Devriez-vous acheter une maison aux enchères?
Table des matières
Développer
- Fonctionnement de l’achat aux enchères en interne
- Comment les maisons se retrouvent à une vente aux enchères
- Participer à la vente aux enchères
- Recherche d’enchères immobilières
- Ce que les soumissionnaires doivent savoir
- La ligne de fond
Points clés à retenir:
- L’achat d’une maison aux enchères est plus risqué que l’achat selon le processus habituel. Il est essentiel d’être bien informé sur le fonctionnement des enchères immobilières.
- Vous pouvez trouver des ventes aux enchères de maisons auprès des gouvernements locaux, des agents immobiliers et des sites en ligne tels que RealtyTrac.com et Auction.com.
- Les propriétés aux enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou tout autre moyen légal de voir l’intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas vous permettre le risque d’acheter une propriété en mauvais état, tenez-vous-en aux enchères qui vous permettent d’inspecter la propriété avant d’enchérir.
- Passez en revue et comprenez toutes les règles d’enchères et faites votre diligence raisonnable sur toute propriété qui vous intéresse — par exemple, vérifiez les réclamations, les privilèges et les occupants avant d’enchérir.
Comment fonctionne l’achat d’une maison aux enchères
Les avantages d’acheter aux enchères comprennent l’élargissement de vos options et éventuellement l’achat à rabais. Vous pouvez être confronté à moins de concurrence pour acheter une maison de vente aux enchères par rapport à l’achat traditionnel, mais vous aurez également affaire à un autre groupe d’acheteurs potentiels, souvent des investisseurs expérimentés.
Peut-être que le plus grand risque d’acheter aux enchères est que vous aurez une connaissance limitée des propriétés à vendre, ce qui rend un faux pas coûteux une réelle possibilité. De plus, comme pour tout achat immobilier, vous devrez lire, comprendre et signer de nombreux documents (idéalement avec l’aide d’un avocat immobilier).
La tradition immobilière est riche d’histoires de maisons achetées aux enchères à un prix bien inférieur à la valeur marchande, et de telles bonnes affaires existent. Cependant, les enchères sont généralement un moyen plus risqué d’acquérir une propriété que d’acheter selon le processus habituel. Cette réalité fait qu’il est extrêmement important d’être bien informé sur le fonctionnement des enchères immobilières et d’être prudent quant aux propriétés sur lesquelles vous envisagez de faire une offre.
«Beaucoup de gens pensent à tort que les maisons de vente aux enchères sont une bonne affaire», déclare John Myers, agent immobilier et courtier qualifié chez Myers & Myers Real Estate à Albuquerque, au Nouveau-Mexique. erreur. »
Pour vous éviter de faire une grosse erreur, voici les principes de base des ventes aux enchères de propriétés résidentielles, afin que vous puissiez décider si cette option peut vous convenir, que vous souhaitiez habiter la propriété ou l’utiliser uniquement comme un investissement.
Comment les maisons se retrouvent à une vente aux enchères
Une maison peut être vendue aux enchères de deux manières.
Enchères de forclusion
Lorsqu’un propriétaire n’a pas payé l’hypothèque pendant au moins quelques mois, il peut tomber en défaut et se retrouver en forclusion. Lorsque cela se produit, la banque dépose un avis de défaut auprès de l’enregistreur du comté. Si le propriétaire ne paie pas le solde dû ou ne renégocie pas l’hypothèque avec le prêteur, le prêteur peut mettre la maison aux enchères et forcer le propriétaire à quitter le logement pour non-paiement. Ces enchères de forclusion sont tenues par des fiduciaires embauchés par la banque .
Enchères par défaut de taxe foncière
Une autre façon dont une maison se retrouve sur le bloc d’enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières évaluées. Dans ces cas, c’est l’administration fiscale impayée, plutôt que la banque, qui saisit le bien. La vente aux enchères de privilèges fiscaux qui en résulte est menée par un shérif local, un greffier ou le bureau du contrôleur du comté ou de l’administration fiscale locale.
Participer à la vente aux enchères
Quel que soit le type d’enchères, ces événements peuvent avoir lieu dans des lieux physiques tels que les palais de justice des gouvernements locaux et les salles de conférence des hôtels, et ces enchères en personne se terminent rapidement. Les enchères immobilières se déroulent également de plus en plus en ligne, où elles peuvent durer des jours ou des semaines.
L’achat de maisons aux enchères a été et continuera d’être populaire, selon Earl White, cofondateur de House Heroes LLC, une société d’investissement immobilier de Floride qui achète des maisons, des condos et des terrains résidentiels vacants. «Les propriétaires occupants à petit budget et les professionnels de l’immobilier migrent vers des sources où il y a moins de concurrence», dit-il. «Naturellement, les propriétés aux enchères génèrent moins d’offres, ce qui se traduit par un prix de vente plus bas. Cependant, les enchères de forclusion ne fournissent pas les remises qui existaient à l’époque de la crise [du logement]. »
White continue d’expliquer que lorsque moins de propriétés sont disponibles, les acheteurs sont très motivés en raison de l’appréciation de la maison et des taux hypothécaires favorables. Il dit que les enchères en ligne ont accru la concurrence et fait grimper les prix.
Recherche d’enchères immobilières
Une façon de trouver des enchères consiste à contacter directement les gouvernements locaux ou à visiter leurs sites Web pour obtenir des informations, puis à effectuer un suivi par téléphone pour confirmer les détails. Un autre est à travers des sites tels que RealtyTrac.com et Auction.com. Cependant, les informations en ligne ne sont pas toujours exactes.
Les propriétés qui sont en pré-forclusion peuvent être répertoriées, car le propriétaire est en retard sur les paiements. Ces propriétés peuvent ne jamais être mises en vente parce que leurs propriétaires rattrapent leurs paiements ou concluent un accord avec leurs prêteurs.
Les agents et courtiers immobiliers locaux peuvent également être des ressources précieuses. Malheureusement, vous ne les trouverez peut-être pas désireux de vous aider, car les agents et les courtiers ne gagnent pas automatiquement de commissions sur les enchères en direct. Cependant, ces agents immobiliers peuvent gagner des commissions grâce aux enchères en ligne.
Données de service d’annonces multiples
Selon White, les rapports MLS ( Direct Multiple Listing Service) sont beaucoup plus précieux pour les acheteurs potentiels que les annonces en ligne, car ils contiennent toutes les données de l’annonce, y compris les photos et, surtout, les commentaires des courtiers non publics. «Les commentaires non publics sont importants car ils spécifient des informations critiques ayant un impact sur le prix de vente et les jours de mise sur le marché», déclare White. Ces informations peuvent couvrir les défauts de propriété, les options de financement, l’occupation et les baux des locataires.
La meilleure façon d’évaluer une propriété aux enchères est de travailler avec des agents immobiliers, des évaluateurs et des entrepreneurs. Ces représentants de l’industrie comprennent les coûts de construction et de rénovation et peuvent estimer avec précision la valeur de la propriété et le coût des travaux dont elle peut avoir besoin.
Bien que les règles varient selon l’emplacement, les registres MLS et de comté ne sont souvent disponibles que pour les titulaires de permis immobiliers, selon White. D’après son expérience, ils sont généralement heureux de vous aider gratuitement si vous les contactez.
White note également que les enchères en personne ont disparu parce que même les plus petits comtés les ont mis en ligne. Miami et Palm Beach sont deux endroits où les enchères fiscales et de forclusion sont désormais entièrement en ligne.
Gardez à l’esprit que les enchères de forclusion sont souvent reportées ou annulées, même à la dernière minute. Le prêteur peut ne pas avoir obtenu tous les documents dont il a besoin, ou l’emprunteur peut avoir trouvé une solution pour éviter la forclusion.
Ce que les soumissionnaires doivent savoir
Avant d’enchérir à une vente aux enchères immobilière, vous devez comprendre le risque que vous prenez. Un mauvais achat pourrait vous hanter pendant des années. Vous devez également comprendre les règles de l’enchère et être prêt à les suivre avant d’essayer de participer.
Vous devrez vous inscrire et soumettre un acompte remboursable de 5% à 10% du prix de vente prévu de la propriété à l’entité organisatrice de l’enchère. Si l’enchère est en personne, assurez-vous de vous enregistrer au moins une heure avant le début prévu et d’obtenir une carte officielle, que vous relèverez lorsque vous serez prêt à enchérir.
Gagner une propriété aux enchères peut fonctionner de deux manières différentes.
- Dans une enchère de confirmation de prêteur, le prêteur n’a pas à accepter votre offre, même si vous êtes le plus offrant.
- Dans une vente aux enchères absolue, l’offre gagnante obtient la propriété.
Le prix de départ de l’enchère peut être le solde dû sur l’hypothèque ou un montant inférieur destiné à stimuler les enchères. Dans une vente aux enchères de forclusion, le prêteur n’est pas autorisé à profiter de la vente aux enchères. Souvent, ces propriétés sont vendues à perte; s’il y a un profit, il est censé aller au propriétaire saisi après le paiement de l’hypothèque et de tout autre privilège. Les propriétés aux enchères ne sont pas toujours de bonnes affaires – par exemple, le commissaire-priseur pourrait fixer un prix de réserve caché sur une propriété, qui est le minimum qui doit faire l’objet d’une enchère.
«Qu’un acheteur assiste à la vente aux enchères en personne ou en ligne, il doit garder à l’esprit qu’il existe un prix seuil pour chaque propriété où un achat judicieux peut devenir un achat insensé, et il ne doit pas permettre à l’événement, au lieu ou à ses émotions de influencer leur décision », conseille Ron Humes, un agent immobilier depuis 2000 et actuel vice-président des opérations pour Post Modern Marketing à Lexington, Ky.
Accéder à une propriété
Les propriétés aux enchères offrent rarement aux acheteurs potentiels le même niveau d’accès que les propriétés vendues traditionnellement. Vous ne serez probablement pas autorisé à parcourir la propriété avec votre agent à votre convenance, bien que certaines sociétés de vente aux enchères proposent des journées portes ouvertes.
« Personnellement, je ne recommanderais jamais à un client d’acheter une propriété à distance sans avoir d’abord effectué le test du globe oculaire », déclare David Roberson, avocat et courtier en immobilier à San Jose, en Californie. Lui et sa femme possèdent 22 propriétés locatives dans trois États, et il est le propriétaire et l’exploitant de Silicon Valley Property Management Group. Soit vous, soit votre équipe d’investissement de confiance, devriez évaluer minutieusement à la fois le bien immobilier que vous envisagez et les personnes avec lesquelles vous traitez avant de vous engager légalement ou financièrement.
De même, Humes prévient que les sources faisant état de la valeur actuelle ou future d’une propriété peuvent être inexactes à moins qu’il n’y ait eu une évaluation sur place par des professionnels qui savent comment recueillir et évaluer tous les détails nécessaires. La meilleure façon d’évaluer une propriété aux enchères est de travailler avec des professionnels (agents immobiliers, évaluateurs et entrepreneurs) qui comprennent les coûts de construction et de rénovation et qui peuvent évaluer avec précision la valeur actuelle et future de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.
État et inspections de la propriété
Une maison pouvait avoir toutes sortes de problèmes – rappelez-vous qu’elle appartenait autrefois à une personne qui n’avait pas les moyens de payer l’hypothèque ou les taxes foncières, de sorte que le propriétaire ne pouvait probablement pas non plus se permettre un entretien ou des réparations de routine. De plus, une fois que la perte du logement est apparue inévitable, le propriétaire peut l’avoir volontairement négligée ou même gravement endommagée. En outre, une propriété vacante peut avoir été vandalisée ou occupée par des squatters.
Supposons que si la propriété a l’air terrible de l’extérieur, elle a probablement l’air terrible à l’intérieur. Les propriétés aux enchères sont vendues telles quelles et vous devrez être en mesure de payer toutes les réparations. Aussi tentant que cela puisse être, vous ne devriez pas entrer en infraction pour avoir une meilleure idée de l’état de la propriété. Vous avez peut-être vu des palmes à la télévision pénétrer dans les jardins, regarder ou même grimper à travers les fenêtres, mais cela est illégal, et vous ne voulez certainement pas déranger quiconque occupant la maison, non seulement par courtoisie, mais aussi pour votre sécurité. Recherchez des informations sur l’historique de propriété de la propriété dans les registres du gouvernement local, parlez aux agents immobiliers locaux et demandez respectueusement des informations aux voisins.
Les propriétés aux enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou tout autre moyen légal de voir l’intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une propriété en mauvais état, tenez-vous-en aux enchères qui vous permettent d’inspecter la propriété avant d’enchérir. Sans ces informations, il peut être difficile de savoir dans quoi vous vous embarquez, quels seront les coûts de réparation d’une propriété et sa valeur réelle jusqu’à ce que vous soyez devenu propriétaire.
Même si vous pouvez faire inspecter votre maison, cela a toujours ses limites. Les problèmes derrière les murs, les plafonds et sous les planchers peuvent ne pas être apparents jusqu’à ce que vous en preniez possession. Si les utilitaires sont désactivés, vous ne pourrez peut-être pas détecter les fuites, les problèmes électriques, les appareils défectueux ou les équipements CVC défectueux.
Options de paiement: Planifiez à l’avance
L’achat d’une propriété aux enchères nécessite généralement beaucoup d’argent. Chaque société de vente aux enchères et chaque gouvernement de comté ont ses propres exigences en matière de paiement, mais vous aurez probablement besoin de liquidités uniquement pour garantir votre droit d’enchérir. Les montants de l’acompte et les méthodes d’achat dépendent souvent de la propriété et de la maison de vente aux enchères. Des options de financement plus flexibles peuvent être disponibles en achetant une propriété appartenant à une banque de la manière traditionnelle. Les enchères ne sont pas le seul moyen d’acheter des saisies.
En ce qui concerne le paiement, les enchérisseurs à une enchère doivent apporter de l’argent, un mandat ou un chèque de banque pour la somme exigée par le titulaire de l’enchère. En règle générale, vous devrez payer la propriété en entier immédiatement après avoir remporté l’enchère. Parfois, vous pouvez avoir jusqu’au lendemain pour effectuer le paiement. Le fait de ne pas effectuer le paiement peut entraîner la perte de votre dépôt et l’interdiction des futures enchères. Soyez prêt à fournir une preuve de fonds pour montrer que vous pouvez finaliser l’achat. Si vous soumettez une offre en tant qu’entité, telle qu’une LLC, une fiducie ou une société en commandite au lieu de comme individu, vous devrez peut-être montrer les documents de votre entité.
Les gagnants passent par séquestre et clôturent comme ils le feraient pour tout autre achat de maison. Les soumissionnaires aux enchères immobilières sont souvent des investisseurs immobiliers qui peuvent se permettre de payer comptant. Pour les enchères qui permettent des achats financés, vous devrez être pré-qualifié à l’ avance. Certaines maisons de vente aux enchères préfèrent que vous travailliez avec leurs prêteurs affiliés et auront ces prêteurs sur place lors de la vente aux enchères. Cependant, faites vos recherches au préalable pour déterminer les taux d’intérêt disponibles auprès des prêteurs concurrents. Ces informations peuvent vous donner un certain effet de levier.
Assurez-vous également de bien comprendre les frais d’enchères que vous devrez couvrir. «Les maisons achetées aux enchères à plusieurs reprises ont des coûts et des frais de la part des commissaires-priseurs, des banques, des avocats et d’autres sociétés nécessaires pour amener la propriété aux enchères», explique Humes. «Il n’est pas rare de trouver 10% de frais d’enchère, d’intérêts bancaires et de pénalités, d’honoraires d’avocat, de 12% de frais de portage et de frais de préparation de la propriété qui sont répercutés sur l’acheteur.»
Vérifiez les réclamations, privilèges et occupants
Avant d’enchérir, vous voudrez embaucher une société de recherche de titres pour voir qui pourrait détenir des privilèges sur la propriété. En tant que propriétaire, vous deviendrez responsable de tous les privilèges, ce qui signifie plus d’argent de votre poche.
Il peut y avoir d’autres réclamations contre la maison – pas seulement des privilèges fiscaux, mais aussi des privilèges de l’entrepreneur ou une deuxième hypothèque. Les soumissionnaires doivent vérifier auprès de la société de vente aux enchères pour s’assurer que la propriété a un titre clair. Si vous remportez une enchère, vous voudrez souscrire une assurance titres pendant l’entiercement ou immédiatement après la clôture pour vous protéger contre les privilèges non découverts lors de la recherche de titres.
Dans certains cas, le (ancien) propriétaire ou un squatter occupera la propriété et vous devrez les expulser – un processus souvent long qui peut être désagréable au mieux et coûteux au pire. Il pourrait être plus avantageux simplement de leur offrir plusieurs milliers de dollars d’avance pour déménager et remettre les clés.
Abstenez-vous de faire quoi que ce soit jusqu’à ce que vous déteniez le titre. Évitez l’envie de commencer des rénovations ou d’emménager dans la propriété immédiatement après avoir obtenu votre certificat de vente. Vous devrez encore attendre jusqu’à 10 jours environ pour recevoir votre certificat de titre. La propriété ne vous appartient pas tant que vous ne détenez pas ce certificat; le propriétaire pouvait encore conserver son droit à la maison en déposant une opposition à la vente auprès du tribunal ou en remboursant le prêt.
La ligne de fond
Les maisons saisies peuvent être intéressantes sur le plan financier, mais il existe de nombreux obstacles à considérer avant d’acheter. De plus, ce n’est pas parce qu’une maison est à vendre aux enchères que vous pourrez l’obtenir à un bon prix (ou que la maison est une bonne affaire à n’importe quel prix – cela pourrait être un gouffre financier). Cependant, pour les particuliers avertis, intelligents et motivés, les enchères immobilières valent la peine d’être explorées comme un moyen de récupérer une maison ou un immeuble de placement à peu de frais.
Cela étant dit, considérez les propriétés non vendues aux enchères comme une alternative. «Il peut être possible de trouver une meilleure affaire lors de la négociation avec un vendeur qui a des capitaux propres dans une propriété et peut négocier en son propre nom sans toutes les pénalités et frais affiliés à la vente aux enchères», conseille Humes. «Vous pouvez également avoir plus de concurrence aux enchères de la part d’entreprises qui achètent des propriétés pour devenir un modèle commercial. Les maisons vendues aux enchères ne sont pas toujours la meilleure offre pour l’acheteur moyen. »
Si vous êtes intéressé à essayer de trouver une propriété à prix avantageux lors d’une vente aux enchères, il y a beaucoup à apprendre. Les enchères sont un moyen plus risqué d’acheter une propriété que par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il est important d’être extrêmement bien informé sur le processus et les propriétés sur lesquelles vous êtes intéressé à soumissionner. Travailler avec un agent ou un courtier immobilier local pour identifier les propriétés potentielles peut aider, bien qu’ils puissent ne pas être intéressés à moins que vous ne parveniez à un accord de compensation.
Enfin, assurez-vous de bien examiner toutes les règles d’enchères et de faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété avant d’enchérir. Faites appel à un avocat spécialisé en immobilier, idéalement expérimenté dans les ventes de forclusion, pour vous assurer que vous comprenez quelles seront vos responsabilités et responsabilités si vous êtes le soumissionnaire retenu.