Conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Qu’est-ce qu’un canal d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)?
Le terme conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) désigne un véhicule à usage spécial (SPV) ou un instrument de dette qui regroupe des prêts hypothécaires et émet des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Les REMIC sont des investissements complexes qui génèrent des revenus pour les émetteurs et les investisseurs. Les pools de prêts hypothécaires sont généralement divisés en tranches, reconditionnés et commercialisés auprès des investisseurs sous forme de titres individuels.1 Les REMIC peuvent prendre plusieurs formes différentes et sont généralement considérés comme des entités intermédiaires.À ce titre, ils sont exonérés de l’imposition directe.
Points clés à retenir
- Un conduit de placement hypothécaire immobilier est un véhicule à usage spécial utilisé pour mettre en commun des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des créances hypothécaires.
- Les REMIC ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la loi de réforme fiscale de 1986.
- Un intermédiaire de placement hypothécaire immobilier peut être organisé sous la forme d’une société de personnes, d’une fiducie, d’une société ou d’une association et est exonéré d’impôt fédéral.
Comprendre les conduites d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Les conduites de placement immobilier hypothécaire (REMIC) ont été autorisées pour la première fois par la promulgation de la loi de réforme fiscale de 1986. Ils détiennent des prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels en fiducie et émettent des intérêts dans ces prêts hypothécaires titrisés aux investisseurs. Ils sont considérés comme une option sûre pour les investisseurs qui sont réticents au risque.
Les REMIC regroupent les prêts hypothécaires individuels en pools en fonction du risque et de l’échéance, tout comme les obligations hypothécaires garanties (CMO). Ils sont ensuite divisés en obligations ou autres titres qui sont ensuite vendus aux investisseurs. Ces titres se négocient ensuite sur le marché hypothécaire secondaire.
Fannie Mae et Freddie Mac comptent parmi les émetteurs les plus importants de conduits de placement immobilier hypothécaire. Ces entreprises sont soutenues par le gouvernement fédéral. Bien qu’ils n’émettent pas d’hypothèques, ils garantissent les prêts immobiliers émis par d’autres prêteurs sur le marché secondaire. Les autres émetteurs REMIC comprennent les prêteurs hypothécaires et les compagnies d’assurance, ainsi que les institutions d’épargne.
Fannie Mae et Freddie Mac sont parmi les émetteurs les plus importants de REMIC.
Les REMIC peuvent être organisés en partenariats, fiducies, sociétés ou associations et sont des entités exonérées d’impôt au niveau fédéral. Les investisseurs qui possèdent ces titres, cependant, sont toujours soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers. Les lois fiscales empêchaient les REMIC d’apporter des modifications à leurs prêts hypothécaires. En tant que telle, l’entité pourrait perdre son statut d’exonération fiscale si un prêt de son pool était échangé contre un autre prêt. C’est parce que la réglementation fédérale exigeait que les prêts dans un pool donné soient constants. En d’autres termes, les prêts ne peuvent pas être modifiés de manière significative ou échangés contre des prêts différents avec de nouvelles conditions.
Considérations particulières
Plusieurs changements ont été proposés ou apportés pour protéger la structure et le statut d’exonération fiscale des REMIC.
Loi sur l’amélioration des conduits d’investissement dans les prêts immobiliers
Le Congrès a introduit la Loi sur l’amélioration des conduites d’investissement hypothécaire immobilier en 2009 pour assouplir les restrictions sur les prêts immobiliers commerciaux titrisés par les REMIC. Les propriétaires de propriétés en difficulté avec des prêts commerciaux n’étaient pas en mesure d’apporter des modifications à leurs actifs parce que leurs plans modifieraient la valeur de la garantie qui garantissait le prêt.
Le projet de loi permettrait aux propriétaires immobiliers bénéficiant de prêts commerciaux titrisés par les REMIC d’apporter des améliorations et des améliorations pour rendre leurs propriétés plus attrayantes pour le marché. La législation comprenait une déclaration selon laquelle les modifications de propriété dans de telles conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites, comme indiqué par l’ Internal Revenue Service (IRS).
L’intérêt dans le REMIC continuerait d’être traité comme un intérêt régulier et le produit généré par les modifications apportées à la propriété serait traité de la même manière que s’il était reçu au moyen d’hypothèques admissibles.
La loi a été renvoyée au Comité des banques, du logement et des affaires urbaines, mais n’a pas évolué plus loin.
La pandémie COVID-19
Le gouvernement fédéral a fourni un certain soulagement aux personnes ayant des prêts commerciaux et résidentiels souffrant de difficultés dues à la pandémie de COVID-19. Les propriétaires incapables d’effectuer des paiements ont obtenu une abstention, d’abord en vertu de laloi CARES sur l’aide, les secours et la sécurité économique aucoronavirus, qui a été signée par l’ancien président Donald Trump en 2020, puis à nouveau lorsque l’administration Biden a prolongé les dispositions.7
Étant donné que l’allégement modifierait en fin de compte la structure de ces prêts, il aurait également un effet sur la structure des REMIC. C’est pourquoi l’IRS s’est assuré que ces investissements et leurs émetteurs resteraient à l’abri de toute incidence fiscale si les emprunteurs profitaient de ces mesures d’urgence.
Conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) vs obligation hypothécaire garantie (CMO)
L’industrie considère généralement que les REMIC sont des CMOS. Il s’agit d’une série de prêts hypothécaires qui sont regroupés et vendus aux investisseurs en tant qu’investissements. Mais il y a des distinctions entre les deux.
Les CMO existent au sein des REMIC, bien que les CMO soient une entité juridique distincte à des finsfiscales et juridiques. Un REMIC, en revanche, est exonéré de l’impôt fédéral. Mais ce n’est que sur le revenu que les investisseurs perçoivent des prêts hypothécaires sous-jacents au niveau de l’entreprise. Tout revenu généré et versé aux investisseurs est imposable, en utilisant le formulaire 1066 lors du dépôt d’un REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs Real Estate Investment Trust (REIT)
Les REMIC et les fiducies de placement immobilier (FPI) investissent dans l’immobilier sous une forme ou une autre, mais elles sont différentes. Alors que les REMIC regroupent les prêts hypothécaires et les vendent en tant qu’investissements aux investisseurs, les REIT sont un tout autre jeu de balle.
Les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent un portefeuille d’immeubles générateurs de revenus, tels que des bureaux et des espaces commerciaux, des condominiums et des immeubles à usage mixte. Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI qui sont négociées sur des bourses, tout comme les actions. Les entreprises louent ou louent leurs propriétés et ce revenu est ensuite versé aux investisseurs sous forme de dividendes.dix
Tout comme les REMIC, cependant, les FPI ne sont pas imposées. Mais les investisseurs doivent déclarer tout revenu de ces investissements dans leur déclaration de revenus annuelle, ce qui signifie qu’ils sont imposés à leur propre taux d’imposition.