Combien d’hypothèque pouvez-vous vous permettre?

Table des matières

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  • Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire abordable
  • Critères des prêteurs
  • Votre pointage de crédit
  • Comment calculer un acompte
  • Comment les prêteurs décident
  • Considérations personnelles pour les acheteurs de maison
  • Considérations pré-hypothèque
  • Coûts au-delà de l’hypothèque
  • La ligne de fond

L’achat d’un bien immobilier avec une hypothèque est souvent l’investissement personnel le plus important que la plupart des gens font. Le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter dépend de plusieurs facteurs, et pas seulement de ce qu’une banque est prête à vous prêter. Vous devez évaluer non seulement vos finances, mais également vos préférences et vos priorités.

Voici tout ce dont vous avez besoin pour déterminer combien vous pouvez vous permettre.

Points clés à retenir

  • La règle générale est que vous pouvez vous permettre une hypothèque qui représente de 2 à 2,5 fois votre revenu brut.
  • Les paiements hypothécaires mensuels totaux sont généralement composés de quatre éléments: le principal, les intérêts, les impôts et l’assurance (collectivement appelés PITI).
  • Votre ratio initial est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui sert à payer votre prêt hypothécaire et, en général, il ne doit pas dépasser 28%.
  • Votre ratio back-end est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui sert à payer vos dettes, et en général, il ne doit pas dépasser 43%.

Déterminer ce qu’est un prêt hypothécaire abordable

De manière générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre de financer une propriété qui coûte entre deux et deux fois et demie leur revenu annuel brut. Selon cette formule, une personne qui gagne 100 000 $ par année ne peut se permettre qu’une hypothèque de 200 000 $ à 250 000 $. Cependant, ce calcul n’est qu’une indication générale.

En fin de compte, lors du choix d’une propriété, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs supplémentaires. Tout d’abord, c’est une bonne idée d’avoir une certaine compréhension de ce que votre prêteur pense que vous pouvez vous permettre (et comment il est arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez avoir une introspection personnelle et déterminer dans quel type de maison vous êtes prêt à vivre si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant une longue période et à quels autres types de consommation vous êtes prêt à renoncer – ou non – à vivre dans votre maison.



Alors que l’immobilier a traditionnellement été considéré comme un investissement sûr à long terme, les récessions et autres catastrophes (comme la pandémie COVID-19) peuvent tester cette théorie et inciter les futurs propriétaires à réfléchir à deux fois.

Critères des prêteurs

Bien que chaque prêteur hypothécaire maintienne ses propres critères d’abordabilité, votre capacité à acheter une maison (ainsi que la taille et les conditions du prêt qui vous sera offert) dépendra toujours principalement des facteurs suivants.

Revenu brut

Il s’agit du niveau de revenu d’un acheteur potentiel avant de souscrire des impôts et autres obligations. Ceci est généralement considéré comme votre salaire de base plus tout revenu bonus et peut inclure les gains à temps partiel, les revenus d’un travail indépendant, les prestations de sécurité sociale, l’invalidité, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants.

Rapport frontal

Le revenu brut joue un rôle essentiel dans la détermination du ratio initial, également connu sous le nom de ratio hypothèque-revenu. Ce ratio est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui peut être consacré au paiement de votre prêt hypothécaire chaque mois. Le montant total de votre paiement hypothécaire mensuel se compose de PITI : capital, intérêts, taxes et assurance (assurance habitation et assurance hypothécaire privée, si votre prêt hypothécaire l’exige).

Une bonne règle de base est que le ratio initial basé sur le PITI ne doit pas dépasser 28% de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs laissent les emprunteurs dépasser les 30%, et certains laissent même les emprunteurs dépasser les 40%.

Ratio back-end

Aussi connu sous le nom de ratio d’endettement (DTI), il calcule le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, la pension alimentaire pour enfants et les autres prêts en cours (auto, étudiant, etc.).

En d’autres termes, si vous payez 2 000 $ chaque mois en services de la dette et que vous gagnez 4 000 $ chaque mois, votre ratio est de 50% – la moitié de votre revenu mensuel sert à payer la dette.

Cependant, un ratio dette / revenu de 50% ne vous procurera pas lamaison de vosrêves. La plupart des prêteurs recommandent que votre DTI ne dépasse pas 43% de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale en fonction de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0,36 et divisez par 12.



La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou duDepartment of Housing and Urban Development (HUD)desÉtats-Unis.4

Votre pointage de crédit

Si un côté de la pièce d’abordabilité est le revenu, alors l’autre côté est votre dette.

Les prêteurs hypothécaires ont mis au point une formule pour déterminer le niveau de risque d’un acheteur potentiel. La formule varie mais est généralement déterminée en utilisant la cote de crédit du demandeur . Les candidats dont la cote de crédit est faible peuvent s’attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé, également appelé taux annuel en pourcentage (TAEG), sur leur prêt. Si vous souhaitez acheter une maison prochainement, faites attention à vos rapports de solvabilité. Assurez-vous de garder un œil attentif sur vos rapports. S’il y a des entrées inexactes, il faudra du temps pour les faire supprimer, et vous ne voulez pas manquer cette maison de rêve à cause de quelque chose qui n’est pas de votre faute.

Comment calculer un acompte

L’acompte est le montant que l’acheteur peut se permettre de payer de sa poche pour la résidence, en utilisant des liquidités ou des liquidités. Les prêteurs exigent généralement un acompte d’au moins 20% du prix d’achat d’une maison, mais beaucoup laissent les acheteurs acheter une maison avec des pourcentages beaucoup plus faibles. Évidemment, plus vous pouvez investir, moins vous aurez besoin de financement et mieux vous vous tournerez vers la banque.

Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10% sur une maison de 100 000 $, l’acompte est de 10 000 $, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 $.

Outre le montant du financement, les prêteurs veulent également connaître le nombre d’années pour lesquelles le prêt hypothécaire est nécessaire. Un prêt hypothécaire à court terme comporte des paiements mensuels plus élevés, mais il est probablement moins coûteux pendant la durée du prêt.



Les acheteurs de maison doivent proposer une mise de fonds de 20% pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée.

Comment les prêteurs décident

De nombreux facteurs différents interviennent dans la décision du prêteur hypothécaire quant à l’accessibilité financière à l’acheteur, mais ils se résument au revenu, à la dette, à l’ actif et au passif. Un prêteur veut savoir combien de revenu un demandeur fait, combien de demandes il y a sur ce revenu et le potentiel pour les deux à l’avenir – bref, tout ce qui pourrait compromettre sa capacité d’être remboursé. Le revenu, la mise de fonds et les dépenses mensuelles sont généralement des critères de base pour le financement, tandis que les antécédents de crédit et le pointage déterminent le taux d’intérêt sur le financement lui-même.

Considérations personnelles pour les acheteurs de maison

Un prêteur pourrait vous dire que vous pouvez vous permettre une succession considérable, mais pouvez-vous? N’oubliez pas que les critères du prêteur portent principalement sur votre salaire brut et vos autres dettes. Le problème avec l’utilisation du revenu brut est simple: vous prenez en compte jusqu’à 30% de votre salaire – mais qu’en est-il des impôts, des déductions FICA et des primes d’assurance maladie? Même si vous obtenez un remboursement sur votre déclaration de revenus, cela ne vous aide pas maintenant – et combien allez-vous récupérer?

C’est pourquoi certains experts financiers estiment qu’il est plus réaliste de penser en termes de revenu net (c’est-à-dire le salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25% de votre revenu net sur votre paiement hypothécaire. Sinon, alors que vous pourriez être en mesure de payer l’hypothèque mensuellement, vous pourriez vous retrouver « pauvre en maison ».

Les coûts de paiement et d’entretien de votre maison pourraient représenter un pourcentage si important de votre revenu – bien au-dessus du ratio initial nominal – que vous n’aurez plus assez d’argent pour couvrir d’autres dépenses discrétionnaires ou des dettes impayées ou pour épargner. pour la retraite ou même un jour de pluie. Le fait d’être pauvre ou non est principalement une question de choix personnel; obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous pouvez vous permettre les paiements.

Considérations pré-hypothèque

En plus des critères du prêteur, tenez compte des questions suivantes lorsque vous envisagez votre capacité à payer une hypothèque:

Revenu

Comptez-vous sur deux revenus pour payer les factures? Votre emploi est-il stable? Pouvez-vous facilement trouver un autre poste qui paie le même salaire ou un meilleur salaire si vous perdez votre emploi actuel? Si le respect de votre budget mensuel dépend de chaque centime que vous gagnez, même une petite réduction peut être un désastre.

Dépenses

Le calcul de votre ratio back-end inclura la plupart de vos dettes actuelles, mais vous devriez tenir compte des coûts futurs comme l’université pour vos enfants (si vous en avez) ou vos passe-temps lorsque vous prendrez votre retraite.

Mode de vie

Êtes-vous prêt à changer votre style de vie pour obtenir la maison que vous voulez? Si moins de déplacements au centre commercial et un petit resserrement du budget ne vous dérangent pas, appliquer un ratio back-end plus élevé pourrait bien fonctionner. Si vous ne pouvez effectuer aucun ajustement ou si vous avez déjà plusieurs soldes de compte de carte de crédit, vous voudrez peut-être jouer la carte de la sécurité et adopter une approche plus conservatrice dans votre recherche de maison.

Personnalité

Aucune personne n’a la même personnalité, quel que soit son revenu. Certaines personnes peuvent dormir profondément la nuit en sachant qu’elles doivent 5 000 $ par mois pendant les 30 prochaines années, tandis que d’autres s’inquiètent pour un paiement de moitié de cette taille. La perspective de refinancer la maison pour payer une voiture neuve rendrait certaines personnes folles sans inquiéter les autres du tout.

Coûts au-delà de l’hypothèque

Bien que l’hypothèque soit sans aucun doute la responsabilité financière la plus importante de l’accession à la propriété, il y a de nombreuses  dépenses supplémentaires, dont certaines ne disparaissent pas même après le remboursement de l’hypothèque. Les acheteurs avisés feraient bien de garder à l’esprit les éléments suivants:

Impôts fonciers

si vous êtes propriétaire d’une maison, attendez-vous à payer des impôts fonciers, et comprendre combien vous devrez est une partie importante du budget d’un acheteur de maison. La ville, le canton ou le comté établit votre taxe foncière en fonction de votre maison et de la taille du terrain et d’autres critères, y compris les conditions immobilières locales et le marché.

Selon la Fondation fiscale, le taux moyen effectif à l’échelle nationale pour les impôts fonciers est de 1,1% de la valeur imposable de la maison. Ce montant varie d’un État à l’autre et certains États affichent des impôts fonciers inférieurs à ceux d’autres. Par exemple, celui de New York est en moyenne de 1,4%, mais celui de l’Oklahoma est de 0,88%. Vous devrez toujours rendre compte du paiement de l’impôt foncier, même lorsque votre prêt hypothécaire est entièrement remboursé.

Assurance habitation

Chaque propriétaire a besoin d’une assurance habitation pour protéger ses biens et ses biens contre les catastrophes naturelles et causées par l’homme, comme les tornades ou le vol. Si vous achetez une maison, vous devrez fixer le prix de l’assurance appropriée à votre situation. La plupart des sociétés hypothécaires ne vous laisseront pas acheter une maison sans assurance habitation qui couvre le prix d’achat de leur maison. En fait, vous devrez peut-être présenter une preuve d’assurance habitation pour être approuvée par votre prêteur hypothécaire.

En 2018, les statistiques les plus récentes disponibles au début de 2021, la prime moyenne pour le type d’assurance habitation le plus courant aux États-Unis était d’environ 1200 $. Mais le montant augmente en fonction du type d’assurance dont vous avez besoin et de l’état dans lequel vous résidez.

Maintenance

Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne restera pas éternellement neuve, pas plus que ces appareils coûteux, tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. La même chose s’applique au toit de la maison, à la fournaise, à l’allée, à la moquette et même à la peinture sur les murs. Si vous êtes pauvre lorsque vous acceptez ce premier versement hypothécaire, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si vos finances ne se sont pas améliorées au moment où votre maison nécessite des réparations importantes.

Utilitaires

Le chauffage, l’assurance, l’électricité, l’eau, les eaux usées, l’enlèvement des ordures, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent de l’argent. Ces dépenses ne sont pas incluses dans le ratio initial, ni calculées dans le ratio back-end. Néanmoins, ils sont inévitables pour la plupart des propriétaires.

Frais d’association

De nombreux copropriétés et coopératives et des quartiers fermés spécifiques ou des communautés planifiées évaluent les frais d’association mensuels ou annuels. Parfois, ces frais sont inférieurs à 100 $ par année; d’autres fois, ils sont de plusieurs centaines de dollars par mois. Certaines communautés comprennent l’entretien de la pelouse, le déneigement, une piscine communautaire et d’autres services.

Certains frais ne sont utilisés que pour les frais administratifs de fonctionnement de la communauté. Il est important de se rappeler que si un nombre croissant de prêteurs incluent les frais d’association dans le ratio initial, ces frais sont susceptibles d’augmenter avec le temps.

Meubles et décor

Avant d’acheter une nouvelle maison, regardez bien le nombre de pièces qui devront être meublées et le nombre de fenêtres à couvrir.

La ligne de fond

Le coût d’une maison est la plus grande dépense personnelle à laquelle la plupart des gens devront faire face. Avant de contracter une dette aussi énorme, prenez le temps de faire le calcul. Après avoir exécuté les chiffres, considérez votre situation et pensez à votre style de vie – pas seulement maintenant, mais dans la prochaine décennie ou deux. Avant d’acheter votre nouvelle maison, réfléchissez non seulement à ce qu’il vous en coûte pour l’acheter, mais également à l’impact de vos futurs versements hypothécaires sur votre vie et votre budget.