Expulsion
Qu’est-ce que l’expulsion?
Le terme expulsion fait référence au processus civil par lequel un propriétaire peut légalement retirer un locataire de son immeuble locatif. L’expulsion peut se produire lorsque le locataire cesse de payer le loyer, lorsque les termes du contrat de location sont violés, ou dans d’autres situations autorisées par la loi.
Les expulsions aux États-Unis sont régies par des États individuels et certaines municipalités. Les propriétaires sont tenus d’informer les locataires de leur expulsion avec un avis précisant le motif de l’expulsion et le nombre de jours avant le début de la procédure d’expulsion.
Points clés à retenir
- Une expulsion est le retrait ordonné par le tribunal d’un locataire de la propriété dans laquelle il réside.
- Un propriétaire peut décider d’expulser un locataire pour non-paiement du loyer, dommages, activité illégale, violation des termes d’un bail, ou si le propriétaire souhaite prendre possession de la propriété.
- Le processus d’expulsion commence normalement par un avis du propriétaire, qui demande au locataire de remédier à certaines conditions.
- Si le locataire ne fournit pas de recours, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion devant le tribunal.
- Les juges entendent les témoignages, examinent les preuves et décident d’expulser ou de refuser la demande d’un propriétaire.
Comment fonctionne l’expulsion
Les immeubles locatifs et toutes les parties impliquées dans les contrats de location sont soumis aux lois des propriétaires-locataires. Les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires sans motif valable. Les raisons incluent le non-paiement du loyer, des dommages, une activité illégale, la violation des termes d’un bail ou si le propriétaire souhaite prendre possession de la propriété. Le loyer impayé est la raison la plus courante d’expulsion, selon une étude du laboratoire d’expulsion de l’Université de Princeton. Certains États permettent auxpropriétaires fonciers d’expulser les locataires-à volonté, même quand ils ont mal fait rien. Ces locataires peuvent être protégés dans les États qui autorisent les expulsions sans faute, en particulier si les tribunaux jugent l’action discriminatoire ou de représailles.2
Les lois sur les expulsions varient selon les États et les municipalités, mais le processus est assez uniforme. Un propriétaire fournit un avis d’expulsion à son locataire, lui donnant un certain nombre de jours pour payer le loyer ou réparer les dommages. Si cette période se termine sans résolution, le propriétaire peut intenter une action en expulsion contre le locataire. Un plaignant peut demander une restitution financière pour le loyer impayé et les frais de services publics, les dommages à la propriété, les frais de retard et les frais de justice en plus de l’expulsion.
Les affaires sont généralement entendues par les tribunaux de district, les tribunaux des petites créances ou les tribunaux du logement.67 Les propriétaires et les locataires doivent être présents et peuvent demander une représentation juridique. Les tribunaux exigent des preuves d’actes répréhensibles, y compris des photos, des courriels, des messages texte, d’autres documents et des témoignages pouvant étayer la thèse de chaque partie.
Un juge entend les témoignages et examine toute preuve avant de prendre la décision d’expulser ou de rejeter le dossier d’un propriétaire. Le juge peut également décider d’accorder ou non des dommages-intérêts dans l’affaire et de leur montant. Si le locataire ne se présente pas au tribunal, il reçoit généralement un jugement d’expulsion automatiquement, tant que le propriétaire ou un représentant légal est présent.9
Considérations particulières
Le Congrès a temporairement interdit les expulsions par le biais de la Freddie Mac ou la Federal Housing Administration (FHA).
L’interdiction initiale, qui a pris fin le 24 juillet 2020, interdisait aux propriétaires de déposer de nouvelles affaires d’expulsion en raison d’un loyer impayé. Le moratoire s’appliquait à environ 28% des 43,8 millions de ménages locataires du pays, selon une analyse de l’Urban Institute. Certains locataires étaient également protégés par des interdictions étatiques ou locales,bien que beaucoup n’aient bénéficié d’aucune garantie temporaire.
L’ancien président Donald Trump a signé un décret le 8 août 2020, suggérant que son administration fournirait de nouvelles protections aux locataires. L’ordre dirigé desorganismes fédéraux à envisager desmesures anti-expulsion, qui mis encolère lesdéfenseurs du logement.«Cela donne l’impression que quelque chose a été fait, alors qu’en fait rien n’a été fait», a déclaré à CNBC John Pollock, coordinateur de la Coalition nationale pour un droit civil à l’assistance d’un avocat.
Les Centers for Disease Control and Prevention (CDC)interdit l’expulsion pour beaucoup delocataires, pourdes raisons de santé publique, au moins jusqu’au 30 Juin 2021. L’ordre original a été publié le 1er Septembre, 2020 et était censé expirer le décembre 31, 2020, mais a été agrandi deux fois. Pour être admissible, un locataire doit gagner moins de 99 000 $ par année (198 000 $ pour les couples) et signer une déclaration indiquant qu’il a épuisé tous ses efforts pour payer son loyer et qu’il est susceptible de devenir sans-abri en raison de l’expulsion. Le 20 janvier, 2021, lors deson premier jour dans lebureau, leprésident Joe Biden asigné un décret étendant le moratoire national sur lesexpulsions au moins jusqu’au 31 Mars 2021.
Les expulsions qui se terminent par des règlements judiciaires apparaissent dans les rapports de solvabilité, et certains propriétaires signalent leurs locataires à des entreprises qui fournissent des rapports et des analyses de locataires potentiels.
Avantages et inconvénients de l’expulsion
Pour les propriétaires
Les expulsions permettent aux propriétaires d’éliminer les locataires indisciplinés ainsi que ceux qui ne paient pas leur loyer à temps ou pas du tout. Bien que cela puisse être coûteux, les propriétaires peuvent bénéficier d’une procédure d’expulsion afin de protéger les intérêts de leur propriété. En expulsant un locataire indésirable, un propriétaire peut ouvrir sa propriété à des locataires meilleurs et plus responsables.
Pour les locataires
Les effets d’une expulsion peuvent être durables pour les locataires. Par exemple, lorsqu’une personne soumet une demande de location pour une nouvelle maison, l’application demandera probablement si elle a déjà été expulsée auparavant.
Pourtant, avoir une expulsion précédente ne peut pas complètement disqualifier une personne d’un bail. Certains propriétaires peuvent simplement vouloir en savoir plus sur les conditions de l’expulsion. Par exemple, si un locateur décidait de vendre un appartement en copropriété et expulsait légalement les locataires pour le faire, il serait peu probable que cela nuise à l’opinion du locateur sur un locataire potentiel.
Pour la société
Certains experts suggèrent également que des taux d’expulsion élevés ont des effets néfastes sur la société dans son ensemble. En déstabilisant les familles, affirment-ils, les quartiers à forte expulsion deviennent plus vulnérables à la criminalité.
Les taux d’expulsion élevés entraînent également un coût financier élevé pour les villes, qui perdent souvent des impôts fonciers et des factures de services publics en souffrance et peuvent devoir payer davantage pour les abris et les services sociaux.