Façons de vous libérer plus rapidement de votre prêt hypothécaire

Certains emprunteurs hypothécaires n’ont que deux choses à l’esprit: «Combien puis-je me permettre?» et « Quels seront mes paiements mensuels? » Ils maximisent leurs finances sur la dette hypothécaire et utilisent un prêt hypothécaire à intérêts seulement ou à amortissement négatif pour minimiser leurs paiements mensuels. Ensuite, ils comptent sur l’appréciation du prix des maisons pour éclipser les risques associés à un solde hypothécaire constant ou croissant.

Dans de nombreux cas, si ces propriétaires ont la chance d’accumuler une partie de la valeur nette de leur maison, ils maximisent à nouveau leurs finances grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou à des refinancements en espèces, puis utilisent le produit pour faire des achats supplémentaires, rembourser la dette de consommation, ou même faire des investissements supplémentaires. Cela semble risqué? Il est. Dans cet article, nous vous montrerons comment vous assurer que vous avez un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre et comment créer des capitaux propres en remboursant rapidement.

Faire la somme des mathématiques hypothécaires

Chaque hypothèque a un calendrier d’amortissement. Un calendrier d’amortissement est un tableau qui présente chaque paiement hypothécaire prévu dans un ordre chronologique commençant par le premier paiement et se terminant par le paiement final. (Pour en savoir plus sur les amortissements, voir Prendre une décision hypothécaire fondée sur les risques.)

Dans le plan d’amortissement, chaque paiement est divisé en un paiement d’intérêts et un paiement en principal. Au début du calendrier d’amortissement, un grand pourcentage du paiement total est constitué d’intérêts et un petit pourcentage du paiement total est le principal. Au fur et à mesure que vous payez votre hypothèque, le montant alloué aux intérêts diminue et le montant alloué au capital augmente.

Le calcul de l’amortissement se comprend le plus facilement en le décomposant en trois parties:

Partie 1 – Colonne 5: Paiements mensuels totaux Le calcul du paiement mensuel total est indiqué par la formule ci-dessous.

Partie 2 – Colonne 6: Intérêt périodique

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Figure 1

Le calcul des intérêts périodiques facturés est calculé comme indiqué ci-dessous:

Le taux d’intérêt périodique (colonne 3) x le solde du capital restant (colonne 4)

Remarque: Le taux d’intérêt indiqué dans la colonne 3 est un taux d’intérêt annuel. Il doit être divisé par 12 (mois) pour arriver au taux d’intérêt périodique.

Partie 3 – Colonne 7: Paiements du principal Le calcul du paiement du principal périodique est indiqué par la formule ci-dessous.

Le paiement total (colonne 5) – le paiement périodique des intérêts (colonne 6)

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Figure 2

La figure 2 montre un calendrier d’amortissement pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 8%. Par souci d’espace, seuls les cinq premiers et les cinq derniers mois sont affichés.

Le calendrier d’amortissement montre comment le fait de payer 300 $ de plus chaque mois pour le solde du capital du même prêt hypothécaire illustré à la figure 1 raccourcira la durée du prêt hypothécaire à environ 21 ans et 10 mois (262 mois au total contre 360) et réduira le montant total. d’intérêts payés sur la durée de l’hypothèque de 209 948 $.

Comme vous pouvez le voir, le solde du capital de l’hypothèque diminue de plus que les 300 $ supplémentaires que vous lui jetez chaque mois. Cela vous permet d’économiser plus d’argent en réduisant les mois d’intérêts facturés sur la durée restante.

Par exemple, si 300 $ supplémentaires ont été payés chaque mois pendant 24 mois au début d’une hypothèque de 30 ans, le montant supplémentaire par lequel le solde du capital est réduit est supérieur à 7200 $ (ou 300 $ x 24). Le montant réel économisé en payant les 300 $ supplémentaires par mois à la fin de la deuxième année est de 7 430,42 $. Vous vous êtes épargné 200 $ au cours des deux premières années de votre prêt hypothécaire – et les avantages ne font qu’augmenter à mesure qu’ils s’accumulent tout au long de la durée de l’hypothèque!

En effet, lorsque les 300 $ supplémentaires sont appliqués au solde du principal de l’hypothèque chaque mois, un pourcentage plus élevé du versement hypothécaire prévu est appliqué au solde du principal de l’hypothèque les mois suivants. (Pour en savoir plus sur les paiements hypothécaires, consultez notre didacticiel sur les principes de base de l’hypothèque.)

Les vrais avantages des paiements hypothécaires accélérés

Les véritables avantages des paiements accélérés sont mesurés en calculant ce qui est économisé par rapport à ce qui est abandonné. Par exemple, au lieu d’effectuer un paiement supplémentaire de 300 $ par mois pour le prêt hypothécaire indiqué ci-dessus, les 300 $ pourraient être utilisés pour faire autre chose. C’est ce qu’on appelle une analyse coûts-avantages.

Disons que le consommateur avec l’hypothèque indiquée dans les tableaux d’amortissement ci-dessus essaie de décider s’il doit effectuer les versements hypothécaires accélérés de 300 $ par mois. Le consommateur envisage trois choix comme indiqué ci-dessous. Pour chaque option, nous calculerons les coûts par rapport aux avantages, ou ce qui peut être économisé par rapport à ce qui est abandonné. (Pour les besoins de cet exemple, nous allons supposer que tirer parti de la valeur nette de la maison par le biais d’un prêt sur valeur domiciliaire n’est pas une option. Nous allons également ignorer la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires, ce qui pourrait changer les chiffres. légèrement.)

Les trois options du propriétaire comprennent:

1. Obtenir un prêt à la consommation de 14 000 $ sur cinq ans à un taux d’intérêt de 10% pour acheter un bateau.
2. Remboursement d’une dette de carte de crédit de 12 000 $ comportant un taux annuel de 15% (composé quotidiennement).
3. Investir en bourse.

Option 1: Acheter un bateau La décision d’acheter un bateau est à la fois une question de plaisir et d’économie. Un bateau – tout comme de nombreux autres «jouets» de consommation – est unactif qui se déprécie. L’ajout de la dette du ménage pour acheter un actif non liquide et déprécié ajoute un risque au bilan du ménage. Ce consommateur doit peser l’utilité (plaisir) de posséder un bateau par rapport à la véritable économie de la décision.

Nous pouvons calculer qu’un prêt de 14 000 $ pour le bateau à un taux d’intérêt de 10% et un terme de cinq ans entraînera des paiements mensuels de 297,46 $.

Répartition coûts-avantages Si le propriétaire avait effectué un paiement accéléré de 300 $ pour les cinq premières années de l’hypothèque plutôt que d’acheter un bateau, cela aurait raccourci la durée de l’hypothèque de 47 mois, économisant 2935,06 $ pendant 47 mois, 313 mois plus tard.. En utilisant un taux d’actualisation de 3% , cela a une valeur actuelle de 59 501 $. De plus, si les versements hypothécaires accélérés sont effectués, le solde du capital de l’hypothèque sera réduit de 21 599 $ supplémentaires d’ici la fin de la période de cinq ans. Cette retraite anticipée de la dette réduit le risque sur le bilan des ménages. (Pour en savoir plus sur les effets de la capitalisation sur vos prêts, voir Comprendre la valeur temporelle de l’argent.)

En décidant d’acheter le bateau, le consommateur dépense 297,46 $ par mois pendant cinq ans pour posséder un bateau de 14 000 $. Le 297 $ par mois pendant 60 mois équivaut à une valeur actuelle de 16 554 $.

En mettant 300 $ sur l’hypothèque, ce consommateur économiserait 59 501 $ au cours de l’hypothèque. L’achat du bateau signifierait dépenser 16 554 $ pour payer un bateau de 14 000 $ dont la valeur de revente se déprécie vraisemblablement.

Par conséquent, le consommateur doit se demander si le plaisir de posséder le bateau vaut la grande fracture économique.

Option 2: Remboursement d’une dette de carte de crédit de 12 000 $ La composition quotidienne des intérêts sur les cartes de crédit rend ce calcul complexe. Les intérêts sur les cartes de crédit sont composés quotidiennement, mais il est peu probable que le consommateur effectue des paiements quotidiens. Cependant, le calcul d’un calendrier d’amortissement indique que si le consommateur paie environ 300 $ par mois pendant cinq ans, cette personne peut éliminer la dette de carte de crédit.

Comme dans le premier exemple, le fait d’effectuer des versements accélérés sur l’hypothèque de 300 $ chaque mois pendant les cinq premières années laissera au propriétaire une valeur actualisée des économies de paiement futures de 59 501 $.

En payant 300 $ par mois pendant cinq ans pour éliminer la dette de carte de crédit, le consommateur peut éliminer 12 000 $ de dette de carte de crédit avec un taux d’intérêt annuel de 15%.

Nous savons que si le consommateur effectue des versements hypothécaires accélérés, la dette de carte de crédit continuera de générer des intérêts et le solde impayé augmentera à un rythme croissant. Si nous composons 12 000 $ par jour à un taux annuel de 15% pendant 60 mois, nous obtenons 25 400 $. Si nous supposons qu’après cinq ans de paiements hypothécaires accélérés, le consommateur pourrait alors commencer à rembourser la dette de carte de crédit de 300 $ par mois, il faudrait plus de 50 ans à 300 $ par mois pour rembourser la dette de carte de crédit à ce moment-là. point. Dans ce cas, rembourser d’abord la dette de carte de crédit est le choix le plus économique.

Option 3: Investir dans le marché boursier Nous avons déjà montré que le consommateur économisera une valeur actualisée de 59 501 $ en effectuant des versements hypothécaires accélérés de 300 $ pour les cinq premières années de l’hypothèque. Avant de comparer les économies sur les paiements hypothécaires accélérés aux rendements qui pourraient être réalisés sur le marché boursier au cours de la même période, nous devons souligner qu’il est extrêmement risqué de faire des hypothèses sur les rendements des marchés boursiers. Les rendements boursiers sont volatils. Le rendement annuel moyen historique de l’indice S&P 500 est d’environ 11%, mais certaines années, il est en hausse, et certaines années, il est en baisse.

Le versement de 300 $ à l’hypothèque signifie une valeur actualisée de 59 501 $ de futurs versements hypothécaires et une réduction de 21 599 $ du solde du capital de l’hypothèque au cours des cinq premières années de l’hypothèque. Cela réduit les risques liés à l’endettement.

Si le consommateur décide d’investir les 300 $ par mois sur une période de cinq ans en bourse – en supposant un rendement annuel moyen de 11% – cela donnera une valeur totale du portefeuille de 23855 $ qui a une valeur actuelle de 20536 $ (actualisée à 3% ), ce qui est bien inférieur à la valeur actuelle de 59 501 $ réalisée en effectuant des versements hypothécaires accélérés.

Cependant, si nous supposons que les 23 855 $ continueront de générer un rendement annuel de 11% au-delà du 60e mois – jusqu’au mois 313, moment auquel le paiement hypothécaire serait éliminé – la valeur totale du portefeuille à ce moment-là serait de 239 989 $. Ce montant est supérieur à la valeur actuelle des économies futures sur les paiements hypothécaires à ce moment-là, qui serait de 129 998 $.

Nous pourrions alors conclure qu’investir en bourse sur le long terme pourrait avoir un sens plus économique – mais ce ne serait une évidence que dans un monde parfait.

La ligne de fond

Les propriétaires doivent comprendre qu’une hypothèque plus élevée est comparée à la valeur de la maison, plus le risque qu’ils ont pris est grand. Ils doivent également être conscients que l’appréciation du prix des logements ne doit pas être invoquée pour éclipser les risques de dette hypothécaire. De plus, ils doivent comprendre que le remboursement de la dette hypothécaire réduit le risque et peut être à leur avantage économique.

L’un des aspects clés des versements hypothécaires accélérés est que chaque réduction en dollars du solde du capital impayé d’un prêt hypothécaire réduit le montant des intérêts payés dans le cadre des futurs paiements prévus et augmente le montant du principal payé dans le cadre de ces mêmes paiements. Par conséquent, un simple calcul qui résume le montant des intérêts économisés sur une période qui se termine avant que le prêt ne soit remboursé ne saisit pas avec précision tous les avantages des versements hypothécaires accélérés. Un calcul de la valeur actuelle des économies de paiement futures est une analyse plus précise. De plus, chaque dollar de principal remboursé par anticipation réduit le risque sur le bilan du ménage.

Toujours intéressé à refinancer votre prêt hypothécaire? Alors jetez un œil à la véritable économie du refinancement d’un prêt hypothécaire et d’ un rêve américain ou d’un cauchemar hypothécaire?