Hypothèque 15 ans vs 30 ans: quelle est la différence?
Table des matières
Développer
- Hypothèque 30 ans vs 15 ans
- Impact des conditions hypothécaires sur le coût
- Prêt hypothécaire de 30 ans
- Hypothèque de 15 ans
- Considérations particulières
- Une option du meilleur des deux mondes
- La ligne de fond
Prêt hypothécaire à 15 ans et à 30 ans: un aperçu
Une variété déconcertante de prêts hypothécaires peut être disponible, mais pour la plupart des acheteurs de maison, en pratique, il n’y en a qu’un. L’ hypothèque à taux fixe de 30 ansest pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C’est le chemin que des générations d’Américains ont emprunté pour accéder à la propriété pour la première fois.
Mais bon nombre de ces acheteurs auraient pu être mieux servis s’ils avaient plutôt opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans.
Les prêts sont structurellement similaires – la principale différence est la durée. Alors qu’un prêt hypothécaire de 30 ans peut rendre vos paiements mensuels plus abordables, un prêt hypothécaire de 15 ans coûte généralement moins cher à long terme.
Points clés à retenir
- La plupart des acheteurs choisissent une hypothèque à taux fixe de 30 ans, mais une hypothèque de 15 ans peut être un bon choix pour certains.
- Un prêt hypothécaire de 30 ans peut rendre vos mensualités plus abordables.
- Alors que les mensualités sur une hypothèque de 15 ans sont plus élevées, le coût du prêt est moindre à long terme.
Impact des conditions hypothécaires sur le coût
Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme, garanti par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l’emprunteur paie des intérêts calculés sur une base annuelle par rapport au solde impayé du prêt. Le taux d’intérêt et le paiement mensuel sont fixes.
Parce que le paiement mensuel est fixe, la partie qui va payer les intérêts et la partie qui va payer le capital change au fil du temps. Au début, comme le solde du prêt est si élevé, la majeure partie du paiement est constituée d’intérêts. Mais à mesure que le solde diminue, la part des intérêts du paiement diminue et la part allant au capital augmente.
Un prêt à court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, ce qui rend l’hypothèque de 15 ans moins abordable. Mais le court terme rend le prêt moins cher sur plusieurs fronts. En fait, sur toute la durée d’un prêt, un prêt hypothécaire de 30 ans coûtera plus du double de l’option de 15 ans.
Parce que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans – et parce que les prêts à court terme coûtent moins cher aux banques que les prêts à long terme – un prêt hypothécaire à 30 ans s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt plus élevé.
Prêt hypothécaire de 30 ans
Dans le cas d’un prêt hypothécaire de 30 ans, bien entendu, ce solde diminue beaucoup plus lentement – en fait, l’acheteur emprunte le même montant d’argent pendant plus de deux fois plus longtemps. En fait, il est plus de deux fois plus long plutôt que deux fois plus long car, pour un prêt hypothécaire de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi vite que pour un prêt de 15 ans.
Plus le taux d’intérêt est élevé, plus l’écart entre les deux hypothèques est grand. Lorsque le taux d’intérêt est de 4%, par exemple, l’emprunteur paie en fait près de 2,2 fois plus d’intérêts pour emprunter le même montant de principal sur 30 ans par rapport à un prêt de 15 ans.
Le principal avantage d’un prêt hypothécaire de 30 ans est le paiement mensuel relativement bas. Et même si l’abordabilité n’est pas un problème, il existe d’autres avantages:
- Le paiement inférieur peut permettre à un emprunteur d’acheter plus de maison qu’il ne pourrait se le permettre avec un prêt de 15 ans puisque le même paiement mensuel permettrait à l’emprunteur de contracter un prêt plus important sur 30 ans.
- Le paiement inférieur permet à un emprunteur de constituer une épargne.
- Le paiement inférieur libère des fonds pour d’autres objectifs.
90%
Le pourcentage d’acheteurs qui ont choisi un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans en 2019, selon Freddie Mac.
Hypothèque de 15 ans
Les consommateurs paient moins sur une hypothèque de 15 ans – entre un quart de pour cent et un pour cent (oupoint) de moins, et au fil des décennies, cela peut vraiment s’additionner.
Les agences financées par le gouvernement qui soutiennent la plupart des prêts hypothécaires, comme Freddie Mac, imposent des frais supplémentaires, appelés ajustements de prix au niveau des prêts, qui rendent les prêts hypothécaires à 30 ans plus chers.
Ces frais s’appliquent généralement aux emprunteurs ayant des cotes de crédit plus faibles, des acomptes plus faibles ou les deux. La Federal Housing Administration facture également des primes d’assurance hypothécaire plus élevées aux emprunteurs de 30 ans.
«Certains des ajustements de prix au niveau des prêts qui existent sur une période de 30 ans n’existent pas sur une période de 15 ans», déclare James Morin, vice-président principal des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, dans le Connecticut. La plupart des gens, selon Morin, incorporer ces coûts à leur prêt hypothécaire dans le cadre d’un taux plus élevé, plutôt que de les payer purement et simplement.
Imaginez donc un prêt de 300 000 $, disponible à 4% pendant 30 ans ou à 3,25% pendant 15 ans. L’effet combiné de l’ amortissement plus rapide et du taux d’intérêt plus bas signifie qu’emprunter de l’argent pour seulement 15 ans coûterait 79 441 $, comparativement à 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.
Bien sûr, il y a un hic. Le prix pour économiser autant d’argent sur le long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée – le paiement du prêt hypothétique de 15 ans est de 2108 $, 676 $ (soit environ 38%) de plus que le paiement mensuel du prêt de 30 ans (1432 $ ).
Pour certains experts, être en mesure de payer le paiement plus élevé implique d’avoir un fonds pour les jours de pluie cachés. Ce que de nombreux planificateurs financiers apprécient à propos de l’hypothèque de 15 ans, c’est qu’il s’agit en fait d’une «épargne forcée» sous forme de capitaux propres sur un actif qui s’apprécie normalement (bien que, comme les actions, les maisons augmentent et diminuent de valeur).
Si un investisseur peut se permettre le paiement le plus élevé, il a intérêt à opter pour le prêt le plus court, surtout s’il approche de la retraite alors qu’il dépendra d’un revenu fixe.
Considérations particulières
Il y a des cas où un emprunteur peut être incité à investir l’argent supplémentaire dépensé chaque mois sur une hypothèque de 15 ans ailleurs, comme dans un compte 529 pour les frais de scolarité d’université ou dans un plan 401 (k) à impôt différé, surtout si l’employeur égalise les cotisations de l’emprunteur. Et avec des taux hypothécaires si bas, un investisseur averti et discipliné pourrait opter pour le prêt de 30 ans et placer la différence entre les paiements de 15 ans et de 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.
En utilisant l’exemple précédent, si un paiement mensuel de prêt de 15 ans était de 2 108 $ et le paiement mensuel de prêt de 30 ans était de 1 432 $, un emprunteur pourrait investir cette différence de 676 $ ailleurs. Le calcul final est de savoir combien (ou si) le rendement de l’investissement extérieur, moins l’ impôt sur les gains en capital dû, dépasse le taux d’intérêt sur l’hypothèque après prise en compte de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour une personne dans la tranche d’imposition de 24%, la déduction pourrait réduire le taux d’intérêt effectif du prêt hypothécaire de, par exemple, 4% à 3%.
En gros, l’emprunteur sort en tête si le rendement de l’investissement après impôts est supérieur au coût de l’hypothèque moins la déduction des intérêts.
Ce pari, cependant, exige une propension au risque, selon Shashin Shah, un planificateur financier agréé à Dallas, au Texas, car l’emprunteur devra investir dans des actions volatiles.
«Actuellement, il n’y a pas de placements à revenu fixe qui produiraient un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne», dit Shah. Ce risque pourrait ne pas toujours porter ses fruits s’il coïncide avec le type de fortes baisses boursières qui se sont produites pendant la pandémie COVID-19. Il faut aussi que la discipline investisse systématiquement l’équivalent de ces différentiels mensuels et le temps de se concentrer sur les investissements, ce qui, ajoute-t-il, manque à la plupart des gens.
Une assurance hypothécaire privée est requise par les prêteurs lorsque vous versez une mise de fonds inférieure à 20% de la valeur de la maison.
Une option du meilleur des deux mondes
De toute évidence, la plupart des emprunteurs n’ont pas non plus – ou du moins pensent qu’ils n’en ont pas – les moyens d’effectuer les paiements plus élevés exigés par une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour capturer une grande partie des économies de l’hypothèque plus courte: effectuez simplement les paiements plus importants d’un échéancier de 15 ans sur votre prêt hypothécaire de 30 ans, en supposant que l’hypothèque ne comporte aucune pénalité de remboursement anticipé.
Un emprunteur a le droit de diriger les paiements supplémentaires vers le principal, et si les paiements sont cohérents, l’hypothèque sera remboursée en 15 ans. Si les délais sont serrés, l’emprunteur peut toujours revenir aux versements normaux et inférieurs de l’échéancier de 30 ans. Cependant, un emprunteur qui accélère ses versements verra également ses intérêts assujettis au taux relativement plus élevé sur 30 ans alors qu’il aurait peut-être été préférable de rembourser l’hypothèque en 15 ans de toute façon au taux le plus bas offert sur le prêt le plus court.
La ligne de fond
La décision entre un prêt hypothécaire de 30 ans ou de 15 ans aura un impact sur vos finances pour les décennies à venir, alors assurez-vous de bien analyser les chiffres avant de décider lequel est le meilleur. Si votre objectif est de rembourser l’hypothèque plus tôt et que vous pouvez vous permettre des mensualités plus élevées, un prêt de 15 ans pourrait être un meilleur choix. Le paiement mensuel inférieur d’un prêt de 30 ans, en revanche, peut vous permettre d’acheter plus de maison ou de libérer des fonds pour d’autres objectifs financiers.