Comment calculer le retour sur investissement d’un bien locatif
L’une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est d’augmenter leur richesse. Bien que les motivations puissent différer entre les investisseurs – certains peuvent vouloir de l’argent pour la retraite, d’autres peuvent choisir d’amasser de l’argent pour d’autres événements de la vie comme avoir un bébé ou pour un mariage – gagner de l’argent est généralement la base de tous les investissements. Et peu importe où vous placez votre argent, qu’il entre en bourse, sur le marché obligataire ou dans l’immobilier.
Les biens immobiliers sont des biens corporels constitués de terres et comprennent généralement toutes les structures ou ressources trouvées sur ces terres. Les immeubles de placement sont un exemple d’investissement immobilier. Les gens achètent généralement des immeubles de placement dans l’intention de gagner de l’argent grâce aux revenus locatifs. Certaines personnes achètent des immeubles de placement dans l’intention de les vendre après une courte période.
Quelle que soit l’intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d’investissement avec l’immobilier, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI) pour déterminer la rentabilité d’une propriété. Voici un aperçu du retour sur investissement, comment le calculer pour votre bien locatif et pourquoi il est important que vous connaissiez le retour sur investissement d’un bien avant de faire un achat immobilier.
Points clés à retenir
- Le retour sur investissement (ROI) mesure combien d’argent, ou de profit, est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement.
- Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement d’un achat au comptant, prenez le bénéfice net ou le gain net sur l’investissement et divisez-le par le coût d’origine.
- Si vous avez une hypothèque, vous devrez tenir compte de votre mise de fonds et de votre versement hypothécaire.
- D’autres variables peuvent affecter votre retour sur investissement, y compris les coûts de réparation et d’entretien, ainsi que vos dépenses régulières.
Qu’est-ce que le retour sur investissement (ROI)?
Le retour sur investissement mesure combien d’argent, ou de profit, est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre à quel point les investissements sont utilisés de manière efficace et efficiente pour générer des profits. Connaître le retour sur investissement permet aux investisseurs d’évaluer si investir de l’argent dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.
Le retour sur investissement peut être utilisé pour n’importe quel investissement: actions, obligations, compte d’épargne et bien immobilier. Le calcul d’un retour sur investissement significatif pour une propriété résidentielle peut être difficile car les calculs peuvent être facilement manipulés – certaines variables peuvent être incluses ou exclues du calcul. Cela peut devenir particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer en espèces ou de contracter une hypothèque sur la propriété.
Ici, nous allons passer en revue deux exemples de calcul du retour sur investissement d’un immeuble locatif résidentiel: un achat au comptant et un autre financé par une hypothèque.
La formule du retour sur investissement
Pour calculer le profit ou le gain sur un investissement, prenez d’abord le retour total sur l’investissement et soustrayez le coût initial de l’investissement.
Le retour sur investissement étant un ratio de rentabilité, le profit est représenté en pourcentage.
Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement, nous prenons le bénéfice net, ou gain net, sur l’investissement et le divisons par le coût d’origine.
Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 $ et que vous les vendez deux ans plus tard pour 1 600 $, le bénéfice net est de 600 $ (1 600 $ – 1 000 $). Le retour sur investissement de l’action est de 60% [600 $ (bénéfice net) ÷ 1 000 $ (coût) = 0,60].
Calculer le retour sur investissement des propriétés locatives
L’équation ci-dessus semble assez simple, mais gardez à l’esprit qu’un certain nombre de variables qui entrent en jeu avec l’immobilier peuvent affecter le retour sur investissement. Il s’agit notamment des frais de réparation et d’ entretien et des méthodes de calcul de l’ effet de levier – le montant emprunté avec intérêts pour réaliser l’investissement initial. Bien entendu, les conditions de financement peuvent grandement influer sur le coût global de l’investissement.
ROI pour les transactions en espèces
Le calcul du retour sur investissement d’une propriété est assez simple si vous achetez une propriété avec de l’argent comptant. Voici un exemple de bien locatif acheté en espèces:
- Vous avez payé 100 000 $ en espèces pour le bien locatif.
- Les frais de clôture étaient de 1 000 $ et les frais de rénovation totalisaient 9 000 $, portant votre investissement total à 110 000 $ pour la propriété.
- Vous avez perçu 1 000 $ de loyer chaque mois.
Un an plus tard:
- Vous avez gagné 12 000 $ en revenus de location pendant ces 12 mois.
- Les dépenses, y compris la facture d’eau, les taxes foncières et les assurances, ont totalisé 2 400 $ pour l’année. ou 200 $ par mois.
- Votre rendement annuel était de 9 600 $ (12 000 $ – 2 400 $).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété:
- Divisez le rendement annuel (9 600 $) par le montant de l’investissement total, soit 110 000 $.
- ROI = 9600 USD ÷ 110000 USD = 0,087 ou 8,7%.
- Votre retour sur investissement était de 8,7%.
ROI pour les transactions financées
Le calcul du ROI sur les transactions financées est plus complexe.
Par exemple, supposons que vous ayez acheté le même bien locatif de 100 000 $ que ci-dessus, mais qu’au lieu de payer en espèces, vous avez contracté une hypothèque.
- La mise de fonds nécessaire pour l’hypothèque était de 20% du prix d’achat, ou 20 000 $ (prix de vente de 100 000 $ x 20%).
- Les frais de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour un prêt hypothécaire, totalisant 2 500 $ à l’avance.
- Vous avez payé 9 000 $ pour la rénovation.
- Vos menues dépenses totales s’élevaient à 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $ + 9 000 $).
Il y a aussi des coûts permanents avec une hypothèque:
- Supposons que vous ayez contracté un prêt de 30 ans avec un taux d’intérêt fixe de 4%. Sur les 80 000 $ empruntés, le paiement mensuel du capital et des intérêts serait de 381,93 $.
- Nous ajouterons les mêmes 200 $ par mois pour couvrir l’eau, les taxes et les assurances, ce qui fera de votre paiement mensuel total 581,93 $.
- Les revenus de location de 1 000 $ par mois totalisent 12 000 $ pour l’année.
- Le flux de trésorerie mensuel est de 418,07 $ (loyer de 1 000 $ – versement hypothécaire de 581,93 $).
Un an plus tard:
- Vous avez gagné 12 000 $ en revenus de location totaux pour l’année à 1 000 $ par mois.
- Votre rendement annuel était de 5016,84 $ (418,07 $ x 12 mois).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété:
- Divisez le rendement annuel par vos menues dépenses initiales (l’acompte de 20 000 $, les frais de clôture de 2 500 $ et la rénovation pour 9 000 $) pour déterminer le retour sur investissement.
- ROI = 5016,84 USD ÷ 31 500 USD = 0,159.
- Votre retour sur investissement est de 15,9%.
L’équité de la maison
Certains investisseurs ajoutent la valeur nette de la maison dans l’équation. La valeur nette correspond à la valeur marchande de la propriété moins le montant total du prêt en cours. Gardez à l’esprit que la valeur nette du logement n’est pas un encaissement. Vous auriez besoin de vendre la propriété pour y accéder.
Pour calculer le montant de la valeur nette de votre maison, examinez votre calendrier d’amortissement hypothécaire pour savoir combien de vos versements hypothécaires ont servi à rembourser le capital du prêt. Cela augmente la valeur nette de votre maison.
Le montant des capitaux propres peut être ajouté au rendement annuel. Dans notre exemple, le calendrier d’ amortissement du prêt a montré qu’un total de 1 408,84 $ de principal a été remboursé au cours des 12 premiers mois.
- Le nouveau rendement annuel, y compris la portion en actions, équivaut à 6 425,68 $ (5 016,84 $ de revenu annuel + 1 408,84 $ de capitaux propres).
- ROI = 6425,68 USD ÷ 31 500 USD = 0,20.
- Votre retour sur investissement est de 20%.
L’importance du retour sur investissement pour l’immobilier
Connaître le retour sur investissement de tout investissement vous permet d’être un investisseur plus informé. Avant d’acheter, estimez vos frais et dépenses, ainsi que vos revenus locatifs. Cela vous donne une chance de le comparer à d’autres propriétés similaires.
Une fois que vous l’avez réduit, vous pouvez alors déterminer combien vous gagnerez. Si, à un moment ou à un autre, vous réalisez que vos coûts et dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous voulez en sortir et espérer que vous ferez à nouveau un profit ou vendre pour ne pas perdre.
autres considérations
Bien sûr, il peut y avoir des dépenses supplémentaires impliquées dans la possession d’un bien locatif, telles que des réparations ou des coûts d’entretien, qui devraient être inclus dans les calculs, affectant en fin de compte le retour sur investissement.
De plus, nous avons supposé que la propriété était louée pour les 12 mois. Dans de nombreux cas, des vacances se produisent, en particulier entre les locataires, et vous devez tenir compte du manque de revenus pour ces mois dans vos calculs.
Le retour sur investissement d’un bien locatif est différent car il dépend du fait que le bien est financé par une hypothèque ou payé en espèces. En règle générale, moins il y a de liquidités versées à l’avance à titre d’acompte sur la propriété, plus le solde du prêt hypothécaire sera élevé, mais plus votre retour sur investissement sera élevé.
À l’inverse, plus vous payez d’avance en espèces et moins vous empruntez, plus votre retour sur investissement est faible, car votre coût initial serait plus élevé. En d’autres termes, le financement vous permet de booster votre ROI à court terme, car vos coûts initiaux sont moindres.
Il est important d’utiliser une approche cohérente lors de la mesure du retour sur investissement de plusieurs propriétés. Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l’évaluation d’une propriété, vous devez inclure la valeur nette des autres propriétés lors du calcul du retour sur investissement de votre portefeuille immobilier. Cela peut fournir la vue la plus précise de votre portefeuille de placements.