Utilisation de vos économies sur une mise de fonds hypothécaire

De nos jours, il est étonnamment facile pour les consommateurs dont le crédit est inférieur à la moyenne d’acheter une maison avec beaucoup moins que la mise de fonds traditionnelle de 20%. Il existe des prêts hypothécaires FHA, qui ne nécessitent que 3,5% de mise de fonds. Et pour ceux qui se qualifient, les prêts immobiliers VA permettent aux acheteurs de financer le prix total de leur maison.

Les prêts hypothécaires conventionnels avec une faible mise de fonds sont également relativement faciles à obtenir. Freddie Mac, qui achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs américains, ont abaissé les exigences relatives à l’ acompte minimum à 3% pour les acheteurs d’une première maison et les emprunteurs à faible revenu qui se qualifient.3 Ce faisant, ils ont ouvert la porte aux banques pour concurrencer les acheteurs de maisons à court d’argent.

S’il est possible d’acheter une maison avec très peu de duvet, la question de savoir si c’est une bonne idée est une autre question. Est-il judicieux de constituer des économies jusqu’à ce que vous puissiez investir plus d’argent dans la clôture? Et combien de vos économies devriez-vous investir dans le logement? Voici quelques facteurs à considérer.

Mise de fonds inférieure: coûts à long terme plus élevés

Peut-être que la première chose à laquelle il faut penser avec les prêts à faible mise de fonds est que, à quelques exceptions près, ils vous coûteront plus cher à long terme. Parce que vous financez davantage le prix de la maison, vos paiements d’intérêts sur la durée du prêt seront considérablement plus élevés.

Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $ avec une mise de fonds de 5% au lieu de 20%, vous paierez environ 35 000 $ de plus en intérêts au cours d’un prêt de 30 ans. De toute évidence, vous paierez également plus pour couvrir le principal du prêt.

Compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt actuels, cela ne vous dissuadera peut-être pas d’acheter une maison le plus tôt possible. La plus grande préoccupation est d’ajouter à vos dépenses les primes d’ assurance hypothécaire que vous devrez généralement débourser si vous achetez une maison ou un condo avec moins de 20% de mise de fonds. Le but de ces paiements est de couvrir la perte du prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt.

Il existe deux types de base d’assurance hypothécaire. Si vous contractez unprêt FHA, les prêteurs privés fournissent les fonds nécessaires à l’achat de votre maison et le gouvernement agit en tant qu’assureur. Si la valeur de la maison est inférieure à 625 000 $, la prime annuelle d’assurance prêt hypothécaire (PMI) est de 0,80% ou 0,85%, selon le montant financé. Vous devrez également payer une prime initiale de 1,75%, ce qui équivaut à un peu plus de 3 000 $ pour un prêt de 180 000 $.

Si vous obtenez un prêt hypothécaire conventionnel, vous payez plutôt une assurance hypothécaire privée, ou PMI. En règle générale, cela coûte entre 0,3% et 1,15% par an, bien que dans ce cas, il n’y ait pas de frais initiaux.

Un compromis d’acompte

La perspective d’une assurance hypothécaire signifie-t-elle que vous devriez attendre de pouvoir rembourser 20% du coût de la maison? Pas nécessairement.

Pour commencer, dans certaines villes plus chères, l’attente n’est pas toujours réaliste. Si vous vivez dans une partie du pays où même les maisons modestes coûtent 400 000 $, vous devrez accumuler 80 000 $ avant d’entrer sur le marché. Et si vous habitez dans une région où l’achat coûte moins cher que la location, il pourrait y avoir un découragement supplémentaire pour rester à l’écart jusqu’à ce que vous ayez suffisamment économisé pour éviter une assurance prêt hypothécaire.

Pour certaines personnes, la meilleure option pourrait être de trouver un juste milieu entre une mise de fonds minimale et les 20% traditionnels. Par exemple, si vous contractez un prêt FHA et déposez 10%, votre assurance hypothécaire sera annulée après 11 ans;sinon, vous continuerez à le payer pour l’intégralité du prêt. Pouvez-vous refinancer ultérieurement pour vous débarrasser de l’assurance? Sûr. Mais rien ne garantit que les taux d’intérêt seront au plus bas de leur niveau historique ou près de ceux-ci lorsque vous le faites.

De plus, votre prime d’assurance hypothécaire diminue lorsque vous versez une mise de fonds plus importante. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire de 15 ans, par exemple, si vous pouvez payer 10% d’avance, le paiement annuel passe de 0,70% à 0,45%.

Bien que les détails soient un peu différents avec PMI, la même logique s’applique. Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous devez payer de primes. Un avantage du PMI, cependant, est qu’en vertu de la loi fédérale, vous pouvez l’annuler une fois que vous atteignez 20% de valeur nette de votre maison.

Si la banque garde votre hypothèque dans ses livres – c’est-à-dire qu’elle ne la vend pas à une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac – elle n’a peut-être pas besoin d’assurance du tout. Cependant, les banques facturent souvent des frais initiaux ou un taux d’ intérêt plus élevé si vous optez pour un prêt à faible acompte pour aider à atténuer le risque qu’elles assument. Même un demi-point de pourcentage supplémentaire peut vous coûter plusieurs milliers de dollars de plus sur une période de 30 ans. L’effet global est le même: lorsque vous déposez plus, vous pouvez emprunter pour moins cher.

Risque d’aller sous l’eau

Un autre écueil lié à la réduction du strict minimum lorsque vous achetez une maison est que vous bénéficiez d’une protection moindre en cas de baisse du marché immobilier. Avec seulement 3% ou 4% de mise de fonds, vous pourriez facilement vous retrouver à devoir plus à la banque que ne vaut votre maison. C’est exactement ce qui est arrivé à de nombreux propriétaires lors de l’effondrement du logement de 2007-2008.

Si vous allez sous l’eau sur votre maison et perdez votre emploi de manière inattendue, par exemple, vous n’avez plus la possibilité d’emprunter sur votre propriété pour payer les dépenses ou la possibilité de vendre la maison sans payer une grosse somme d’argent au prêteur. Bien que vous ne soyez pas complètement protégé, même si vous réduisez 10% ou 15%, vous vous accordez une marge de sécurité beaucoup plus importante si les prix des maisons se détériorent.

Garder un coussin d’épargne

Épargner pour une maison est un objectif majeur de la vie. Mais lorsque vous assemblez l’acompte, assurez-vous de ne pas vous laisser trop peu d’argent. Non seulement il est bon d’avoir un fonds d’urgence (idéalement six mois de frais de subsistance), mais vous aurez également besoin de fonds de réserve pour les dépenses imprévues qu’entraîne fréquemment l’achat d’une maison.

Établissez un budget strict avant de commencer à chercher une maison, afin de savoir ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Et faites ce que vous pouvez pour constituer vos réserves de liquidités dès que vous vous installez et terminez de peindre et de remplacer les tapis et les armoires. N’oubliez pas non plus que les gens disent qu’il est bon de vivre un peu dans une maison avant de faire des rénovations qui ne sont pas obligatoires avant d’emménager.

La ligne de fond

Les prêts à faible acompte peuvent-ils être un bon choix pour certains propriétaires? Absolument. Mais calculez les coûts à long terme de l’assurance hypothécaire ou le taux d’intérêt plus élevé que vous paierez pour vous assurer que cela en vaut la peine.