Frais de garantie
Que sont les frais de garantie?
Le terme commission de garantie fait référence à la somme d’argent versée à l’émetteur d’un titre adossé à une hypothèque (MBS) par le détenteur. Ces frais aident l’émetteur à payer les frais administratifs et les dépenses liés au titre et réduisent également tout risque ou perte pouvant survenir si l’une des hypothèques qui soutiennent le défaut du titre. Aussi appelés g-fees, les frais de garantie désignent également les frais payés par un débiteur hypothécaire à un garant pour des services rendus.
Points clés à retenir
- Une commission de garantie est une somme versée à l’émetteur d’un titre adossé à une hypothèque.
- Ces frais aident l’émetteur à payer les frais administratifs et autres dépenses et réduisent également le risque et le potentiel de perte en cas de défaut des prêts hypothécaires sous-jacents.
- Les frais G sont également facturés par d’autres garants pour les services rendus.
- Les frais peuvent être un pourcentage de la valeur de l’actif ou un montant fixe.
Comprendre les frais de garantie
Les émetteurs de fournisseurs de titres adossés à des hypothèques (MBS) comme Freddie Mac, Ginnie Mae et Fannie Mae facturent aux prêteurs des frais de garantie pour la création, la gestion et la déclaration de l’actif, ainsi que pour la garantie que le fournisseur le complétera pour faire certain que les paiements du principal et des intérêts sont effectués même en cas de défaillance des emprunteurs. Bien que les frais correspondent généralement à un certain pourcentage de la valeur de l’actif, l’émetteur peut également facturer un montant fixe. Cette garantie de paiement est la composante principale des frais de garantie.
Des prestataires comme Fannie, Freddie et Ginnie aident les banques en achetant des prêts hypothécaires auprès de sociétés de crédit hypothécaire, de banques commerciales, de coopératives de crédit, d’agrégateurs, etc. Dans la plupart des cas, ces entreprises parrainées par l’État (GSE) paient ces prêts hypothécaires en les restituant aux initiateurs sous la forme d’un MBS titrisé que le bénéficiaire peut ensuite choisir de vendre ou de conserver. Les frais de garantie intégrés dans le MBS sont le générateur de revenus pour le fournisseur de MBS et ceux-ci sont idéalement suffisants pour tous les produits pour couvrir les défauts hypothécaires individuels.
Les frais de garantie sont principalement constitués de la garantie de crédit qu’ils fournissent au propriétaire final du MBS, mais ils couvrent également les coûts de gestion et d’administration des pools de prêts hypothécaires titrisés, en rendant compte du MBS aux investisseurs et à la Securities and Exchange Commission (SEC) et autres tâches de back-office.
Bien que ces frais soient souvent considérés comme un type d’assurance pour les titres adossés à des hypothèques, ils couvrent également d’autres services, comme mentionné. Par exemple, une banque peut facturer des frais généraux au porteur d’un billet ou d’un actif afin de fournir une garantie. Ils peuvent également facturer des frais de garantie dans le cadre du taux d’intérêt sur une hypothèque. Contrairement aux autres frais initiaux – frais de document et frais de montage – ces frais sont imposés pendant toute la durée du prêt.
Les prêteurs peuvent facturer des frais de garantie dans le cadre du taux d’intérêt sur une hypothèque.
Considérations particulières
Les frais de garantie sont fixés en fonction de la solvabilité et de la taille du pool hypothécaire sous-jacent. Avant l’effondrement des prêts hypothécaires et la crise financière, les frais de garantie représentaient une petite déduction de 15 à 25 points de base. En échange de ces frais minimes, l’initiateur du prêt hypothécaire a reçu un actif vendable tout en effaçant le prêt des livres pour libérer davantage de crédit. C’était une excellente affaire pour les prêteurs, car les fournisseurs de MBS dépendaient des informations des initiateurs de prêts pour fixer les frais de garantie. Les banques ont profité de l’occasion pour repousser les limites de qui pouvait raisonnablement obtenir une hypothèque, ce qui a entraîné des prêts NINJA et une distorsion générale du marché. Malheureusement, les frais de garantie n’étaient pas ajustés pour refléter cette réalité, ce qui a entraîné un effondrement massif des prêts hypothécaires où le gouvernement américain a finalement dû renflouer les fournisseurs de MBS en raison de l’insuffisance de leurs frais de garantie pour couvrir la véritable responsabilité.
Les frais de garantie ont fortement augmenté depuis la crise financière et la Grande Récession. Par rapport aux moyennes avant fusion de 15 à 25 points de base, la moyenne après fusion est plus du double. L’ Agence fédérale du logement et des finances (FHFA) fournit une analyse annuelle des frais de garantie facturés par Freddie et Fannie. La FHFA a déclaré une commission de garantie moyenne de 61 points de base sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans émis en 2016. Bien que les frais de garantie ne reçoivent généralement pas beaucoup d’attention en dehors des groupes de pression du secteur hypothécaire, il y a eu des tentatives politiques pour le conseil augmente de 10 points de base supplémentaires par le biais de la FHFA afin de réduire les risques futurs pour les contribuables américains. Ces augmentations proposées ont été suspendues avant leur mise en œuvre.