Évitez la taxe sur les gains en capital sur la vente de votre propriété d’investissement

Table des matières

Développer

• Gérer la date de vente
• L’échange Section 1031
• Règles et règlements
• Chapitre 1031 et pertes
• Échange entièrement à imposition différée
• Échange partiellement à impôt différé
• La ligne de fond

Avec des actions appréciées, vous pouvez vendre vos actions sur plusieurs années pour répartir les plus-values. Malheureusement, l’immobilier d’investissement ne bénéficie pas du même luxe;le montant total du gain doit être réclamé sur vos impôts dans l’année où la propriété est vendue, à nature » lors de la vente d’un immeuble de placement, les gains en capital peuvent être différés en achetant un immeuble de placement similaire.

Gérer la date de vente

Vous pourriez atténuer ce fardeau fiscal en contrôlant l’année au cours de laquelle le titre et la possession vous échappent et, par conséquent, l’année au cours de laquelle vous déclarez le gain en capital sur l’opération. En d’autres termes, vous pouvez définir le transfert de propriété sur une année au cours de laquelle vous prévoyez avoir une charge fiscale moindre.

Selon l’Internal Revenue Service (IRS), «une partie ou la totalité du gain en capital net peut être imposée à 0% si votre revenu imposable est inférieur à 80 000 $». Par conséquent, si vous n’avez aucun revenu actif et un revenu passif minimal, y compris le gain sur la vente de votre immeuble de placement, vous pouvez éviter de payer des impôts sur votre gain en capital minimal. Cependant, si votre revenu est stable et que le paiement de l’impôt sur le gain semble inévitable, vous pouvez envisager d’utiliser l’échange IRC Section 1031.

L’échange Section 1031

L’échange de la section 1031 du Code IRS permet à un investisseur d’échanger des biens immobiliers détenus à des fins d’investissement contre d’autres biens immobiliers d’investissement et de n’encourir aucune obligation fiscale immédiate. En vertu du chapitre 1031, si vous échangez une entreprise ou un immeuble de placement uniquement contre une entreprise ou un immeuble de placement de type similaire, aucun gain ou perte n’est comptabilisé jusqu’à ce que le bien nouvellement acquis soit vendu.

À partir de 2018, biens personnels, tels que des œuvres d’art, ne sont plus autorisés.3

Règles et règlements

La section 1031 du code IRS ne permettra pas d’éviter les impôts sur les gains en capital dans tous les cas. Par exemple, l’échange de biens immobiliers américains contre des biens immobiliers dans un autre pays ne sera pas admissible au statut d’échange à imposition différée. De plus, les métiers impliquant des biens utilisés à des fins personnelles – comme l’échange d’une résidence personnelle contre un bien locatif – ne bénéficieront pas d’un traitement fiscal différé. Enfin, si un échange est effectué entre des parties liées et que l’une ou l’autre des parties dispose ultérieurement du bien échangé dans un délai de deux ans, le bien échangé deviendra assujetti à l’impôt.

Aux fins de déclaration fiscale, la base de l’ancienne propriété est reportée sur la nouvelle propriété. Ceci est important à comprendre car les taxes dues ne sont pas pardonnées, elles sont simplement reportées jusqu’à la vente du nouveau bien. Pour enregistrer l’échange de l’article 1031 avec l’ Internal Revenue Service, il est important de déposer le formulaire 8824 avec la déclaration de revenus pour l’année de l’échange de même nature, ainsi que pour chacune des deux années suivant l’échange.

Chapitre 1031 et pertes

Un échange à imposition différée est également possible si vous vendez votre immeuble de placement à perte. Premièrement, vous devez déterminer si la perte est une «perte fiscale» ou simplement une perte personnelle. Pour être considéré comme une perte fiscale, votre base rajustée dans la propriété doit être supérieure au prix de vente de la propriété. Votre base ajustée tient compte de toutes lesdéductions d’ amortissement antérieures quevous avez prises (ou que vous étiez autorisées mais que vous n’avez pas prises).

Par exemple, supposons que vous ayez acheté une propriété locative pour 400 000 $. Au cours des dix dernières années, vous avez pris 100 000 $ d’amortissement sur l’immeuble. Votre base ajustée actuelle est de 300 000 $. Si vous vendez votre bien locatif pour 350 000 $, cela peut sembler une perte, mais il s’agit en fait d’un gain de 50 000 $ aux fins de l’impôt. Le gain est considéré comme un gain non récupéré de la section 1250 et il est imposé au taux de 25%. Cependant, vous pouvez acheter une propriété «semblable» afin d’éviter de payer immédiatement des impôts sur votre gain de 50 000 $.

Supposons également que vous vendiez la même maison pour 250 000 $. Il s’agit d’une perte fiscale de 50 000 $, en plus d’une perte personnelle. Y a-t-il encore un avantage à un échange «de même nature»? Peut-être. Si vous achetez une propriété «de même nature» pour 250 000 $, votre base dans cette deuxième propriété sera immédiatement de 300 000 $ (votre base ajustée dans la première propriété). Cela vous profitera quand vient le temps de vendre la deuxième propriété, parce que la base vous prenez des déductions d’amortissement de plus élevé.

Échange entièrement à imposition différée

Pour qu’une opération d’échange en vertu du chapitre 1031 à impôt différé se produise, certaines conditions doivent être remplies:

• La propriété doit être «de même nature»: les propriétés sont de même nature si elles sont de même nature ou de même caractère, même si elles diffèrent par leur grade ou leur qualité.
• La propriété doit être liée à une entreprise ou à un investissement: la propriété échangée doit être détenue à des fins commerciales ou d’investissement productives et échangée pour la même utilisation. Par exemple, un bien échangé ne doit pas être principalement détenu pour la revente.
• Le nouveau bien doit être identifié dans les 45 jours: Le nouveau bien à recevoir en échange d’un bien existant doit être identifié par écrit, auprès du vendeur, dans les 45 jours suivant le premier transfert.
• Le transfert doit avoir lieu dans la fenêtre de 180 jours: Le bien de même nature doit être reçu à l’une de ces deux dates (selon la première éventualité): dans le délai de 180 jours suivant le transfert de propriété, ou à ladate d’échéance dela déclaration de revenus (y compris les extensions) pour l’année au cours de laquelle la propriété est transférée.

Échange partiellement à impôt différé

Pour être complètement défiscalisé, l’échange doit être uniquement un échange de biens de même nature. Dans un monde parfait, trouver une propriété avec la même valeur commerciale est idéal pour l’échange Section 1031. Cependant, il est difficile de trouver un échange égal et, dans de nombreux cas, une partie finit par verser de l’argent supplémentaire pour rendre l’affaire équitable. Cette propriété supplémentaire ou l’argent reçu est connu sous le nom de « démarrage », et ce gain est imposé jusqu’à concurrence du montant de la chaussure reçue.

Lorsqu’il y a des hypothèques sur les deux propriétés, les hypothèques sont compensées. La partie qui renonce à l’hypothèque la plus élevée et qui reçoit l’hypothèque la plus petite considère l’excédent comme une botte.

La ligne de fond

L’augmentation du nombre de ventes immobilières a permis à de nombreuses personnes de bénéficier d’un traitement fiscal favorable de la part du gouvernement fédéral. En conséquence, une énorme quantité de recettes fiscales a été perdue. Pour l’instant, les échanges de biens immobiliers en vertu de l’article 1031 demeurent.(Comme indiqué ci-dessus, à partir de 2018, ils ont été éliminés pour d’autres types de biens, tels que les objets de collection, les avions, les droits de franchise et l’équipement lourd.) Comme toujours, discutez de vos projets avec un fiscaliste si vous avez un bien locatif. vous prévoyez de vendre pour savoir quelles règles s’appliquent à votre situation.