Propriétés commerciales pour garder le fisc à distance

Si vous avez déjà échangé des cartes de baseball avec un ami quand vous étiez enfant, vous connaissez déjà le principe de base d’un « échange de même nature ». Peut-être que votre copain aimait vraiment José Canseco et voulait votre carte de recrue Canseco, mais vous soupçonniez que sa carrière pourrait mal se terminer. Vous avez tous les deux accepté d’échanger Canseco contre quelques-unes de ses cartes de prospects prometteuses. Vous avez calculé la valeur de votre carte et décidé quelles cartes vous vouliez en retour, puis vous avez fait un échange. Il y a fort à parier que l’ IRS n’a pas eu une part de l’action.

Un échange de même nature (également appelé échange en vertu de l’article 1031) permet aux investisseurs immobiliers de faire une chose similaire en reportant les gains ou les pertes en capital lorsqu’ils achètent ou vendent une propriété. Essentiellement, un échange de même nature vous permet d’échanger des immeubles de placement avec un autre investisseur et de garder le fisc à l’écart de l’opération jusqu’à beaucoup plus tard, lorsque le bien est finalement vendu au comptant. Bien sûr, le processus n’est pas aussi simple que d’échanger quelques cartes de baseball, mais cet article vous montrera comment procéder.

Pourquoi vous devriez envisager un échange La possibilité de reporter les obligations fiscales via un échange 1031 (nommé d’après la section 1031 de l’Internal Revenue Code) encourage les investisseurs à rééquilibrer les portefeuilles immobiliers et à utiliser plus rentables les sommes qu’ils paieraient autrement en impôts. La capacité de rééquilibrage est particulièrement importante dans l’immobilier car, contrairement aux actions et obligations individuelles, une propriété peut représenter une part importante de la valeur d’un portefeuille.

En raison de la nature concentrée d’un investissement immobilier, il est important que les gestionnaires de portefeuille aient la flexibilité de rééquilibrer leurs portefeuilles et de faire des paris tactiques dans différents secteurs immobiliers ou régions d’investissement. Un échange 1031 encourage un tel rééquilibrage en permettant aux investisseurs d’entrer et de sortir des expositions immobilières en échangeant une propriété contre une autre sans avoir à payer immédiatement des impôts sur les plus-values. En utilisant continuellement 1031 échanges lors de l’acquisition et de la cession de biens, les investisseurs peuvent reporter l’impôt sur les plus-values ​​jusqu’à ce qu’il soit temps de liquider tout ou partie du portefeuille, qu’il y ait un changement favorable dans la législation fiscale, ou qu’ils aient accumulé suffisamment de pertes en capital pour compenser l’obligation de gain en capital. (Pour en savoir plus sur la façon dont la section 1031 fonctionne pour vous, consultez Transactions immobilières intelligentes.)

Aperçu Afin de se qualifier pour ce traitement fiscal, les investisseurs doivent se conformer à certaines exigences et limitations concernant les types de propriétés qu’ils peuvent échanger, l’emplacement des propriétés et le moment de certains événements clés. La section suivante fournira une description détaillée des différentes exigences, mais il est important de noter d’abord qu’une résidence principale n’est pas admissible, vous ne pourrez donc malheureusement pas échanger votre condo de banlieue contre une maison de plage à Malibu. (Pour en savoir plus sur la vente d’une résidence personnelle, lisez La vente de votre maison vous laissera- t-elle un choc fiscal? Et est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison sans payer d’impôt sur les gains en capital? )

La coordination des éléments nécessaires peut être une tâche assez ardue. Pour faciliter les transactions et la documentation nécessaires, les investisseurs sont tenus d’utiliser une chambre de compensation tierceappelée « intermédiaire qualifié(QI)», qui gère tous les fonds liés à l’achat, la vente et l’échange de propriétés. Étant donné que les fonds ne transitent pas directement par les comptes du contribuable et que le contribuable n’a jamais le contrôle d’aucune des espèces produites par l’opération, l’investisseur a effectivement transféré les gains en capital dans les biens échangés et peut reporter l’impôt sur les plus-values ​​jusqu’à ce que vente d’actifs immobiliers contre espèces.

La configuration et l’exécution d’un échange 1031 et le traitement fiscal correspondant de la transaction peuvent être très complexes. La section suivante donnera une description brève et simplifiée des exigences et des étapes nécessaires pour exécuter un échange 1031.

Conditions de transactionPropriétés éligibles L’échange ne fonctionne que pour les biens immobiliers d’ investissement ou les propriétés commerciales. Un immeuble de placement est un immeuble qui est acheté dans le but de louer et d’en tirer un revenu. La propriété commerciale est une propriété détenue et utilisée par une entreprise et est inscrite au bilan en tant qu’actif. Toutes les propriétés immobilières aux États-Unis, qu’elles soient améliorées ou non, sont généralement de même nature. Les biens immobiliers situés en dehors des États-Unis sont considérés comme des biens «non semblables».4 L’ article 1031 ne s’applique pas aux échanges d’inventaire, d’actions, d’obligations, de billets, d’autres valeurs mobilières ou de biens personnels de quelque nature que ce soit. (Pour un aperçu des différents types de propriétés, consultez notre tutoriel Explorer les investissements immobiliers et investir dans l’immobilier.)

Actifs non éligibles et démarrage Si la transaction concerne des actifs non éligibles (non de même nature), des biens ou des espèces, l’investisseur doit alors comptabiliser le gain sur la vente et payer les impôts en conséquence. En supposant que la valeur de l’un des biens échangés est supérieure à la valeur de l’autre, les actifs non éligibles utilisés pour égaliser la valeur entre les échanges sont appelés « boot » et sont toujours soumis à l’impôt normal sur les plus-values.

Calendrier Bien que les transactions ne soient pas nécessairement simultanées, il existe des restrictions sur certains éléments de synchronisation des transactions. Par exemple, pour qualifier une transaction d’échange 1031, un investisseur doit identifier le bien à échanger avant la clôture et identifier le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente du premier actif. De plus, la transaction d’acquisition du bien de remplacement doit être exécutée dans les 180 jours suivant la signature de la vente de la première transaction. Pour la plupart des investisseurs, l’une des tâches les plus difficiles consiste à identifier les actifs de remplacement dans les 45 jours suivant la vente de l’actif abandonné. Pourtant, il est important qu’ils le fassent car ces restrictions de synchronisation sont très strictes et l’IRS n’accorde pas d’extensions.

Intermédiaire qualifié En raison de la complexité de ces arrangements et des exigences et restrictions entourant l’échange, les investisseurs qui parrainent l’échange doivent faire appel à un intermédiaire qualifié pour faciliter l’opération. L’intermédiaire qualifié, défini comme une société dont l’activité à plein temps consiste à faciliter 1031 échanges, ne fournit pas de conseils juridiques ou fiscaux. Il ne peut s’agir d’une partie commerciale, comme une société de CPA, un avocat ou un agent immobilier, qui a eu une relation avec l’assujetti dans les 24 mois précédant la première transaction immobilière. De préférence, le QI devrait être une entreprise tierce qui n’a précédemment fourni aucun de ces services à des participants à la transaction.

L’AQ effectue divers services de facilitation et agit comme un pont entre les parties impliquées pour aider à structurer et exécuter l’échange. Ses tâches comprennent:

• Préparer toute la documentation requise et agir en tant que centre d’échange pour s’assurer que toutes les parties concernées reçoivent la documentation.
• S’assurer que les fonds sont détenus sur un compte bancaire sécurisé et assuré et que tous les décaissements sont effectués sur des comptes séquestres lorsque les transactions sont terminées
• Soumettre une comptabilité complète des transactions pour les dossiers des contribuables et fournir un formulaire 1099 aux contribuables et à l’IRS documentant les impôts requis et les impôts sur les gains en capital payés.

Les règles strictes de l’IRS concernant certaines exigences soulignent la valeur de l’intermédiaire qualifié et l’importance de choisir un intermédiaire approprié. L’un des principaux services de l’AQ est de garder les participants à la transaction sur la bonne voie et de s’assurer qu’ils répondent aux exigences nécessaires pour que les contribuables puissent bénéficier d’un traitement fiscal préférentiel de leurs bénéfices immobiliers. Il est donc important que les investisseurs recherchent et sélectionnent avec soin l’intermédiaire de leur transaction. (Pour une lecture connexe, consultez les avantages de l’utilisation d’un avocat immobilier.)

La section suivante couvrira les échanges multi-propriétés et le calendrier de base que les investisseurs doivent respecter.

Échanges de propriétés multiples Dans un échange de même nature, un investisseur n’est pas obligé de faire un échange de propriétés un pour un. Plusieurs propriétés peuvent être utilisées de chaque côté de l’échange tant que les règles suivantes sont respectées. Ces règles sont communément appelées les règles «trois propriétés», «95%» et «200%».dix

• La règle des trois propriétés – Trois propriétés peuvent être admissibles quelle que soit la valeur marchande.
• La règle des 95% – Tout nombre de propriétés peut être admissible à condition que la juste valeur marchande (JVM) des propriétés reçues à la fin de la période d’échange ne dépasse pas 95% de la JVM cumulative de toutes les propriétés de remplacement potentielles identifiées.
• La règle des 200% – N’importe quel nombre de propriétés peut être échangé tant que la JVM cumulée des propriétés de remplacement ne dépasse pas 200% de la JVM combinée de toutes les propriétés échangées à la date de transfert initiale.

Bien que l’IRS soit assez flexible dans le nombre d’actifs qu’il permettra d’échanger afin de faciliter le report de l’impôt sur les plus-values, il est très strict sur le moment de l’identification de ces propriétés et de la conduite de l’échange.

Plan de transaction et calendrier Bien que le plan de transaction et le calendrier pour un échange 1031 puissent devenir extrêmement complexes, certains éléments suivent un format de base et sont similaires pour la plupart des transactions.

1. Dans un premier temps, un investisseur souhaitant conclure un échange de même nature identifiera le ou les biens à vendre – le «bien abandonné» – puis, avec l’aide de l’intermédiaire, le vendra à un tiers. L’intermédiaire reçoit les fonds en tant que vendeur et sécurise tous les fonds sous séquestre.
2. Avec les fonds sous séquestre, l’investisseur dispose de 45 jours pour sélectionner une ou plusieurs «propriétés de remplacement» pour l’échange, qui doivent être achetées à un vendeur tiers dans les 180 jours suivant la première transaction. L’intermédiaire agit en tant qu’acheteur, sécurise les fonds sous séquestre, puis transmet les fonds appropriés au vendeur ou aux vendeurs. (Pour obtenir de l’aide pour trouver un remplaçant, consultez les trouvez Fortune dans l’immobilier commercial.)
3. Ensuite, le QI prépare toute la documentation comptable pour le contribuable qui montre que les fonds sont passés par une chambre de compensation QI et que les comptes du contribuable / investisseur n’ont pas reçu de fonds. Le QI prépare également un formulaire 1099 indiquant les gains en capital encourus à partir de la création de «boot» non admissible et les impôts payés dans le cadre de la transaction et transmet le formulaire à l’IRS.
4. Finalement, le contribuable déposera le formulaire IRS 8824 auprès de l’IRS, ainsi que tout document similaire requis par l’État dans lequel les propriétés sont situées ou le contribuable réside. En plus de faciliter l’échange, l’intermédiaire qualifié produira également tous les documents d’échange requis par les transactions, tels que les actes de propriété et les contrats immobiliers.

Étant donné que le QI a contrôlé les fonds provenant à la fois de la vente et de l’achat des propriétés échangées, et parce que l’investisseur a reçu un bien au lieu de liquidités pour la vente de l’actif abandonné, les gains en capital sont différés. À l’exception de tout «démarrage», les gains en capital peuvent être différés continuellement par le biais d’échanges de même nature jusqu’à ce que les actifs soient finalement vendus contre de l’argent. À ce stade, les plus-values ​​accumulées seront imposées selon les méthodes d’imposition en vigueur.

Conclusion Un échange de même nature n’est peut-être pas aussi facile que les transactions de cartes de baseball de votre jeunesse, mais il vous permet d’échanger vos immeubles de placement et de garder le fisc hors de la transaction. En participant continuellement à ces échanges de même nature, les investisseurs peuvent effectuer des transferts de biens immobiliers pour augmenter ou réduire les expositions à certains secteurs immobiliers et, en même temps, reporter les gains en capital jusqu’à ce que les propriétés soient finalement vendues contre de l’argent. Une fois que vous comprenez les règles du jeu, c’est un excellent moyen de rééquilibrer efficacement votre portefeuille immobilier.

Pour plus de stratégies pour garder une longueur d’avance sur le fisc, lisez Conseils fiscaux pour l’investisseur individuel et Conseils fiscaux de fin d’année pour épargner de l’argent.