Taux de capitalisation

Qu’est-ce que le taux de capitalisation?

Le taux de capitalisation (également appelé taux de capitalisation) est utilisé dans le monde de l’immobilier commercial pour indiquer le  taux de rendement  qui devrait être généré sur un  immeuble de placement   immobilier. Cette mesure est calculée sur la base du revenu net  que le bien est censé générer et est calculée en divisant le bénéfice net d’exploitation par la valeur de l’actif immobilier et est exprimée en pourcentage. Il permet d’estimer le retour potentiel de l’investisseur sur son investissement sur le marché immobilier.

Bien que le taux plafond puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative d’investissements immobiliers similaires sur le marché, il ne doit pas être utilisé comme seul indicateur de la force d’un investissement car il ne prend pas en compte l’effet de levier, la valeur temps de l’argent et les flux de trésorerie futurs provenant d’améliorations immobilières, entre autres facteurs. Il n’y a pas de fourchettes claires pour un taux de capitalisation bon ou mauvais, et elles dépendent largement du contexte de la propriété et du marché.

Comprendre le taux de capitalisation

Le taux plafond est la mesure la plus courante par laquelle les investissements immobiliers sont évalués en fonction de leur rentabilité et de leur potentiel de rendement. Le taux plafond représente simplement le rendement d’une propriété sur un horizon d’un an en supposant que la propriété est achetée au comptant et non à titre de prêt. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier de la propriété.

Formule du taux de capitalisation

Plusieurs versions existent pour le calcul du taux de capitalisation. Dans la formule la plus courante, le taux de capitalisation d’un investissement immobilier est calculé en divisant le bénéfice net d’exploitation (NOI)  de l’ immeuble  par la valeur marchande actuelle . Mathématiquement,

Taux de capitalisation = Bénéfice d’exploitation net / Valeur marchande actuelle

où,

Le résultat net d’exploitation est le revenu annuel (attendu) généré par le bien (comme les locations) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses engagées pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent le coût payé pour l’entretien régulier de l’installation ainsi que les taxes foncières.

La valeur marchande actuelle de l’actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.

Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût en capital initial ou du coût d’acquisition d’un bien.

Taux de capitalisation = Résultat d’exploitation net / Prix d’achat

Cependant, la deuxième version n’est pas très populaire pour deux raisons. Premièrement, il donne des résultats irréalistes pour les anciennes propriétés qui ont été achetées il y a plusieurs années / décennies à bas prix, et deuxièmement, il ne peut pas être appliqué à la propriété héritée car leur prix d’achat est nul, ce qui rend la division impossible.

De plus, comme les prix de l’immobilier fluctuent largement, la première version utilisant le prix actuel du marché est une représentation plus précise que la seconde qui utilise le prix d’achat initial à valeur fixe.

Exemples de taux de capitalisation

Supposons qu’un investisseur dispose d’un million de dollars et qu’il envisage d’investir dans l’une des deux options d’investissement disponibles – premièrement, il peut investir dans des bons du Trésor émis par le gouvernement qui offrent un intérêt annuel nominal de 3% et sont considérés comme les investissements les plus sûrs et deux, il peut acheter un immeuble commercial qui compte plusieurs locataires qui devraient payer un loyer régulier.

Dans le deuxième cas, supposons que le loyer total reçu par an est de 90 000 $ et que l’investisseur doit payer un total de 20 000 $ pour divers frais d’entretien et taxes foncières. Il laisse le revenu net de l’investissement immobilier à 70 000 $. Supposons qu’au cours de la première année, la valeur de la propriété demeure stable au prix d’achat initial de 1 million de dollars.

Le taux de capitalisation sera calculé comme suit: (Bénéfice d’exploitation net / valeur de la propriété) = 70 000 $ / 1 million de dollars = 7%.

Ce rendement de 7% généré par l’investissement immobilier est meilleur que le rendement standard de 3% disponible sur les bons du Trésor sans risque. Les 4 pour cent supplémentaires représentent le rendement du risque pris par l’investisseur en investissant dans le marché immobilier par rapport à l’investissement dans les bons du Trésor les plus sûrs, sans risque.

L’investissement immobilier est risqué et il peut y avoir plusieurs scénarios dans lesquels le rendement, tel que représenté par la mesure du taux de capitalisation, peut varier considérablement.

Par exemple, quelques locataires peuvent déménager et le revenu de location de la propriété peut diminuer à 40 000 $. En réduisant les 20 000 $ pour divers frais d’entretien et taxes foncières, et en supposant que la valeur de la propriété reste à 1 million de dollars, le taux de capitalisation s’élève à (20 000 $ / 1 million de dollars) = 2%. Cette valeur est inférieure au rendement disponible des obligations sans risque.

Dans un autre scénario, supposons que le revenu de location reste au niveau initial de 90 000 $, mais que les frais d’entretien et / ou la taxe foncière augmentent considérablement, pour dire 50 000 $. Le taux de capitalisation sera alors de (40 000 $ / 1 million de dollars) = 4%.

Dans un autre cas, si la valeur marchande actuelle de la propriété elle-même diminue, pour dire 800 000 $, les revenus de location et les divers coûts restant les mêmes, le taux de capitalisation augmentera à 70 000 $ / 800 000 $ = 8,75%.

Essentiellement, les différents niveaux de revenus générés par la propriété, les dépenses liées à la propriété et la valeur marchande actuelle de la propriété peuvent modifier considérablement le taux de capitalisation.

Le rendement excédentaire, qui est théoriquement disponible pour les investisseurs immobiliers au-delà des placements en obligations du Trésor, peut être attribué aux risques associés qui conduisent aux scénarios mentionnés ci-dessus. Les facteurs de risque comprennent:

• Âge, emplacement et statut de la propriété
• Type de propriété – multifamiliale, de bureau, industrielle, commerciale ou récréative
• Solvabilité des locataires et reçus réguliers des loyers
• Durée et structure du (des) bail (s) des locataires
• Le taux de marché global de la propriété et les facteurs affectant son évaluation
• Les fondamentaux macroéconomiques de la région ainsi que les facteurs impactant les activités des locataires

Interprétation du taux de capitalisation

Étant donné que les taux plafonds sont fondés sur les estimations projetées du revenu futur, ils sont sujets à une variance élevée. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux plafond pour un immeuble de placement.

Le taux indique également la durée nécessaire pour récupérer le montant investi dans une propriété. Par exemple, une propriété ayant un taux plafond de 10% prendra environ 10 ans pour récupérer l’investissement.

Différents taux de capitalisation entre différentes propriétés, ou différents taux de capitalisation sur différents horizons temporels sur la même propriété, représentent différents niveaux de risque. Un examen de la formule indique que la valeur du taux plafond sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un bénéfice d’exploitation net plus élevé et qui ont une évaluation inférieure, et vice versa.

Dites, il y a deux propriétés qui sont similaires dans tous les attributs, sauf qu’elles sont géographiquement séparées. L’un est dans un quartier chic du centre-ville tandis que l’autre est à la périphérie de la ville. Toutes choses étant égales par ailleurs, le premier bien générera un loyer plus élevé que le second, mais ceux-ci seront partiellement compensés par le coût d’entretien plus élevé et les taxes plus élevées. L’immeuble du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement plus bas que le second en raison de sa valeur marchande très élevée.

Il indique qu’une valeur inférieure du taux de capitalisation correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque plus faible. En revanche, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives de retour sur investissement immobilier relativement plus faibles, et donc un niveau de risque plus élevé.

Alors que l’exemple hypothétique ci-dessus en fait un choix facile pour un investisseur d’aller avec la propriété dans le centre-ville, les scénarios du monde réel peuvent ne pas être aussi simples. L’investisseur évaluant une propriété sur la base du taux de capitalisation est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux de capitalisation approprié pour un niveau de risque donné.

2:00

Représentation du modèle Gordon pour le taux plafond

Une autre représentation du taux de capitalisation provient du modèle de croissance de Gordon, également appelé modèle d’actualisation des dividendes (DDM). Il s’agit d’une méthode de calcul de la valeur intrinsèque du cours de l’action d’une entreprise indépendamment des conditions actuelles du marché, et la valeur de l’action est calculée comme la valeur actuelle des dividendes futurs d’une action. Mathématiquement,

Valeur de l’action = Flux de trésorerie annuel prévu du dividende / (Taux de rendement requis par l’investisseur – Taux de croissance prévu du dividende)

Réorganiser l’équation et généraliser la formule au-delà du dividende,

(Taux de rendement requis – Taux de croissance attendu) = Flux de trésorerie attendu / Valeur de l’actif

La représentation ci-dessus correspond à la formule de base du taux de capitalisation mentionnée dans la section précédente. La valeur attendue des flux de trésorerie représente le résultat opérationnel net et la valeur de l’actif correspond au prix de marché actuel de l’immeuble. Cela conduit à ce que le taux de capitalisation soit équivalent à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. Autrement dit, le taux de plafonnement est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.

Cela peut être utilisé pour évaluer la valorisation d’une propriété pour un taux de rendement donné attendu par l’investisseur. Par exemple, disons que le bénéfice net d’exploitation d’une propriété est de 50 000 $ et qu’il devrait augmenter de 2% par an. Si le taux de rendement attendu de l’investisseur est de 10% par an, le taux de capitalisation net atteindra (10% – 2%) = 8%. En l’utilisant dans la formule ci-dessus, la valorisation de l’actif s’élève à (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.