Diversifier avec l’immobilier et l’infrastructure

Table des matières

Développer

• Diversification avec immobilier
• Optimisation du portefeuille
• Conclusions

L’immobilier est sans aucun doute un élément important de l’ allocation d’actifs et devrait faire partie de tout portefeuille d’investissement institutionnel ou personnel. Les infrastructures, qui présentent des avantages similaires à ceux de l’immobilier, sont également de plus en plus importantes. Basé sur des recherches menées à l’Université de Ratisbonne en Allemagne, cet article examinera certaines des principales questions d’allocation d’actifs dans ce contexte.

L’immobilier et les infrastructures constituent des investissements attrayants pour les investisseurs averses au risque, en particulier pendant les marchés baissiers. Il existe des similitudes et des différences entre les deux, et vous pouvez construire un portefeuille vraiment optimal en les exploitant pleinement.

Diversification par l’immobilier et les infrastructures

Les avantages de diversification des investissements immobiliers directs et indirects sont bien connus et le rôle de la diversification dans les portefeuilles institutionnels a été étudié de manière approfondie. Les différentes corrélations avec celles des actions et des obligations sont extrêmement utiles pour éviter la volatilité du portefeuille.

Aux États-Unis, il y a un besoin énorme d’investir et d’améliorer l’infrastructure à bien des égards, il y a donc beaucoup de potentiel sur le marché. Pratiquement tous les investisseurs devraient profiter de ce potentiel pour se diversifier plus efficacement que jamais et dans un secteur extrêmement prometteur.

Dans le passé, les infrastructures ont reçu relativement moins d’attention, de même que d’autres actifs alternatifs tels que les matières premières et le capital-investissement. On s’est éloigné des portefeuilles classiques de la vieille école composés d’actions, d’obligations, de liquidités et d’immobilier.

L’allocation à l’immobilier, en particulier, pourrait être affectée si les investissements alternatifs diversifiaient considérablement les rendements des investissements conventionnels. En fait, les infrastructures sont devenues un centre d’attention et ont trouvé leur place dans les portefeuilles institutionnels et, dans une moindre mesure, privés.

Ce qui rend l’infrastructure si attrayante, c’est qu’elle semble assez similaire à l’immobilier direct en termes de grande taille de lot et d’illiquidité, mais offre également une stabilité générale et des flux de trésorerie stables. La recherche sur les infrastructures est en retard sur celle de l’immobilier, et Tobias Dechant et Konrad Finkenzeller de Regensberg ont tenté de combler cette lacune.

Optimisation du portefeuille avec l’immobilier et l’infrastructure

Ce projet de recherche, et des travaux antérieurs dans le domaine, démontrent que l’infrastructure directe est un élément important de la diversification du portefeuille  et que les entreprises ont tendance à surallouer à l’immobilier si elles n’investissent pas également dans les infrastructures. Il s’agit d’une constatation importante étant donné que l’infrastructure est vraiment utile pour les investisseurs averses au risque, en particulier en cas de ralentissement des marchés boursiers.

Les montants relatifs recommandés à investir dans ces deux classes d’actifs varient considérablement. La fourchette va de zéro à 70% (principalement dans l’immobilier), en fonction de la période, de l’état des marchés et de la méthodes utilisées pour obtenir l’optimum.

Le montant total maximum généralement recommandé pour les allocations immobilières et d’infrastructure est d’environ 25%, ce qui est considérablement plus élevé que les allocations institutionnelles réelles. Il est important de noter que des allocations efficaces dans la pratique dépendent de nombreux facteurs et paramètres, et qu’aucune combinaison spécifique ne se révèle constamment supérieure.

Le mélange de biens immobiliers et d’infrastructures est également controversé, mais une étude de Terhaar et al.(2003), par exemple, suggère une répartition égale. Certains experts estiment qu’environ 5% sont suffisants pour chacun. En période de crise, cela peut être trois, voire quatre fois plus élevé.

Une autre constatation importante est que l’immobilier et les infrastructures peuvent être plus utiles en termes de diversification que par le biais de rendements réels. Compte tenu de la controverse sur l’allocation d’actifs efficace et des turbulences sur les marchés immobiliers, il s’agit d’un enjeu majeur. Ce dernier met en évidence les avantages de l’utilisation non seulement de l’immobilier, mais aussi des infrastructures.

Il est également important de constater que le taux de rendement visé a un impact sur le niveau approprié de l’immobilier. Les investisseurs ayant des objectifs de rendement de portefeuille plus élevés (qui souhaitent gagner plus, mais avec plus de risques), peuvent souhaiter consacrer moins à l’immobilier et aux infrastructures. Cela dépend beaucoup de l’état de ces marchés par rapport aux marchés d’actions, que ces derniers se trouvent dans une phase à la hausse ou à la baisse.

Les allocations exactes aux biens immobiliers et aux infrastructures dépendent de divers paramètres. Outre le taux de rendement attendu du portefeuille mentionné ci-dessus, se pose également la question de la définition du risque. D’autres facteurs pertinents comprennent les attitudes à l’égard des infrastructures en général et la manière dont cela se rapporte à d’autres investissements alternatifs. En pratique, ces décisions d’allocation sont complexes, et des optima plus ou moins élevés sont donc possibles pour différents investisseurs à des moments différents.

Conclusions

S’il y a une chose qui reste la priorité absolue pour tous les investisseurs, c’est d’avoir un portefeuille bien diversifié. Il n’y a tout simplement pas de substitut à cela, mais il y a beaucoup de potentiel inexploité sur le marché. L’investissement immobilier, mais aussi les infrastructures, peuvent jouer un rôle essentiel dans l’optimisation des portefeuilles. Cela concerne principalement les institutions, mais aussi les investisseurs privés. Les investisseurs privés peuvent généralement bénéficier d’une plus grande diversification.