18 avril 2021 8:42

Refonte hypothécaire

Qu’est-ce qu’une refonte hypothécaire?

Une refonte hypothécaire, également appelée refonte de prêt, est une caractéristique de certains types de prêts hypothécaires où les paiements mensuels restants sont recalculés en fonction d’un nouveau calendrier d’amortissement. Lors d’une refonte de l’hypothèque, l’emprunteur paie une somme importante sur son principal, et son hypothèque est ensuite recalculée en fonction du nouveau solde impayé inférieur.

Certains prêts hypothécaires ont une date de refonte prévue, c’est-à-dire la date à laquelle le prêteur calculera un nouveau calendrier d’amortissement en fonction du solde du capital restant et de la durée de l’hypothèque.

Points clés à retenir

  • Une refonte se produit lorsqu’un emprunteur paie une somme importante sur le principal de son prêt hypothécaire et que le prêteur recalcule le prêt en fonction du nouveau solde.
  • Lorsque le prêteur recalcule le prêt, il crée un nouveau calendrier d’amortissement, qui est un tableau des remboursements du prêt indiquant le principal et les intérêts qui composent chaque paiement jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé.
  • Le principal avantage pour l’emprunteur de la refonte d’un prêt hypothécaire est la possibilité de réduire les mensualités.
  • Les prêts à amortissement négatif ou les hypothèques à taux variable à option (option ARM) comportent souvent une clause de refonte hypothécaire dans le cadre du contrat de prêt.

Comment fonctionne une refonte hypothécaire

Pour l’emprunteur, le principal avantage de la refonte d’un prêt hypothécaire est de réduire les mensualités. Souvent, un prêteur hypothécaire réduira simplement la durée d’un prêt si des remboursements de principal supplémentaires sont effectués, mais maintiendra le même montant mensuel fixe dû – simplement en augmentant le montant du principal et en réduisant la partie des intérêts du paiement.

La refonte peut réduire le montant des intérêts que l’emprunteur paiera sur la durée du prêt si un paiement de capital suffisamment important est effectué, ce qui réduit à la fois l’intérêt et le capital restant sur les nouveaux paiements mensuels du prêt.

Refonte hypothécaire vs refinancement

Une refonte hypothécaire peut être une option plus confortable que le refinancement. Avec un refinancement, vous remplacez votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt hypothécaire, qui peut être coûteux et dépend de votre solvabilité. Une refonte d’hypothèque n’implique pas de vérification de crédit et se poursuit avec l’hypothèque d’origine.

D’un autre côté, refinancer une hypothèque signifie rembourser le prêt existant et le remplacer par un nouveau. Les raisons pour lesquelles les propriétaires se refinancent comprennent:

  1. La possibilité d’obtenir un taux d’intérêt plus bas.
  2. Pour raccourcir la durée de leur hypothèque.
  3. Le désir de passer d’une hypothèque à taux variable (ARM) à une hypothèque à taux fixe ou vice versa.
  4. Une opportunité de puiser dans la valeur nette d’ une maison pour financer un achat important.
  5. Pour consolider la dette.

Contrairement au refinancement d’un prêt hypothécaire, la refonte d’un prêt hypothécaire ne fera pas baisser le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire.

Types d’hypothèques susceptibles d’être refondus

Prêts d’amortissement négatif

La refonte hypothécaire peut être inscrite dans les conditions du prêt et est associée à un prêt à amortissement négatif. Un prêt à amortissement négatif a une structure de paiement qui permet un paiement prévu inférieur aux frais d’intérêt du prêt.

Lorsqu’un paiement est inférieur aux frais d’intérêt à ce moment-là, il crée  des intérêts différés. Le montant des intérêts différés créés est ajouté au solde du principal du prêt, ce qui conduit à une situation où le principal dû augmente avec le temps au lieu de diminuer. En raison de cette augmentation du capital, les prêts hypothécaires à amortissement négatif exigent que le prêt soit refondu à un moment donné afin qu’il soit remboursé à la fin de sa durée prévue.

Les hypothèques à amortissement négatif ont aussi parfois des déclencheurs qui peuvent provoquer une refonte imprévue. Cela peut se produire, par exemple, si le solde du principal du prêt atteint une limite fixée par le biais d’un amortissement négatif.

Hypothèques à taux variable en option (option ARM)

Les hypothèques à amortissement négatif sont également appelées hypothèques à taux variable avec option de paiement (option ARM). Ces prêts hypothécaires offrent aux emprunteurs des options qui comprennent le paiement de la totalité du capital et des intérêts ou le paiement d’une partie seulement des intérêts.

Alors que les choix disponibles avec une option ARM permettent une plus grande flexibilité sur les paiements, l’emprunteur pourrait facilement se retrouver avec plus de dette à long terme qu’auparavant. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux variable, il est possible que les taux d’intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.

Exemple de refonte hypothécaire

Même si une hypothèque ne comporte pas d’option de refonte, vous pouvez contacter votre prêteur pour voir si une refonte d’hypothèque vous profitera et réduira vos mensualités. En payant une somme forfaitaire et en refondant votre hypothèque, vous pouvez réduire vos frais de logement. En revanche, si vous soumettez une somme forfaitaire sans refonte, vous réduisez votre solde mais vos mensualités resteront les mêmes.

Supposons que vous ayez un prêt hypothécaire à taux fixe de 500 000 $ sur 30 ans avec un taux d’intérêt de 4%. Votre paiement combiné d’intérêts et de capital est de 2 338 $ par mois.

Après cinq ans, vous recevez une somme forfaitaire exceptionnelle de 375 000 $. Si vous décidiez d’utiliser cette somme forfaitaire pour rembourser l’hypothèque sans la refondre, vous continueriez de payer 2 338 $ par mois. Si, par contre, vous refondiez le prêt sur les 25 années restantes de l’hypothèque, le paiement mensuel passerait à 1 507 $.

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