Définition des prêts à ratio élevé
Qu’est-ce qu’un prêt à ratio élevé?
Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui approche 100% de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé pourrait être approuvé pour un emprunteur incapable de verser un acompte important.
Pour les prêts hypothécaires, un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s’appelle le ratio prêt / valeur (LTV), qui est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières utilisent avant d’approuver un prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie.
- Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui s’approche de 100% de la valeur de la propriété.
- Un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s’appelle le ratio prêt / valeur (LTV).
La formule d’un prêt à ratio élevé avec LTV
Bien qu’il n’y ait pas de formule spécifique pour calculer un prêt à ratio élevé, les investisseurs doivent d’abord calculer le ratio prêt / valeur dans leur situation pour déterminer si le prêt dépasse le seuil de 80% LTV.
Comment calculer un prêt à ratio élevé à l’aide de la LTV
- Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative du bien.
- Multipliez le résultat par 100 pour l’exprimer en pourcentage.
- Si la valeur du prêt après votre mise de fonds dépasse 80% de la LTV, le prêt est considéré comme un prêt à ratio élevé.
Que vous dit un prêt à ratio élevé?
Les prêteurs et les prestataires de services financiers utilisent le ratio LTV pour mesurer le niveau de risque associé à l’octroi d’un prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne peut pas effectuer une mise de fonds importante et que, par conséquent, la valeur du prêt se rapproche de la valeur estimée de la propriété, cela sera considéré comme un prêt à ratio élevé. En d’autres termes, à mesure que la valeur du prêt se rapproche de 100% de la valeur de la propriété, les prêteurs pourraient considérer le prêt trop risqué et refuser la demande.
Le prêteur court un risque de défaillance de l’emprunteur, en particulier si le LTV est trop élevé. La banque pourrait ne pas être en mesure de vendre la propriété pour couvrir le montant du prêt accordé à l’emprunteur en défaut. Un tel scénario peut facilement se produire en période de ralentissement économique lorsque la valeur des propriétés immobilières diminue généralement. Si le prêt accordé à l’emprunteur dépasse la valeur du bien, le prêt est dit sous-marin. Si l’emprunteur fait défaut sur l’hypothèque, la banque perdra de l’argent lorsqu’elle vendra la propriété pour une valeur inférieure au solde du prêt hypothécaire. Les banques surveillent LTV pour éviter une telle perte.
En conséquence, la plupart des prêts immobiliers à ratio élevé nécessitent une certaine forme de couverture d’assurance afin de protéger le prêteur. L’assurance est appelée assurance hypothécaire privée (PMI), que l’emprunteur devrait acheter séparément pour aider à protéger le prêteur.
Historique des prêts à ratio élevé
Jusque dans les années 1920, les gens achetaient une maison non pas en allant à une banque, mais en économisant leur propre argent jusqu’à ce qu’ils en aient assez pour au moins un lopin de terre ou un terrain avec une maison dessus. Puis est venue la société de construction et de prêt, qui prêtait aux gens de l’argent pour acheter une maison, puis les faisait rembourser par versements échelonnés sur de nombreuses années. Même dans ce cas, les prêts représentaient généralement la moitié de la valeur de la maison ou moins.
À la fin des années 1920, les banques accordaient des prêts à taux élevé pouvant atteindre 80% de la valeur de la maison. L’assurance hypothécaire privée a vu le jour pour protéger les banques, mais tout cela a été abandonné dans les années 1930 lorsque les chômeurs ont cessé de faire des paiements et que les banques et les sociétés PMI ont également fait faillite.
Le Congrès a adopté la Home Owners ‘Loan Corp., qui a commencé à garantir des hypothèques et des ratios tombés à 15%. Plus tard, par le biais de l’ Administration fédérale du logement et d’autres agences, les acomptes sont tombés à un seul chiffre et même à 0% pour encourager l’accession à la propriété.
Ce système a prospéré jusque vers 2007-2008, lorsque la crise hypothécaire de 2008 s’est installée. La forte augmentation des prêts hypothécaires à risque élevé qui sont tombés en défaut à partir de 2007 a contribué à la récession la plus grave depuis des décennies. Le boom immobilier du milieu des années 2000 – combiné aux faibles taux d’intérêt à l’époque – a incité de nombreux prêteurs à offrir des prêts immobiliers aux particuliers dont le crédit était médiocre. Après l’éclatement de la bulle immobilière, de nombreux emprunteurs n’ont pas été en mesure d’effectuer des paiements sur leurs prêts hypothécaires à risque.
Prêts à ratio élevé offerts
La Federal Housing Administration propose des programmes grâce auxquels les emprunteurs peuvent obtenir des prêts FHA avec un ratio LTV allant jusqu’à 96,5%. En d’autres termes, le programme nécessite un acompte de 3,5%. Cependant, le programme nécessite une cote de crédit minimale pour être approuvé pour un prêt à ratio élevé. Il existe d’autres offres dans lesquelles une cote de crédit inférieure est autorisée avec un acompte de 10%.
En outre, les prêts FHA nécessitent une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Cependant, vous pouvez refinancer une fois que le LTV tombe en dessous de 80% et que le prêt n’est plus considéré comme un prêt à ratio élevé, ce qui éliminerait l’assurance.
Exemple de prêt à ratio élevé
Disons qu’un emprunteur envisage d’acheter une maison et qu’elle a une valeur estimative de 100 000 $. L’emprunteur verse un acompte de 10 000 $ et les 90 000 $ restants seront empruntés. Le résultat est un ratio prêt / valeur de 90% ou (90 000/100 000), qui serait considéré comme un prêt à ratio élevé.
La différence entre les prêts à ratio élevé et les prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à tempérament sur valeur domiciliaire ou une deuxième hypothèque qui permet aux propriétaires d’emprunter sur la valeur nette de leur résidence. Le prêt est basé sur la différence entre la valeur nette du propriétaire et la valeur marchande actuelle de la maison.
Un prêt sur valeur domiciliaire est destiné aux emprunteurs qui ont déjà une hypothèque et qui ont remboursé une partie du solde de l’hypothèque et dont la valeur de la propriété dépasse le solde du prêt. En d’autres termes, un prêt sur valeur domiciliaire permet aux propriétaires d’emprunter en fonction de la valeur nette de la maison. Un prêt à ratio élevé, en revanche, peut avoir une valeur de prêt proche de 100% de la valeur de la propriété.
Limitations de l’utilisation d’un prêt à ratio élevé
Les prêts à ratio élevé peuvent avoir des taux d’intérêt plus élevés, surtout si les emprunteurs ont une faible cote de crédit. Votre pointage de crédit est une valeur numérique qui représente votre capacité à rembourser vos dettes et montre aux prêteurs à quel point vous risquez de faire défaut. Si votre score est faible, votre taux d’intérêt sera probablement plus élevé.