Devriez-vous acheter et détenir des biens immobiliers ou des propriétés Flip?
Table des matières
Développer
- Pourquoi investir dans l’immobilier?
- Revenu passif ou actif
- Deux façons de retourner les propriétés
- Les avantages et les inconvénients du retournement
- Les avantages et les inconvénients de l’achat et de la conservation
- Choisir une stratégie
- La ligne de fond
La question de savoir si le retournement ou l’achat et la détention d’un bien immobilier est la meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier n’a pas une seule bonne réponse. Au lieu de cela, choisir une méthode plutôt qu’une autre devrait faire partie d’un plan stratégique clair tenant compte de vos objectifs globaux.
Vous devez également prendre en considération les opportunités offertes par le marché existant. Voici un aperçu de ce qu’implique la mise en œuvre de chaque stratégie et comment décider laquelle vous convient le mieux.
Points clés à retenir
- Le retournement de propriétés et l’achat et la détention de biens immobiliers représentent deux stratégies d’investissement différentes.
- Posséder un bien immobilier offre aux investisseurs la possibilité d’accumuler de la richesse au fil du temps et d’éviter les hauts et les bas du marché boursier.
- Le retournement peut fournir un redressement rapide de votre investissement et évite les tracas continus liés à la recherche de locataires et à l’entretien d’une propriété, mais les coûts et les taxes peuvent être élevés.
- Les propriétés d’achat et de conservation offrent un revenu mensuel passif et des avantages fiscaux, mais tout le monde n’est pas préparé à assumer les responsabilités de gestion et juridiques liées au statut de propriétaire.
Pourquoi investir dans l’immobilier?
C’est une bonne question. La propriété immobilière résidentielle suscite de plus en plus d’intérêt de la part des investisseurs particuliers pour plusieurs des raisons suivantes:
- L’immobilier peut fournir des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
- L’immobilier offre une couverture contre l’ inflation, car les taux de location et les flux de trésorerie d’investissement augmentent généralement au moins autant que le taux d’inflation.
- L’immobilier est un excellent endroit pour le capital lorsque vous n’êtes pas sûr des perspectives des actions et des obligations.
- Les fonds propres créés dans un investissement immobilier constituent une excellente base pour le financement d’autres opportunités d’investissement. Au lieu d’emprunter pour obtenir le capital à investir (c’est-à-dire acheter des actions sur marge ), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d’autres projets.
- La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires rend les emprunts sur une maison attrayants.
- En plus de fournir des flux de trésorerie aux propriétaires, l’immobilier résidentiel peut également être utilisé pour une maison ou à d’autres fins.
Revenu passif ou actif
Une distinction clé entre l’achat et la détention et le retournement de propriétés est que le premier peut vous fournir un revenu passif, tandis que le second offre un revenu actif.
Le revenu passif est de l’argent gagné sur des investissements qui continuent de rapporter de l’argent sans aucune participation matérielle de votre part. Cela peut provenir d’actions et d’obligations ou de posséder un immeuble locatif et de percevoir des revenus locatifs chaque mois, à condition que vous engagiez une société de gestion pour effectuer toutes les tâches requises, telles que la recherche de locataires, la perception du loyer et l’entretien.
Le revenu actif est l’argent que vous gagnez en échange du travail que vous effectuez. Cela comprend votre salaire du travail, ainsi que les bénéfices que vous faites en retournant des maisons. Le retournement est considéré comme un revenu actif, que vous effectuiez ou non le travail physique de décapage des planchers. C’est toujours une entreprise dans laquelle vous vous engagez: trouver une propriété à retourner, l’acheter, obtenir une assurance, superviser les entrepreneurs, gérer le projet, et plus encore.
En ce sens, le retournement n’est pas seulement une stratégie d’investissement comme l’achat et la détention d’actions ou de biens immobiliers. Si vous avez un emploi de jour, gardez à l’esprit que votre temps libre sera probablement occupé par toutes les exigences que le retournement d’une propriété implique.
Deux façons de retourner les propriétés
Deux grands types de propriétés peuvent être utilisés dans une approche d’achat / vente de l’investissement immobilier. Le premier concerne les maisons ou les appartements qui peuvent être achetés en dessous de la valeur marchande actuelle parce qu’ils sont en difficulté financière. Le second est le fixateur supérieur, une propriété avec des problèmes de structure, de conception ou de condition qui peuvent être surmontés pour créer de la valeur.
Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou maintenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés surendettées et qui risquent de tomber en défaut. D’un autre côté, ceux qui préfèrent les rénovateurs remodeleront ou amélioreront une propriété afin qu’elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou soit plus efficace pour les locataires d’appartements.
L’acheteur d’un réparateur utilisant cette tactique compte sur la main-d’œuvre investie pour augmenter les valeurs au lieu de simplement acheter une propriété à faible coût pour créer des retours sur investissement élevés. Bien sûr, il est possible de combiner ces deux stratégies lors du retournement des propriétés, et de nombreuses personnes font exactement cela.
Cependant, trouver systématiquement ces opportunités peut être difficile à long terme. Pour la plupart des gens, le retournement des propriétés devrait être considéré plus comme une stratégie tactique que comme un plan d’investissement à long terme.
Les avantages et les inconvénients du retournement
Avantages
- Retour plus rapide sur votre argent
- Un investissement potentiellement plus sûr
Les inconvénients
- Frais
- Les impôts
Pro: un retour plus rapide sur votre argent
L’un des grands avantages du retournement des propriétés est de réaliser rapidement des gains, ce qui libère du capital à d’autres fins. Le temps moyen pour retourner une maison est d’environ six mois, bien que les débutants devraient s’attendre à ce que le processus prenne plus de temps.
Pro: un investissement potentiellement plus sûr
Contrairement au marché boursier, qui peut tourner en milieu de journée, les marchés immobiliers sont souvent plus prévisibles. En un sens, le retournement des propriétés pourrait être considéré comme une stratégie d’investissement plus sûre, car il vise à maintenir le capital à risque pendant un laps de temps minimal. Il manque également les risques de gestion et de location inhérents à la détention d’un bien immobilier, sans parler des tracas de la recherche de locataires, de la perception des loyers et de l’entretien d’une propriété.
Contre: Coûts
Le retournement des maisons peut créer des problèmes de coûts auxquels vous ne faites pas face avec des investissements à long terme. Les dépenses liées au retournement peuvent exiger beaucoup d’argent, ce qui entraîne des problèmes de trésorerie. Étant donné que les coûts de transaction sont très élevés à la fois du côté de l’achat et de la vente, ils peuvent affecter considérablement les bénéfices. Si vous renoncez à votre emploi de jour et comptez sur votre revenu, vous renoncez également à un chèque de paie cohérent.
Contre: Taxes
Le redressement rapide des propriétés (et la rapidité est tout dans les transactions réussies) peut créer des fluctuations de revenus qui peuvent augmenter votre facture fiscale. Cela est particulièrement vrai si les choses vont trop vite pour profiter desrègles fiscales à long terme sur les gains en capital. Dans ces cas, vous devrez payer un taux d’imposition plus élevé sur les gains en capital en fonction de votre revenu gagné si vous êtes propriétaire d’une propriété depuis moins d’un an.
Les avantages et les inconvénients de l’achat et de la conservation
Avantages
- Revenu continu
- Augmentation de la valeur des propriétés
- Les impôts
Les inconvénients
- Frais de vacance
- Gestion et questions juridiques
Pro: Revenu continu
Posséder un immeuble locatif vous procure un revenu régulier, peu importe où vous vous trouvez ou ce que vous faites. De plus, acheter et détenir des biens immobiliers est une recette connue pour accumuler de grandes richesses. Une grande partie de la «vieille monnaie» aux États-Unis et à l’étranger a été accumulée grâce à la propriété foncière. Malgré des périodes de baisse des prix, la valeur des terres a presque toujours rebondi à long terme en raison de l’offre limitée de terres.
Pro: augmentation des valeurs de propriété
Plus vous détenez longtemps votre immeuble de placement, plus vous êtes susceptible de bénéficier de l’inflation. Cela augmentera la valeur de la propriété tandis que le montant que vous avez emprunté pour l’hypothèque diminuera au fur et à mesure que vous le rembourserez. Supposons que vous ayez pu acheter pendant le marché d’un acheteur et vendre pendant le marché d’un vendeur. Ensuite, il y a aussi un réel potentiel de retour sur investissement important.
Pro: les taxes
Posséder un bien locatif présente des avantages fiscaux non disponibles pour les palmes. La propriété locative est imposée comme revenu de placement, avec des taux d’imposition inférieurs. Vous pouvez également radier les dépenses, y compris les réparations, l’entretien ou l’entretien, le paiement d’un gestionnaire immobilier et la conduite vers ou depuis votre propriété.
De plus, vous paierez des impôts au taux des gains en capital à long terme si vous décidez de vendre après avoir possédé la propriété pendant plus d’un an.
Inconvénient: coûts de vacance
L’incapacité de trouver des locataires est l’un des risques liés à la possession d’un bien locatif. Cela est vrai que vous le fassiez vous-même ou que vous engagiez une société de gestion pour le faire à votre place. Si votre propriété reste vide pendant des mois ou des années, vous êtes responsable de couvrir l’hypothèque pendant cette période. Avant d’investir dans une propriété à acheter et à conserver, vous voudrez vous assurer que votre budget couvrira un à trois mois de vacance par an.
Contre: Gestion et questions juridiques
La propriété immobilière à long terme est une entreprise à forte intensité de gestion qui ne fait pas partie des compétences de nombreux investisseurs. Certains investisseurs, en particulier les propriétaires d’immeubles locatifs pour la première fois, sont mal préparés ou mal équipés pour faire face aux responsabilités et aux problèmes juridiques liés au statut de propriétaire. Le processus de recherche de locataires de qualité et de satisfaction de leurs besoins peut être une entreprise stressante et chronophage. Cependant, une gestion immobilière réussie est nécessaire pour garantir des flux de trésorerie continus provenant de son investissement.
Choisir une stratégie
Vous devez répondre à quelques questions critiques pour décider si inverser les propriétés ou les conserver à long terme est la meilleure stratégie. Vous devez décider si votre allocation de capital à l’immobilier est un investissement permanent ou simplement un moyen de profiter d’une hausse attendue des prix des logements.
Il serait également utile de déterminer le ratio risque / rendement approprié pour cette partie de votre portefeuille de placements. Enfin, vous devez avoir la tolérance au risque et les compétences nécessaires pour assumer les responsabilités de gestion qui accompagnent l’un ou l’autre type d’investissement.
Supposons que le capital ne soit pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié. Dans ce cas, un investisseur potentiel doit être prêt à prendre un risque non systématique. Cela comprend les risques liés à la propriété individuelle et le manque potentiel de demande pour la propriété, que ce soit par les propriétaires ou les locataires.
Si vous envisagez une stratégie d’achat et de vente, vous devez également déterminer si vous avez les compétences nécessaires pour découvrir des propriétés à vendre en difficulté ou des réparateurs. Dans cette stratégie transactionnelle, il est essentiel de déterminer si le capital peut être tourné suffisamment de fois au cours d’une période d’investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction. Ils comprennent les frais de courtage, de financement et de clôture.
Vous pouvez profiter des avantages des deux stratégies en développant une entreprise en retournant des maisons et en utilisant vos bénéfices pour investir dans des propriétés à revenus locatifs à long terme.
La ligne de fond
Le choix entre les deux stratégies en question dépend de votre situation financière et de vos objectifs particuliers. Néanmoins, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l’immobilier comme élément central de leurs portefeuilles d’investissement globaux.
D’un autre côté, il est généralement préférable d’inverser les propriétés lorsque l’immobilier est utilisé comme complément ou comme tactique d’amélioration du rendement.
Les investisseurs souhaitant accumuler de la richesse et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers devraient envisager de détenir des biens immobiliers à long terme. Ils peuvent utiliser les fonds propres intégrés dans le portefeuille pour financer d’autres opportunités d’investissement, avec le potentiel de vendre à terme les propriétés dans un marché haut de gamme.
Le retournement des propriétés est une tactique qui convient le mieux aux périodes où les perspectives sur les marchés boursiers et obligataires sont faibles. Cela peut également fonctionner pour les personnes qui essaient de réaliser des gains en capital à court terme aussi longtemps que le marché du logement le permet.