez les conditions pour voir si souscrire un prêt conforme plus petit, plus un deuxième prêt, au lieu d’un gros jumbo, pourrait s’avérer meilleur pour vos finances à long terme.