Comment évaluer la propriété de placement immobilier
Table des matières
Développer
- Le taux de capitalisation
- Méthodes d’évaluation
- Actualisation du futur NOI
- Multiplicateur de revenu brut
- Obstacles à l’évaluation immobilière
- La ligne de fond
Les méthodes d’analyse de la valeur d’un investissement immobilier sont analogues à celles utilisées dans l’ analyse fondamentale des actions. Étant donné que l’investissement immobilier n’est généralement pas un commerce à court terme, l’analyse des flux de trésorerie et du taux de rendement ultérieur est essentielle pour atteindre l’objectif de réaliser des investissements rentables.
Pour en tirer profit, les investisseurs doivent savoir comment valoriser l’immobilier et faire des estimations éclairées sur le profit que chacun réalisera, que ce soit par l’ appréciation de la propriété, les revenus locatifs ou les deux. Des évaluations immobilières précises peuvent aider les investisseurs à prendre de meilleures décisions en matière d’achat et de vente de propriétés.
Points clés à retenir
- L’évaluation immobilière est un processus qui détermine la valeur économique d’un investissement immobilier.
- Le taux de capitalisation est une mesure clé pour évaluer une propriété productrice de revenus.
- Le bénéfice net d’exploitation (NOI) mesure la rentabilité d’un immeuble productif de revenus avant d’ajouter les coûts de financement et les impôts.
- Les deux principales méthodes d’évaluation de l’immobilier comprennent l’actualisation du futur NOI et le modèle de multiplicateur du revenu brut.
- En revanche, les marchés immobiliers étant moins liquides et transparents que le marché boursier, il peut être difficile d’obtenir les informations nécessaires.
L’évaluation des actions est généralement effectuée selon deux méthodologies de base: la valeur absolue et la valeur relative. Il en va de même pour l’évaluation des biens immobiliers.
L’actualisation du bénéfice net d’exploitation futur (NOI) par le taux d’actualisation approprié pour l’immobilier est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions. Parallèlement, l’intégration du modèle de multiplicateur de revenu brut dans l’immobilier est comparable aux évaluations de valeur relative avec les actions. Ci-dessous, nous verrons comment évaluer une propriété immobilière à l’aide de ces méthodes.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Le taux de capitalisation
L’une des hypothèses les plus importantes d’un investisseur immobilier lors de la réalisation d’évaluations immobilières est de choisir un taux de capitalisation approprié, également appelé taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation est le taux de rendement requis de l’immobilier, net de l’appréciation de la valeur ou de la dépréciation. En termes simples, il s’agit du taux appliqué à la NOI pour déterminer la valeur actuelle d’une propriété.
Par exemple, supposons qu’une propriété devrait générer un NOI de 1 million de dollars au cours des dix prochaines années. S’il était actualisé à un taux de capitalisation de 14%, la valeur marchande du bien serait:
La valeur marchande de 7 142 857 $ est une bonne affaire si la propriété se vend à 6,5 millions de dollars. Mais c’est une mauvaise affaire si le prix de vente est de 8 millions de dollars.
La détermination du taux de capitalisation est l’une des mesures clés utilisées pour évaluer une propriété génératrice de revenus. Bien que cela soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (WACC) d’une entreprise, il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié, dont les suivantes:
- Méthode de construction
- Méthode d’extraction de marché
- Méthode de la bande de placement
La méthode de construction
Une approche courante pour calculer le taux de plafonnement est la méthode d’accumulation. Commencez par le taux d’intérêt et ajoutez ce qui suit:
- Prime de liquidité appropriée – se pose en raison de la nature illiquide des biens immobiliers
- Prime de récupération – tient compte de l’appréciation nette des terres
- Prime de risque révèle l’exposition globale au risque du marché immobilier
Compte tenu d’un taux d’intérêt de 6%, d’un taux de non-liquidité de 1,5%, d’une prime de récupération de 1,5% et d’un taux de risque de 2,5%, le taux de capitalisation d’une propriété de capitaux propres est de 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Si le bénéfice net d’exploitation est de 200 000 $, la valeur marchande de la propriété est de 1 739 130 $ (200 000 $ / 0,115).
Il est très simple d’effectuer ce calcul. Cependant, la complexité réside dans l’évaluation d’estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être un défi. L’avantage de la méthode d’accumulation est qu’elle tente de définir et de mesurer avec précision les composantes individuelles d’un taux d’actualisation.
La méthode d’extraction de marché
La méthode d’extraction par le marché suppose qu’il existe des informations actuelles et facilement disponibles sur le NOI et le prix de vente sur des propriétés génératrices de revenus comparables. L’avantage de la méthode d’extraction par le marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation directe du revenu plus significative.
Il est relativement simple de déterminer le taux de capitalisation. Supposons qu’un investisseur puisse acheter un parking qui devrait générer 500 000 $ en NOI. Dans la zone, il existe trois parkings à revenus comparables existants:
- Le stationnement 1 a un NOI de 250 000 $ et un prix de vente de 3 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 8,33% (250 000 $ / 3 000 000 $).
- Le stationnement 2 a un NOI de 400 000 $ et un prix de vente de 3,95 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 10,13% (400 000 $ / 3 950 000 $).
- Le stationnement 3 a un NOI de 185 000 $ et un prix de vente de 2 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 9,25% (185 000 $ / 2 000 000 $).
En prenant les taux de capitalisation moyens pour ces trois propriétés comparables, un taux de capitalisation global de 9,24% serait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété qu’il envisage. La valeur de l’opportunité d’investissement dans le stationnement est de 5 411 255 $ (500 000 $ / 0,0924).
La méthode de la bande d’investissement
Avec la méthode de la tranche d’investissement, le taux de capitalisation est calculé à l’aide des taux d’intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par actions. L’avantage de cette méthode est qu’elle constitue le taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.
La première étape consiste à calculer un facteur de fonds d’amortissement. Il s’agit du pourcentage qui doit être mis de côté à chaque période pour avoir un certain montant à un moment ultérieur. Supposons qu’une propriété avec un NOI de 950 000 $ soit financée à 50%, en utilisant une dette à 7% d’intérêt à amortir sur 15 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement requis de 10%. Le facteur de fonds d’amortissement serait calculé comme suit:
SFF=je(1+je)n-1where:SFF=Sinking fund factorje=Periodic interest rate, often expressed as anje=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years\ begin {aligné} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Facteur de fonds d’amortissement} \\ & i = \ text {Taux d’intérêt périodique, souvent exprimé sous la forme d’un} \\ & \ phantom {i =} \ text {taux de pourcentage annuel} \\ & n = \ text {Nombre de périodes, souvent exprimé en années} \ end {aligné }SFF=(1+i)n-1
En branchant les chiffres, nous obtenons:
- 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
Cela correspond à 3,98%. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur de fonds d’amortissement plus le taux d’intérêt. Dans cet exemple, cela revient à 10,98% (0,07 + 0,0398).
Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, en utilisant la pondération de 50% pour la dette et de 50% pour les capitaux propres est:
- 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]
En conséquence, la valeur marchande de la propriété est:
- 9056244 $ (950 000 $ / 0,1049)
Méthodes d’évaluation
Les modèles de valorisation absolue déterminent la valeur actuelle des futurs flux de trésorerie entrants pour obtenir la valeur intrinsèque d’un actif. Les méthodes les plus courantes sont le modèle d’actualisation des dividendes (DDM) et les techniques d’ actualisation des flux de trésorerie (DCF).
En revanche, les méthodes de la valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient être évalués de la même manière en fonction de leurs bénéfices. Des ratios tels que cours / bénéfice (P / E) et prix / ventes sont comparés à d’autres sociétés du même secteur pour déterminer si une action est sous-évaluée ou surévaluée.
Comme pour l’évaluation des actions, l’analyse de l’évaluation immobilière doit mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une fourchette de valeurs possibles.
Actualisation du futur NOI
La formule de calcul de la valeur immobilière sur la base du résultat opérationnel net actualisé est la suivante:
Le NOI reflète les revenus que la propriété générera après prise en compte des dépenses d’exploitation, mais avant la déduction des impôts et des paiements d’intérêts. Cependant, avant de déduire les dépenses, le total des revenus tirés de l’investissement doit être déterminé.
Les revenus de location attendus peuvent être initialement prévus sur la base de propriétés comparables à proximité. Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires paient dans la région et supposer que des loyers similaires au pied carré peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance dans la formule.
Étant donné que les taux de vacance élevés constituent une menace potentielle pour les rendements des investissements immobiliers, une analyse de sensibilité ou des estimations prudentes réalistes doivent être utilisées pour déterminer le revenu perdu si l’actif n’est pas utilisé à pleine capacité.
Les charges d’exploitation comprennent celles qui sont directement engagées dans le cadre des opérations quotidiennes du bâtiment, telles que l’assurance des biens, les frais de gestion, les frais d’entretien et les coûts des services publics. Veuillez noter que l’amortissement n’est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le bénéfice net d’exploitation d’un bien immobilier est similaire au bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (BAIIA).
L’actualisation du NOI d’un investissement immobilier par le taux de capitalisation équivaut à actualiser un flux de dividendes futur par le taux de rendement requis approprié, ajusté en fonction de la croissance des dividendes. Les investisseurs en actions familiers avec les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement voir la ressemblance.
Multiplicateur de revenu brut
L’ approche du multiplicateur du revenu brut est une méthode d’ évaluation relative qui repose sur l’hypothèse sous-jacente que les propriétés situées dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu’elles contribuent à générer.
Comme son nom l’indique, le revenu brut est le revenu total avant la déduction de toute dépense d’exploitation. Cependant, les taux de vacance doivent être prévus pour obtenir une estimation précise du revenu brut.
Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, il peut déterminer à partir de données immobilières comparables que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10 $. Bien que l’investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 $ x 12 mois x 100 000 pieds carrés), il y aura probablement des logements vacants dans l’immeuble à un moment donné.
En supposant qu’il y ait un taux de vacance de 10%, le revenu annuel brut est de 10,8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90%). Une approche similaire est également appliquée à l’approche du résultat opérationnel net.
La prochaine étape pour évaluer la valeur du bien immobilier est de déterminer le multiplicateur du revenu brut et de le multiplier par le revenu annuel brut. Le multiplicateur du revenu brut peut être trouvé à l’aide des données de ventes historiques. En regardant les prix de vente de propriétés comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut généré, on obtient le multiplicateur moyen pour la région.
Ce type d’approche d’évaluation est similaire à l’utilisation de transactions comparables ou de multiples pour évaluer une action. De nombreux analystes prévoiront les bénéfices d’une entreprise et multiplieront son bénéfice par action (BPA) par le ratio P / E de l’industrie. L’évaluation immobilière peut être réalisée au moyen de mesures similaires.
Obstacles à l’évaluation immobilière
Ces deux méthodes d’évaluation immobilière semblent relativement simples. Cependant, dans la pratique, la détermination de la valeur d’une propriété génératrice de revenus avec ces calculs est assez compliquée. Tout d’abord, il peut être long et difficile d’obtenir les informations requises concernant tous les intrants de la formule, tels que le bénéfice net d’exploitation, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de ventes comparables.
Deuxièmement, ces modèles de valorisation ne prennent pas correctement en compte d’éventuelles évolutions majeures du marché immobilier, telles qu’une crise du crédit ou un boom immobilier. En conséquence, une analyse plus approfondie doit être menée pour prévoir et prendre en compte l’impact éventuel de l’évolution des variables économiques.
Parce que les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il est parfois difficile d’obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d’investissement pleinement éclairée.
Cela dit, en raison de l’important investissement en capital généralement requis pour acheter un grand développement, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle conduit à la découverte d’une propriété sous-évaluée (similaire à l’investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants requis vaut bien le temps et l’énergie.
La ligne de fond
L’évaluation immobilière est souvent basée sur des stratégies similaires à l’analyse des actions. D’autres méthodes, en plus de l’approche actualisée du NOI et du multiplicateur du revenu brut, sont également fréquemment utilisées. Certains experts du secteur, par exemple, ont une connaissance pratique active des modèles de migration et de développement des villes.
En conséquence, ils peuvent déterminer quelles zones locales sont les plus susceptibles de connaître le taux d’appréciation le plus rapide. Quelle que soit l’approche utilisée, le prédicteur le plus important du succès d’une stratégie est la qualité de ses recherches.