Les titres adossés à des hypothèques sont-ils tous garantis par des créances?
Les titres adossés à des hypothèques (MBS) et les titres de créance garantis (CDO ) sont techniquement deux instruments financiers différents, bien qu’ils partagent de nombreuses caractéristiques et se chevauchent fréquemment. Les MBS et les CDO sont tous deux des titres à revenu fixe: ils se composent d’un groupe d’actifs individuels – principalement divers types de prêts et autres dettes – qui, comme des obligations, génèrent de l’intérêt pour les investisseurs. Leur principale différence réside dans la nature de ces actifs. Les MBS, comme leur nom l’indique, sont constitués d’hypothèques – des prêts immobiliers achetés aux banques qui les ont émis. En revanche, les CDO sont beaucoup plus larges: ils peuvent contenir des prêts aux entreprises, des prêts automobiles, des prêts sur valeur domiciliaire, des créances sur cartes de crédit, des redevances, des baux et, oui, des hypothèques. Ainsi, de nombreux MBS peuvent faire partie de CDO; selon leur structure, ils peuvent également être qualifiés de CDO.
Points clés à retenir
- Les titres adossés à des hypothèques ne sont pas tous des titres de créance garantis.
- Un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) est un placement de type obligataire composé d’un ensemble de prêts immobiliers (hypothèques), qui rapporte des intérêts aux investisseurs à un taux fixe.
- Un titre de créance garanti (CDO) est également un titre à revenu fixe qui paie des intérêts sur la base d’un ensemble de dettes sous-jacentes; mais ce pool peut inclure une plus grande variété de prêts et de types de dettes. Les CDO sont divisés et vendus aux investisseurs par tranches, reflétant leur degré de risque.
- Un CDO peut en fait inclure des titres adossés à des créances hypothécaires dans ses avoirs.
- Le principal chevauchement entre les deux réside dans l’obligation hypothécaire garantie (CMO) – un type de MBS qui est aussi une sorte de CDO spécialisé. Comme le MBS, il est basé sur les hypothèques; mais comme le CDO, il est divisé et vendu par tranches, en fonction des échéances des prêts hypothécaires et du facteur de risque.
Qu’est-ce qu’un titre adossé à une hypothèque – MBS?
Un titre adossé à des hypothèques (MBS) est créé à partir de la mise en commun d’hypothèques détenues par une institution financière, comme une banque ou une épargne. Une banque d’investissement ou une autre institution financière achètera ces dettes et les reconditionnera, après les avoir triées dans des catégories telles que résidentielles ou commerciales. Chaque package devient un MBS qui peut être acheté par les investisseurs. Les propriétés des hypothèques agissent comme garantie, fournissant un support pour la sécurité. Souvent, les petites banques régionales vendent leurs hypothèques comme moyen de lever des fonds pour financer d’autres hypothèques ou prêts.
MBS a joué un rôle clé dans l’effondrement des prêts hypothécaires à risque et la crise financière qui a suivi en 2007-08. Des règlements et des normes plus strictes en ont résulté. Afin d’être vendu sur les marchés aujourd’hui, un MBS doit être émis par une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) comme Ginnie Mae (la Government National Mortgage Association), Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) ou Freddie Mac (la Home Loan Mortgage Corporation) —qui ont le soutien du gouvernement fédéral — ou une société financière privée. Les prêts hypothécaires doivent provenir d’une institution financière réglementée et autorisée. Et le MBS doit avoir reçu l’une des deux meilleures notes émises par une agence de notation accréditée.
Qu’est-ce qu’une dette garantie – CDO?
Les titres de créance garantis (CDO) appartiennent à une classe encore plus large d’investissements, appelés titres adossés à des actifs (ABS). Bien que les ABS – et donc les CDO – soient issus de MBS, leur structure est plus variée et plus complexe.
Les CDO consistent en une variété de prêts et d’instruments de dette. Pour créer un CDO, les banques d’investissement rassemblent des actifs générateurs de flux de trésorerie, tels que des hypothèques, des obligations et d’autres types de dette, et les reconditionnent en classes distinctes, ou tranches, en fonction de leur niveau de risque de crédit. Ces tranches sont vendues en morceaux aux investisseurs dont les titres les plus risqués affichent des taux de rendement plus élevés. Les meilleurs morceaux de tranches, c’est-à-dire les mieux notés, sont généralement financés en premier, car ils comportent moins de risques.
Tous les CDO sont des dérivés : leur valeur est dérivée d’un autre actif sous-jacent. Ces actifs deviennent la garantie en cas de défaut de paiement du prêt. Une variante du CDO qui peut offrir des rendements extrêmement élevés (mais un risque plus élevé) aux investisseurs est le CDO synthétique. Contrairement aux autres CDO, qui investissent généralement dans des produits de dette ordinaires tels que les obligations, les hypothèques et les prêts, les produits synthétiques génèrent des revenus en investissant dans des dérivés non monétaires tels que des swaps sur défaillance de crédit (CDS), des options et d’autres contrats.
Les CDO sont créés par des sociétés de bourse et des sociétés d’investissement. Ils sont généralement vendus à des investisseurs institutionnels.
Bien que les investisseurs dans les MBS et les CDO reçoivent un revenu des actifs sous-jacents détenus par le titre, ils ne sont pas réellement propriétaires des actifs individuels titrisés. C’est pourquoi ces instruments peuvent être risqués: en cas de défaillance de la dette sous-jacente et de tarissement du flux de revenus, les investisseurs eux-mêmes n’ont aucune garantie à saisir pour les indemniser. L’entité qui a créé la sécurité peut cependant essayer de poursuivre.
Comment les CDO et les MBS se chevauchent
Comme mentionné précédemment, les prêts hypothécaires – et en fait les MBS eux-mêmes – peuvent être utilisés, avec d’autres types de dettes, dans la création de CDO. Bien que cela dépende principalement des actifs sous-jacents titrisés, les CDO ont tendance à être plus risqués que les MBS. Les titres de créance garantis sont souvent créés à partir de prêts hypothécaires de faible qualité (c’est-à-dire ceux que les agences de crédit ont jugés plus susceptibles d’être en défaut) afin de répartir le risque entre plusieurs produits et emprunteurs. Les CDO ont également joué un rôle important dans la crise financière de 2007-08.
Outre les CDO basés sur MBS, il existe certains types de MBS structurés comme des CDO. Les MBS se déclinent en deux variétés de base: les pass-through et les obligations hypothécaires garanties. Les transferts sont structurés comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont perçus et transmis aux investisseurs; ils ont généralement des échéances déclarées de cinq, 15 ou 30 ans. Les obligations hypothécaires garanties (CMO) se composent de plusieurs pools de prêts hypothécaires divisés en tranches ou tranches; chaque tranche est organisée par maturité et niveau de risque, et parfois même notée.
Si cela ressemble beaucoup à un CDO – eh bien, ça l’est. Un CMO est essentiellement un CDO spécialisé qui n’investit que dans des hypothèques. C’est ce type de titre adossé à des hypothèques qui est la source de confusion entre les deux instruments, car le nom est souvent utilisé de manière interchangeable avec (pour ne pas mentionner sonne beaucoup comme) un titre de créance garanti. Et c’est ce type de MBS qui a en particulier causé des problèmes dans l’effondrement des prêts hypothécaires à risque.