Une carrière en gestion de portefeuille immobilier
À première vue, vous pourriez penser qu’un gestionnaire de portefeuille immobilier est similaire à n’importe quel gestionnaire d’ actifs financiers. Mais la gestion de portefeuille d’actions ou de fonds immobiliers diffère radicalement de la gestion d’actions, d’obligations ou de fonds communs de placement.
Contrairement aux gérants d’actions, qui recherchent les entreprises et gèrent les probabilités qu’ils peuvent réaliser leurs stratégies articulées, les gérants immobiliers doivent aider à définir et à tirer parti des opportunités au niveau de l’ immobilier. Gestionnaires immobiliers sont non seulement responsables de l’ allocation d’actifs, managemen risque t et les transactions, mais aussi pour traiter directement avec la terre et des structures là – dessus.
Ainsi, la gestion d’actifs immobiliers, contrairement à la gestion financière traditionnelle, nécessite des personnes expérimentées capables d’optimiser la valeur des propriétés. En fait, à bien des égards, un gestionnaire d’actifs immobiliers ressemble beaucoup à un PDG d’entreprise, qui dirige une entreprise ou une installation. En revanche, un gestionnaire de fonds traditionnel peut connaître les actions d’un certain domaine ou secteur – mais ne s’implique pas dans les opérations des entreprises elles-mêmes.
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Gestion de portefeuille immobilier
La formation et l’expérience acquises par les gérants d’actions immobilières sont similaires à celles des autres gérants de fonds. Cependant, la manière dont ils utilisent ces compétences pour garantir la performance du portefeuille est différente. Les gestionnaires de portefeuille sont souvent évalués en fonction de leur capacité à garantir des rendements ajustés au risque appropriés et une diversification du portefeuille grâce à une répartition et une sélection d’actifs supérieures.
De plus, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers apportent de la valeur aux clients en assurant l’utilisation la plus efficace du capital des investisseurs et en les tenant informés grâce à des mesures de performance supérieures et même des prévisions de flux de trésorerie. À l’exception de la fiducie de placement immobilier (FPI) et du fonds de gestionnaires de fonds (dont la performance est jugée par la capacité à évaluer la capacité d’autres gestionnaires à concevoir et à exécuter une stratégie), le gestionnaire de fonds d’actions immobilières est par essence le PDG de ou sa propre entreprise, créant et exécutant des stratégies au niveau de la propriété pour les actifs sous sa responsabilité.
Stratégies de sélection d’investissement
Les gestionnaires de portefeuilles immobiliers effectuent l’allocation d’actifs et la sélection d’actifs, non pas en comprenant la dynamique du marché et des entreprises dans des secteurs spécifiques, mais en diversification et produire des rendements ajustés au risque adéquats, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers doivent parier sur les marchés immobiliers régionaux ou locaux et, dans le cas de portefeuilles à actifs multiples, sur la bonne combinaison de propriétés.
Pour cette raison, de nombreux gestionnaires de fonds se concentrent sur des régions ou des types de propriétés spécifiques; certains grands gestionnaires d’actifs immobiliers organisent leurs cadres supérieurs et leur personnel de soutien par région ou utilisation du sol. La justification de l’organisation de cette manière est de s’assurer que les opportunités de marché peuvent être identifiées et ensuite traduites en une sélection de propriétés et une création d’actifs correctes.
La manière dont les propriétés sont acquises est l’une des façons les plus importantes de différencier les fonds immobiliers des investissements plus traditionnels. À l’instar des traders en bourse, les fonds immobiliers font appel à des spécialistes de l’acquisition pour découvrir et exécuter des transactions immobilières. Ces personnels d’acquisition travaillent généralement pour un fonds spécifique ou sont organisés au niveau régional ou par type d’actif.
La plupart des fonds d’actions immobilières détenant la totalité (ou une partie importante) de chaque propriété, les gestionnaires de portefeuille sont souvent directement impliqués dans le processus d’acquisition. Puisqu’ils ont la responsabilité de définir et d’exécuter la stratégie immobilière, les gestionnaires de portefeuille doivent être directement impliqués dans tous les processus d’investissement, y compris les acquisitions, le financement, les aliénations et la prise de décision concernant les installations. Afin de faciliter l’étendue et la profondeur des processus de gestion des investissements immobiliers, les gestionnaires de portefeuille doivent s’appuyer sur une quantité considérable d’infrastructures par rapport au capital investi. Afin d’y parvenir le plus efficacement possible, les gérants de fonds d’actions immobilières et les gérants d’actifs ont développé une fonction de gestion d’actifs spécialisée.
Fonctionnement de la gestion des actifs immobiliers
La fonction de gestion d’actifs immobiliers est composée de spécialistes au niveau de la propriété qui ajoutent de la valeur aux gestionnaires de fonds en exécutant une stratégie au niveau de la propriété. Les spécialistes sont des experts soit des fondamentaux du marché régional, soit des types de propriétés spécifiques, et sont chargés d’optimiser la valeur des actifs dont ils ont la garde. En plus de fournir des informations de gestion de portefeuille sur les prospects locaux et de faciliter les transactions, le gestionnaire d’actifs est responsable de la performance au niveau de la propriété.
En plus d’approuver les budgets et d’effectuer la gestion des dépenses, les gestionnaires d’actifs augmentent la valeur en gérant la location d’un ou plusieurs immeubles. Bien que cela puisse sembler une affaire en noir et blanc, le crédit-bail est une fonction complexe qui décide inévitablement de la valeur de la propriété et du portefeuille. Le succès de la location n’est pas seulement atteint en trouvant et en exécutant les opportunités de location les plus élevées possibles dans chaque propriété, mais aussi en menant un programme de location qui s’aligne avec la stratégie du portefeuille tout en maintenant les meilleures relations avec les locataires existants.
La location est un processus hautement négocié, qui peut impliquer de prendre des décisions en contradiction avec les besoins des locataires afin d’optimiser la valeur de la propriété. Par exemple, pour les propriétés dont la vente est prévue, la location peut être suspendue pendant une période de vente pour permettre aux nouveaux propriétaires de prendre en compte des taux de location potentiels plus élevés. Cela peut entraîner une augmentation de la valeur prévisionnelle des propriétés et donc des offres de vente plus élevées.
Pendant les périodes de hausse des taux de location, les baux à long terme peuvent être bloqués pour les immeubles axés sur le revenu, tandis que pour les stratégies axées sur l’ appréciation du capital, les durées des baux peuvent être raccourcies pour profiter de taux plus élevés prévus à l’avenir. La capacité du gestionnaire d’actifs à atteindre la composition appropriée des locataires, à exécuter une stratégie de location qui aligne les flux de trésorerie avec les besoins du portefeuille et à gérer à la fois les dépenses en capital et les dépenses d’exploitation peut avoir une incidence considérable sur la valeur globale du portefeuille.
Gestionnaires de portefeuille immobilier en tant que PDG
Si l’on considère une propriété comme une société ou une filiale distincte, chacune avec sa propre stratégie et son potentiel de performance, on commence à comprendre pourquoi les gestionnaires de portefeuilles d’actions immobilières ressemblent beaucoup à des PDG d’entreprise. À l’instar des PDG, qui doivent allouer une offre limitée de capital entre diverses opportunités pour créer le meilleur retour sur investissement global, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent faire de même pour les propriétés qu’ils gèrent. Cette nécessité de répartir une quantité limitée de ressources crée une situation différente de celle de nombreuses sociétés de gestion d’actifs conventionnelles.
Dans les fonds d’actions immobilières, il existe un conflit inhérent entre les gestionnaires de portefeuille et leurs gestionnaires d’actifs, car ils travaillent pour des objectifs quelque peu divergents. Alors que les gestionnaires d’actifs sont des spécialistes rémunérés pour l’optimisation de la valeur de leurs propriétés et que les gestionnaires de portefeuille sont des généralistes récompensés pour l’optimisation du rendement du portefeuille et de la satisfaction des investisseurs, le gestionnaire de fonds immobilier qui réussit est celui qui peut gérer ce conflit et maintenir une équipe de gestion efficace et la performance du portefeuille. Cela nécessite d’articuler une stratégie de portefeuille bien conçue au sein d’une équipe bien connectée de gestionnaires qui comprennent et ont internalisé les objectifs d’investissement globaux. Cela peut être une tâche difficile pour tout fonds qui a considérablement augmenté le nombre et la complexité des propriétés sous gestion.
Il est également essentiel que les gestionnaires de portefeuilles immobiliers incarnent non seulement l’ allocation de capital, la sélection de propriétés et les autres compétences d’investissement requises, mais aussi qu’ils aient la capacité de créer des stratégies d’investissement appropriées et les compétences en leadership pour mobiliser l’organisation vers la même mission de portefeuille.
La ligne de fond
En ce qui concerne les fonds immobiliers, la capacité de la direction à exécuter des plans de gestion d’actifs en plus de mettre en œuvre des pratiques de gestion de fonds plus traditionnelles est essentielle. Pour un gestionnaire de placements immobiliers, cela signifie optimiser la valeur des biens de son portefeuille, à la fois par la sélection et la gestion ultérieure des actifs immobiliers du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent répartir leurs ressources sur les propriétés qu’ils gèrent pour le meilleur rendement possible, et garder leur équipe sur la bonne voie pour accomplir la même chose. Pour ceux qui possèdent la bonne combinaison de compétences, cette carrière se distingue comme une opportunité unique en gestion d’actifs.