Refonte programmée
Qu’est-ce qu’une refonte programmée?
Une refonte planifiée est un recalcul du calendrier de paiement restant du principal et des intérêts pour une hypothèque. Une hypothèque est un type de prêt dans lequel une banque prête à un emprunteur pour l’achat d’une maison. La refonte est effectuée à une date prédéterminée ou programmée.
Certains programmes hypothécaires permettent aux propriétaires d’effectuer des paiements anticipés sur des prêts qui ne sont pas entièrement amortis, ce qui signifie que les paiements ne réduisent pas le solde du capital dû. Plus tard, à la date de refonte prévue, un nouveau calendrier d’ amortissement ou de paiement est calculé en fonction du solde du principal à ce moment et de la durée restante (ou du temps restant à payer).
Une refonte planifiée est importante car elle permet de garantir que l’hypothèque sera remboursée à la fin de sa durée initiale. Cependant, une refonte programmée peut entraîner une augmentation des montants de paiement pour les paiements restants.
Points clés à retenir
- Une refonte planifiée est un recalcul du calendrier de paiement restant du principal et des intérêts d’une hypothèque.
- Une refonte planifiée est effectuée à une date prédéterminée et garantit que l’hypothèque sera remboursée à la fin de sa durée initiale.
- Une refonte hypothécaire programmée peut être une alternative au refinancement puisque la refonte n’est pas un nouveau prêt et qu’une vérification de solvabilité n’est pas nécessaire.
Comment fonctionne une refonte planifiée
Une refonte hypothécaire est une option incluse dans certains prêts hypothécaires qui peut entraîner une baisse des taux d’intérêt et une prolongation de la durée résiduelle de l’hypothèque. Dans certains cas, un emprunteur peut effectuer un paiement du principal pour réduire le montant du prêt impayé. Le calendrier de paiement du prêt peut être refondu, ce qui crée un nouveau calendrier de paiement pour refléter le montant emprunté réduit.
Le calendrier de paiement d’une hypothèque est appelé un calendrier d’amortissement lorsqu’une partie de chaque paiement est appliquée aux intérêts dus et au solde du capital impayé. La date de refonte prévue correspond au moment où le prêteur calcule le nouveau calendrier de paiement et d’amortissement en fonction du solde du capital restant et de la durée de l’hypothèque. En d’autres termes, le solde restant dû est étalé sur la durée actuelle du prêt pour calculer les mensualités.
Si un paiement de réduction du capital a été effectué, l’emprunteur s’attendrait probablement à ce que le paiement mensuel diminue après la refonte prévue de l’hypothèque. De nombreux fournisseurs de prêts hypothécaires proposent une refonte planifiée du calendrier de paiement si l’emprunteur a effectué un paiement supplémentaire pour réduire le montant du principal dû. Cependant, les prêteurs exigent généralement que le prêt soit en règle, ce qui signifie qu’aucun retard de paiement n’est dû.
Refonte programmée ou refinancement
Une refonte hypothécaire peut être une meilleure option que le refinancement d’ un prêt hypothécaire. Avec un refinancement, l’hypothèque actuelle est remplacée par un nouveau prêt hypothécaire, ce qui est généralement fait lorsque les taux d’intérêt sur le marché sont inférieurs au taux initial du prêt. Cependant, étant donné que le refinancement est techniquement un nouveau prêt, il peut être coûteux avec des frais supplémentaires, et l’approbation du prêt dépend de la solvabilité de l’emprunteur.
En revanche, une refonte hypothécaire n’est pas un nouveau prêt et, par conséquent, n’a pas besoin d’une nouvelle approbation, ni d’une vérification de solvabilité de l’emprunteur. Au lieu de cela, la refonte modifie les paiements du prêt, mais le prêt hypothécaire d’origine n’est pas remplacé.
Refonte programmée des prêts hypothécaires à taux ajustable
Une hypothèque à taux ajustable (ARM) est un type d’hypothèque dans lequel le taux d’intérêt initial est fixé pendant une période de temps, et après quoi, le taux d’intérêt est réinitialisé pour refléter les taux actuels sur le marché. Il existe différents types d’ARM, qui peuvent permettre aux emprunteurs d’effectuer des paiements d’intérêts uniquement pendant une période ou d’ajuster le montant des paiements pendant la durée du prêt.
Option de paiement ARM
La refonte planifiée est courante avec une option de paiement hypothécaire à taux ajustable (ARM). Un ARM avec option de paiement est un ARM d’ajustement mensuel, qui permet à l’emprunteur de choisir parmi les éléments suivants:
- Plusieurs options de paiement mensuel, y compris un paiement intégralement amorti sur 30 ou 40 ans
- Un paiement entièrement amorti sur 15 ans
- Un paiement d’intérêt uniquement
- Un paiement minimum ou un paiement d’un montant supérieur au minimum
Les ARM avec option de paiement ont une fonction qui permet d’accumuler des intérêts différés. Les intérêts différés créés à chaque date de paiement sont ajoutés au solde du capital de l’hypothèque. C’est ce qu’on appelle un amortissement négatif. Souvent, à la fin de la cinquième année, une date de refonte est prévue. À cette date de refonte, le calendrier d’amortissement est recalculé de sorte que, sur la base du solde du capital restant et du taux d’intérêt pleinement indexé à ce moment-là, les paiements futurs amortissent l’hypothèque sur sa durée résiduelle.
Refonte planifiée et paiements mensuels plus élevés
Les prêts hypothécaires à taux ajustable, y compris les ARM avec option de paiement, permettent aux emprunteurs d’effectuer des paiements plus petits, ce qui peut contribuer à l’abordabilité. Cependant, la dette totale ou le montant du prêt hypothécaire peut augmenter considérablement avec le temps. Par exemple, si les paiements ne remboursent aucune partie du principal, les intérêts sur la dette continuent d’augmenter au point où le solde du prêt augmente. Par conséquent, la refonte prévue pourrait entraîner un paiement hypothécaire plus élevé afin de rembourser le prêt à temps.
Qualifications pour une refonte programmée
Tous les prêts hypothécaires ne sont pas admissibles à la refonte. Dans presque tous les cas, une hypothèque ne peut être refondue que si elle est soutenue par Fannie Mae ou Freddie Mac, qui sont des sociétés de prêts hypothécaires financées par le gouvernement fédéral qui garantissent des prêts hypothécaires aux prêteurs.
Les prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA), qui ont tendance à aider les acheteurs d’une première maison à faible revenu, et les prêts de la Veterans Administration (VA) ne sont pas éligibles à une refonte de l’hypothèque. Cependant, il existe une exception dans le cas d’une modification de prêt, qui est une modification des conditions du prêt – généralement lorsque l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt.
Lors d’une refonte hypothécaire programmée, une personne paie une somme importante pour son principal, et son hypothèque est ensuite recalculée en fonction du nouveau solde. Ce montant de la contribution principale doit atteindre ou dépasser l’exigence minimale de 10% du solde actuel dû. Les emprunteurs ont généralement la possibilité de refondre leur prêt hypothécaire une fois pendant la durée du prêt. Cependant, certains prêteurs proposent des refontes supplémentaires si un autre remboursement du principal est effectué plus tard dans la durée du prêt.