Multiplicateur de revenu brut
Qu’est-ce qu’un multiplicateur de revenu brut?
Un multiplicateur de revenu brut (GIM) est une mesure approximative de la valeur d’un immeuble de placement. Il est calculé en divisant le prix de vente du bien par ses revenus locatifs annuels bruts. Les investisseurs peuvent utiliser le GIM – avec d’autres méthodes comme le taux de capitalisation ( taux de capitalisation) et la méthode des flux de trésorerie actualisés – pour évaluer les propriétés immobilières commerciales comme les centres commerciaux et les complexes d’appartements.
Points clés à retenir
- Un multiplicateur de revenu brut est une mesure approximative de la valeur d’un immeuble de placement.
- GIM est calculé en divisant le prix de vente de la propriété par ses revenus locatifs annuels bruts.
- Les investisseurs ne devraient pas utiliser le GIM comme seule mesure d’évaluation, car il ne prend pas en compte les coûts d’exploitation d’un immeuble à revenus.
Comprendre le multiplicateur de revenu brut
La valorisation d’un immeuble de placement est importante pour tout investisseur avant de signer le contrat immobilier. Mais contrairement à d’autres investissements – comme les actions – il n’y a pas de moyen facile de le faire. De nombreux investisseurs immobiliers professionnels estiment que le revenu généré par une propriété est bien plus important que son appréciation.
Le multiplicateur de revenu brut est une métrique largement utilisée dans le secteur immobilier. Il peut être utilisé par les investisseurs et les professionnels de l’immobilier pour déterminer grossièrement si le prix demandé d’une propriété est une bonne affaire, tout comme le ratio cours / bénéfice (P / E) peut être utilisé pour évaluer les entreprises en bourse.
En multipliant le GIM par le revenu annuel brut de la propriété, on obtient la valeur de la propriété ou le prix pour lequel elle devrait être vendue. Un faible multiplicateur de revenu brut signifie qu’une propriété peut être un investissement plus attrayant parce que le revenu brut qu’elle génère est beaucoup plus élevé que sa valeur marchande.
Considérations particulières
Un multiplicateur de revenu brut est une bonne mesure immobilière générale. Mais il y a des limites car il ne prend pas en compte divers facteurs, y compris les coûts d’exploitation d’ une propriété, y compris les services publics, les taxes, l’entretien et les logements vacants. Pour la même raison, les investisseurs ne devraient pas utiliser le GIM comme un moyen de comparer un immeuble de placement potentiel à un autre, similaire. Afin de faire une comparaison plus précise entre deux ou plusieurs propriétés, les investisseurs doivent utiliser le multiplicateur de revenu net (NIM). Le NIM prend en compte à la fois les revenus et les dépenses d’exploitation de chaque propriété.
Utilisez le multiplicateur du revenu net pour comparer deux propriétés ou plus.
Inconvénients de la méthode du multiplicateur du revenu brut
Le GIM est un excellent point de départ pour les investisseurs pour évaluer les investissements immobiliers potentiels. En effet, il est facile à calculer et donne une idée approximative de ce que l’achat de la propriété peut signifier pour un acheteur. Le multiplicateur du revenu brut n’est guère un modèle d’évaluation pratique, mais il offre un point de départ arrière de l’enveloppe. Mais, comme mentionné ci-dessus, il existe des limites et plusieurs inconvénients clés à prendre en compte lors de l’utilisation de ce chiffre comme moyen d’évaluer les immeubles de placement.
Un argument naturel contre la méthode du multiplicateur se pose parce que c’est une technique d’évaluation plutôt rudimentaire. Parce que les variations des taux d’intérêt – qui affectent les taux d’actualisation dans le calcul de la valeur temps de l’argent – les sources, les revenus et les dépenses ne sont pas explicitement pris en compte.
Les autres inconvénients comprennent:
- La méthode GIM suppose l’uniformité des propriétés dans des classes similaires. Les praticiens savent par expérience que les ratios de dépenses entre des propriétés similaires diffèrent souvent en raison de facteurs tels que l’entretien différé, l’âge de la propriété et la qualité du gestionnaire immobilier.
- Le GIM estime la valeur en fonction du revenu brut et non du bénéfice net d’exploitation (NOI), tandis qu’une propriété est achetée principalement en fonction de son pouvoir net de gain. Il est tout à fait possible que deux propriétés puissent avoir le même NOI même si leurs revenus bruts diffèrent considérablement. Ainsi, la méthode GIM peut facilement être mal utilisée par ceux qui n’en apprécient pas les limites.
- Un GIM ne tient pas compte de la durée de vie économique restante de propriétés comparables. En ignorant la vie économique restante, un praticien peut attribuer des valeurs égales à une nouvelle propriété et à une propriété vieille de 50 ans – en supposant qu’elles génèrent des revenus égaux.
Exemple de calcul du multiplicateur de revenu brut
Une propriété à l’étude a un revenu brut effectif de 50 000 $. Une vente comparable est disponible avec un revenu effectif de 56 000 $ et une valeur de vente de 392 000 $ (en réalité, nous chercherions un certain nombre de comparables pour améliorer l’analyse).
Notre GIM serait de 392 000 $ ÷ 56 000 $ = 7.
Ce comparable – ou comp comme on l’appelle souvent dans la pratique – s’est vendu sept fois (7x) son brut effectif. En utilisant ce multiplicateur, nous voyons que cette propriété a une valeur en capital de 350 000 $. Cela se trouve en utilisant la formule suivante:
V = GIM x EGI
7 x 50 000 USD = 350 000 USD.