18 avril 2021 7:37

Améliorations locatives

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Qu’est-ce qu’une amélioration locative?

Les améliorations locatives sont toutes les modifications apportées à un immeuble locatif afin de le personnaliser pour les besoins particuliers d’un locataire. Celles-ci peuvent inclure des modifications telles que la peinture, l’installation de cloisons, le changement de revêtement de sol ou l’installation de luminaires personnalisés. Les améliorations locatives peuvent être entreprises soit par le propriétaire – qui peut offrir de le faire pour accroître la valeur marchande de son logement locatif – soit par les locataires eux-mêmes.

Alors que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives est de cinq à dix ans, l’ Internal Revenue Code exige que l’amortissement de ces améliorations se produise au cours de la vie économique du bâtiment.

Comment fonctionnent les améliorations locatives

Les améliorations locatives sont également connues sous le nom d’améliorations locatives ou d’aménagements et sont généralement réalisées par les propriétaires de propriétés commerciales. Les propriétaires peuvent apporter ces améliorations aux locataires existants ou nouveaux. Les modifications sont adaptées aux besoins d’un locataire spécifique et à ses besoins.

La définition des améliorations locatives dépend de l’application de modifications à une structure appartenant à un propriétaire afin de loger un locataire. Cependant, apporter des modifications à l’espace d’un locataire ne constitue pas une amélioration locative pour l’un des voisins de ce locataire. Les modifications apportées à l’extérieur d’un bâtiment ou à son paysage ne s’appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l’immeuble, améliore l’ascenseur ou paie le parking, aucun de ces changements n’est considéré comme des améliorations locatives, car ils ne profitent pas à un locataire en particulier.



Seules les améliorations apportées à l’intérieur de l’espace d’un locataire particulier sont considérées comme des améliorations locatives.

Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans le contrat. Si le locataire est en mesure de les prendre, il doit les retirer sans aucun dommage à la propriété.

Exemples d’améliorations locatives

Les propriétaires peuvent payer pour des améliorations locatives pour encourager les locataires à louer des espaces pour de plus longues périodes, en particulier dans le secteur de la vente au détail. Par exemple, un propriétaire d’entreprise loue un bâtiment pour son magasin de disc golf. Le propriétaire peut choisir d’ajouter quatre murs à la zone louée pour créer des affichages intégrés et des zones de stockage pour les disques. Ces modifications sont considérées comme des améliorations locatives.

Prenons un autre exemple du secteur de la vente au détail. Le propriétaire du magasin A décide de louer un espace par l’intermédiaire de la société B. Le magasin n’a que quatre murs et aucune autre commodité. Dans le cadre de la négociation du bail, la société B – le propriétaire – accepte d’installer des étagères, un comptoir de service pour les caisses enregistreuses et une unité d’affichage avec un éclairage spécial avant que le magasin A n’ouvre ses portes.

Points clés à retenir

  • Une amélioration locative est une modification apportée à un immeuble locatif pour l’adapter aux besoins particuliers d’un locataire.
  • Les propriétaires peuvent accepter ces améliorations pour les locataires existants ou nouveaux.
  • Les améliorations locatives peuvent être effectuées par le propriétaire ou le locataire.
  • La peinture, l’installation de cloisons ou de luminaires personnalisés et le changement de plancher sont autant d’améliorations locatives.
  • Les agrandissements de bâtiments, d’ascenseurs et d’escaliers mécaniques, les toits, la protection contre les incendies, les systèmes d’alarme et de sécurité et les systèmes CVC ne sont pas considérés comme des améliorations locatives.

Types d’améliorations locatives

Un locateur peut payer les améliorations locatives commerciales au moyen d’une allocation pour l’amélioration des locataires (AIT). Dans ce cas, le propriétaire accorde un budget fixe pour les améliorations, généralement de 5 $ à 15 $ par pied carré, et supervise le projet. Pendant ce temps, le locataire contrôle le processus de rénovation, qui peut prendre du temps. Si les budgets du projet sont dépassés, le locataire couvre le solde.

Des rabais sur le loyer peuvent également être offerts pour les améliorations locatives. Le bailleur offre au locataire un loyer gratuit ou réduit pour un nombre de mois déterminé, comme un mois gratuit par an sur le bail, comme moyen pour le locataire d’économiser sur les modifications d’espace. Le locataire supervise généralement le projet et contrôle les améliorations locatives. Le locataire est également responsable si les coûts dépassent les montants budgétés. De plus, le loyer peut être augmenté à une date ultérieure, obligeant le locataire à payer plus pour l’espace à long terme.

Un autre type d’amélioration locative est une allocation standard de bâtiment. Le locataire peut choisir parmi les différentes sélections proposées par le propriétaire, comme l’une des quatre couleurs de peinture. Ces éléments peuvent ne pas répondre aux besoins du locataire et il peut ne pas être satisfait des résultats. Les améliorations supplémentaires sont prises en charge par le locataire. Le propriétaire supervise le projet.

Règles relatives aux améliorations locatives

Des changements ont été apportés à la façon dont les propriétaires et les locataires peuvent demander des déductions à la suite de la nouvelle loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi.

En décembre 2015, le Congrès des États-Unis a adopté la loi PATH ( Protecting Americans from Tax Hikes ) Act, qui a modifié et étendu de nombreuses dispositions fiscales liées à l’amortissement, y compris les améliorations locatives. La loi a rendu permanente une disposition d’économie d’impôt qui permet le recouvrement linéaire des coûts sur 15 ans sur les améliorations locatives admissibles.

En vertu de ces lignes directrices, les propriétaires et les locataires n’étaient pas autorisés à être liés, les améliorations admissibles seulement si elles étaient apportées à l’intérieur du bâtiment avec seulement ce locataire occupant l’espace, et les améliorations locatives devaient d’abord être achevées après trois ans de construction. être occupé pour le service.

La nouvelle loi fiscale de 2017 a modifié certaines des exigences. Des améliorations doivent encore être apportées à l’intérieur du bâtiment, ce qui signifie que les agrandissements des bâtiments, des ascenseurs et des escaliers mécaniques, des toits, des systèmes de protection incendie, d’alarme et de sécurité, et les systèmes CVC ne sont toujours pas admissibles. La propriété d’amélioration admissible n’exige plus que les deux parties – le propriétaire et le locataire – soient indépendantes. Il a également supprimé l’exigence de trois ans, déclarant que toutes les améliorations peuvent être apportées «après la date à laquelle la propriété a été mise en service pour la première fois», selon l’ Internal Revenue Service (IRS).

Réclamation d’améliorations locatives

L’Internal Revenue Service (IRS) ne permet pas de déductions pour les améliorations. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à la dépréciation. L’IRS permet des déductions pour amortissement, à condition que les conditions mentionnées ci-dessus soient remplies. Quiconque effectue les travaux est autorisé à faire la déduction pour amortissement – que ce soit le propriétaire ou le locataire. La nouvelle loi de l’impôt a porté le montant maximal autorisé à 1 million de dollars, contre 500 000 dollars.