Pourquoi les bulles du marché du logement éclatent

Table des matières

Développer

• Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?
• Causes des bulles sur le marché du logement
• Forces qui font éclater la bulle
• Le krach du marché du logement de 2007-2008
• Réversion moyenne
• Estimations de l’appréciation des prix
• La ligne de fond

Contrairement au marché boursier où les gens comprennent et acceptent le risque que les prix baissent de temps en temps – parfois gravement – beaucoup de gens qui achètent une maison ne pensent pas vraiment que la valeur de leur maison diminuera jamais autant.

En effet, historiquement, le marché immobilier n’a pas été affecté par les bulles de prix par rapport aux autres classes d’actifs. Cela pourrait être dû en partie aux coûts de transaction élevés associés à l’achat d’une maison, sans parler des coûts de possession et d’entretien d’une maison, qui découragent tous les comportements spéculatifs. Cependant, les marchés du logement traversent parfois des périodes d’exubérance irrationnelle et voient les prix augmenter rapidement avant de redescendre.

Dans cet article, nous discuterons des causes des bulles des prix des logements, des déclencheurs qui font éclater les bulles immobilières et des raisons pour lesquelles les acheteurs devraient se tourner vers les moyennes à long terme lorsqu’ils prennent des décisions critiques en matière de logement.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

Avant d’entrer dans les causes des bulles immobilières et ce qui les fait éclater, il est important de comprendre une bulle immobilière en soi. Celles-ci commencent généralement par une hausse de la demande de logements, malgré une quantité limitée de stocks disponibles.

La demande augmente encore lorsque les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui agrandit la bulle à mesure qu’ils prennent des propriétés d’investissement et des retournements de valeur. Avec une offre limitée et une demande tellement nouvelle, les prix augmentent naturellement.

Les bulles immobilières ont un impact direct sur le secteur immobilier, mais aussi sur les propriétaires et leurs finances personnelles. L’impact qu’une bulle peut avoir sur l’économie (par exemple, sur les taux d’intérêt, les normes de prêt et les pratiques de titrisation ) peut forcer les gens à trouver des moyens de suivre leurs versements hypothécaires lorsque les temps tournent soudainement et se compliquent. Certains devront peut-être même creuser plus profondément dans leurs poches, en utilisant des fonds d’épargne et de retraite uniquement pour garder leur maison. D’autres feront faillite et forclos.

Toute bulle n’est normalement qu’un événement temporaire. Bien que les bulles sur les marchés boursiers puissent se produire plus fréquemment, les bulles immobilières peuvent persister beaucoup plus longtemps, selon le Fonds monétaire international (FMI), et durer plusieurs années.

Causes des bulles sur le marché du logement

Le prix du logement, comme le prix de tout bien ou service sur un marché libre, est régi par la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la demande augmente ou que l’offre diminue, les prix augmentent. En l’absence de catastrophe naturelle, qui peut réduire l’offre immédiate de logements, les prix augmentent lorsque la demande a tendance à dépasser les tendances de l’offre. L’offre de logements peut également être lente à réagir à l’augmentation de la demande, car la construction ou la réparation d’une maison prend beaucoup de temps et, dans les zones très développées, il n’y a tout simplement plus de terrain sur lequel construire. Donc, s’il y a une augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix sont sûrs d’augmenter.

Une fois qu’il est établi qu’une hausse des prix des logements supérieure à la moyenne est initialement provoquée par un choc de demande, nous devons nous demander quelles sont les causes de cette augmentation de la demande. Il existe plusieurs possibilités:

• Une augmentation de l’activité économique générale et une prospérité accrue qui mettent plus de revenu disponible dans les poches des consommateurs et encouragent l’accession à la propriété
• Une augmentation de la population ou du segment démographique de la population entrant sur le marché du logement
• Un niveau général bas des taux d’intérêt, en particulier des taux d’intérêt à court terme, qui rend les logements plus abordables
• Produits hypothécaires innovants ou nouveaux avec des versements mensuels initiaux peu élevés qui rendent les maisons plus abordables pour les nouveaux segments démographiques
• Accès facile au crédit – souvent avec des normes de souscription moins strictes – qui amène également plus d’acheteurs sur le marché
• Obligations hypothécaires structurées ( MBS ) à haut rendement, comme l’exigent les investisseurs de Wall Street, qui mettent davantage de crédit hypothécaire à la disposition des emprunteurs
• Une évaluation erronée potentielle du risque par les prêteurs hypothécaires et les investisseurs en obligations hypothécaires qui élargit la disponibilité du crédit pour les emprunteurs
• La relation à court terme entre un courtier hypothécaire et un emprunteur dans laquelle les emprunteurs sont parfois incités à prendre des risques excessifs
• Un manque de littératie financière et une prise de risque excessive de la part des emprunteurs hypothécaires.
• Comportement spéculatif et risqué des acheteurs et des investisseurs immobiliers, alimenté par des estimations irréalistes et insoutenables de l’appréciation des prix des logements.
• Une augmentation du retournement à la maison.

Chacune de ces variables peut se combiner pour provoquer le décollage d’une bulle immobilière. En effet, ces facteurs ont tendance à se nourrir les uns des autres. Une discussion détaillée de chacun est hors de la portée de cet article. Nous rappelons simplement qu’en général, comme toutes les bulles, une hausse de l’activité et des prix précède une prise de risque excessive et un comportement spéculatif de tous les acteurs du marché – acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.

Forces qui font éclater la bulle

La bulle éclate finalement lorsque la prise de risque excessive devient omniprésente dans tout le système immobilier et que les prix ne reflètent plus rien de proche des fondamentaux. Cela se produira alors que l’offre de logements continue d’augmenter en réponse à la hausse de la demande antérieure. En d’autres termes, la demande diminue tandis que l’offre augmente encore, ce qui entraîne une forte baisse des prix car il ne reste plus personne à payer pour encore plus de maisons et des prix encore plus élevés.

Cette prise de conscience du risque dans tout le système est déclenchée par les pertes subies par les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs hypothécaires et les investisseurs immobiliers. Ces réalisations pourraient être précipitées par un certain nombre de choses:

• Une augmentation des taux d’intérêt qui met l’accession à la propriété hors de portée de certains acheteurs et, dans certains cas, rend la maison qu’une personne possède actuellement inabordable. Cela conduit souvent à un défaut de paiement et à une forclusion, ce qui finit par s’ajouter à l’offre actuelle disponible sur le marché.
• Un ralentissement de l’activité économique générale qui entraîne une diminution du revenu disponible, des pertes d’emplois ou moins d’emplois disponibles, ce qui diminue la demande de logements. Une récession est particulièrement dangereuse.
• La demande est épuisée, ce qui ramène l’offre et la demande à l’équilibre et ralentit le rythme rapide de l’appréciation du prix des maisons sur lequel certains propriétaires, en particulier les spéculateurs, comptent pour rendre leurs achats abordables ou rentables. Lorsque l’appréciation rapide des prix stagne, ceux qui comptent sur elle pour acheter leur maison risquent de perdre leur maison, ce qui accroît l’offre sur le marché.

En fin de compte, lorsque les pertes augmentent, les normes de crédit sont resserrées, les emprunts hypothécaires faciles ne sont plus disponibles, la demande diminue, l’offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix baissent.

Le krach du marché du logement de 2007-2008

Au milieu des années 2000, l’économie américaine a connu une bulle immobilière généralisée qui a eu un impact direct sur le déclenchement de la Grande Récession. À la suite de la bulle Internet, les valeurs de l’immobilier ont commencé à grimper, alimentant une augmentation de l’accession à la propriété chez les acheteurs spéculatifs, les investisseurs et les autres consommateurs. Des taux d’intérêt bas et des normes de prêt assouplies – y compris des conditions de mise de fonds extrêmement faibles – ont permis à des personnes qui n’auraient autrement jamais pu acheter une maison de devenir propriétaires. Cela a fait grimper encore plus les prix des maisons.

Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont arrêté d’acheter parce que le risque devenait trop élevé, ce qui poussait d’autres acheteurs à se retirer du marché. En effet, il s’est avéré que lorsque l’économie s’est détériorée, un grand nombre d’emprunteurs à risque se sont retrouvés incapables de payer leurs hypothèques mensuelles. Ceci, à son tour, a provoqué une baisse des prix. Les titres adossés à des hypothèques ont été vendus en quantités massives, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.