10 obstacles à la fermeture d’une nouvelle maison
Table des matières
Développer
- 1. Dommages causés par les termites
- 2. L’évaluation est trop faible
- 3. Nuages sur le titre
- 4. L’inspection de la maison montre des défauts
- 5. Une partie a froid aux pieds
- 6. Votre financement échoue
- 7. La maison se trouve dans une zone à haut risque
- 8. La maison n’est pas assurable
- 9. Estimation de bonne foi et HUD-1
- 10. Erreurs retardent la fermeture
- La ligne de fond
Faire accepter votre offre d’achat de maison, c’est comme avoir le vent en poupe pendant un marathon. Mais retenez le champagne – la propriété n’est pas encore la vôtre. Une fois votre offre d’achat acceptée et avant que vous n’obteniez les clés – communément appelé séquestre – il y a de nombreux obstacles à surmonter. Si vous tombez sur l’un d’entre eux, l’achat peut échouer et vous remettre sur la ligne de départ.
Tout comme un athlète qui s’entraîne pour une compétition, vous pouvez vous entraîner pour les dernières étapes intimidantes de l’achat d’une maison. Les procédures et les règles d’entiercement varient selon les États, mais voici 10 des problèmes les plus courants rencontrés au cours de cette période et ce qui, le cas échéant, peut être fait pour les prévenir ou les atténuer.
Points clés à retenir
- Les procédures et les règles d’entiercement varient selon les États, mais certains problèmes peuvent empêcher les acheteurs de conclure la transaction pendant cette période.
- Les dommages causés par les ravageurs, les faibles évaluations, les réclamations de titre et les défauts constatés lors de l’inspection de la maison peuvent ralentir la fermeture.
- Il peut y avoir des cas où l’acheteur ou le vendeur a froid aux yeux ou où le financement peut échouer.
- Parmi les autres problèmes qui peuvent retarder la fermeture, citons les maisons situées dans des zones à haut risque ou la non-assurabilité.
- Il peut y avoir des problèmes avec l’estimation de bonne foi, ou d’autres erreurs peuvent empêcher la fermeture.
1. L’inspection des termites montre des dommages
Le prêteur aura une inspection des ravageurs effectuée sur la maison. Cela se fait à vos frais – généralement moins de 100 $ – pour s’assurer qu’il n’y a pas de dommages sérieux causés par des insectes grignoteurs comme les termites ou les fourmis charpentières. Cette inspection protège l’intérêt du prêteur dans la propriété. Après avoir emménagé, les propriétaires qui découvrent des problèmes de termites abandonnent souvent la propriété, laissant le prêteur tenir le sac. Certains prêteurs peuvent ne pas exiger une inspection des termites, mais il peut être dans votre meilleur intérêt d’en obtenir une.
Supposons que l’inspection révèle toute preuve d’une infestation visible. Dans ce cas, les zones problématiques devront peut-être être corrigées avant que l’entiercement puisse se fermer. Si les problèmes sont trop graves ou si le vendeur ne paie pas pour les résoudre, vous avez la possibilité de vous retirer si votre contrat d’achat comporte les éventualités appropriées.
2. L’évaluation est trop faible
Les évaluations sont des évaluations de propriétés effectuées par une partie autorisée. Ils sont généralement effectués à des fins fiscales, dans le cadre du processus d’obtention d’un financement immobilier ou de vente d’une maison. Les évaluateurs utilisent diverses méthodes pour déterminer la valeur d’une propriété, comme la valeur marchande actuelle de maisons comparables.
La banque fera évaluer la maison. Encore une fois, c’est à vos frais. Cette évaluation est faite pour protéger l’intérêt du prêteur dans la maison. La banque veut s’assurer que la maison vaut au moins autant que vous paierez pour elle, donc si une forclusion se produit, elle peut récupérer ses pertes. Si l’évaluation est trop basse, le vendeur devra baisser le prix de vente ou vous devrez payer la différence en espèces. Il peut être possible d’obtenir un deuxième avis plus favorable d’un autre évaluateur.
3. Il y a des nuages sur le titre
L’assurance titres vous protège ainsi que le prêteur contre toute réclamation future à la propriété. S’il y a un privilège ou une réclamation contre la propriété, le problème devra être résolu avant que la transaction puisse se poursuivre. Il doit y avoir un titre clair pour qu’une transaction immobilière puisse avancer. L’assurance titres couvre des choses telles que la propriété par un tiers, la contrefaçon et la fraude, ainsi que tout privilège ou jugement contre la propriété.
Vous devez engager une société de titres pour effectuer une recherche de titres et émettre une assurance de titres pendant le processus d’entiercement. La recherche de titre garantit que personne d’autre – l’Internal Revenue Service (IRS), l’État ou un parent du vendeur – n’a de droit légal sur la propriété que vous souhaitez acheter.
4. L’inspection de la maison montre des défauts
La plupart des offres d’achat comportent une argent sérieux généralement plusieurs milliers de dollars – si vous décidez de ne pas acheter la maison après l’inspection.
N’oubliez pas que l’argent sérieux est le dépôt que vous déposez pour montrer votre intérêt pour la maison et de bonne foi pour effectuer l’achat.
Si vous décidez de continuer, le processus de négociation avec le vendeur pour faire réparer la maison peut potentiellement retarder le processus d’achat et retarder votre fermeture. Vous pouvez réduire ce délai en demandant au vendeur de vous créditer de l’argent à la clôture pour gérer vous-même les réparations.
5. Une partie a froid aux pieds
Le contrat exposera les raisons justifiables pour l’acheteur ou le vendeur de se retirer sans pénalité, comme ne pas renoncer à une éventualité ou ne pas respecter un délai. Cependant, supposons que vous décidiez après avoir renoncé aux éventualités que vous ne souhaitez pas effectuer l’achat. Dans ce cas, vous perdrez votre argent sérieux.
La raison de cette perte est les ramifications financières pour le vendeur. L’argent sérieux aide à compenser le vendeur pour le temps où la maison était hors du marché. Ce retard augmente le temps qu’il leur faut finalement pour vendre.
À l’inverse, si le vendeur décide de se retirer en raison d’un changement d’avis ou parce que quelqu’un a fait une meilleure offre, vous aurez le droit légal de percevoir des dommages-intérêts auprès du vendeur.
6. Votre financement échoue
Les acheteurs avisés ne font pas d’offres sur les maisons sans engagement de prêt écrit d’une banque indiquant qu’elle vous accordera une hypothèque d’un certain montant. À leur tour, les vendeurs avisés n’acceptent pas les offres d’acheteurs qui ne sont pas préapprouvés. Si vous êtes un vendeur, n’oubliez pas que la pré-qualification n’est pas la même chose que la pré-approbation.
Cependant, certaines choses peuvent empêcher la clôture d’un prêt. Vous avez peut-être menti sur la demande, les taux d’intérêt pourraient augmenter fortement, votre situation professionnelle pourrait changer ou votre pointage de crédit pourrait diminuer. Demandez à votre prêteur comment vous pouvez éviter de tels problèmes. De plus, les prêteurs potentiels vous doivent une explication si le financement échoue. La race, la religion et l’origine nationale ne devraient jamais retarder les rêves d’accession à la propriété de quiconque.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
7. La maison se trouve dans une zone à haut risque
Vous recevrez un document décrivant les dangers naturels qui peuvent affecter la maison pendant l’entiercement dans les États qui nécessitent un rapport de divulgation des dangers naturels. Le prêteur peut vous demander de souscrire une assurance contre les risques au-delà de l’assurance de votre propriétaire si la maison se trouve dans une zone à haut risque. Ce type d’assurance peut être coûteux. C’est aussi un coût que vous devrez payer tous les mois jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée ou jusqu’à ce que vous vendiez la maison.
Pour éviter les mauvaises surprises pendant l’entiercement, demandez à votre agent, à de nouveaux voisins potentiels ou au service d’urbanisme quels risques naturels existent dans la zone souhaitée. Déterminez également le type d’assurance supplémentaire que vous pourriez avoir à souscrire et son coût avant de faire une offre pour une maison.
8. La maison n’est pas assurable
Si un ancien propriétaire faisait une réclamation d’assurance majeure sur la maison, comme des dégâts d’eau ou de la moisissure, cela apparaîtrait dans les dossiers d’assurance. Les entreprises peuvent refuser la couverture parce que la maison peut être trop risquée.
Si une maison n’est pas assurable, vous ne pourrez l’acheter que si vous êtes un acheteur au comptant. Les prêteurs exigent que vous mainteniez une assurance habitation jusqu’à ce que vous remboursiez l’hypothèque.
Bien sûr, même si vous êtes un acheteur au comptant, ce n’est probablement pas une bonne idée d’acheter une maison qui n’est pas assurable.
9. Différences entre l’estimation de bonne foi et HUD-1
Votre prêteur devrait vous donner une estimation de bonne foi détaillant les frais de clôture associés à l’obtention du financement de la maison à deux reprises au cours du processus de clôture. La première fois, c’est lorsque vous obtenez l’approbation préalable de votre prêt, et la seconde, lorsque vous soumettez une offre sur une propriété spécifique.
L’estimation de bonne foi est une ébauche des informations sur le formulaire HUD-1 que vous recevez au moins 24 heures avant la fermeture. Comme son nom l’ indique, l’estimation de bonne foi devrait être une bonne approximation de ce que vous finissez par payer, idéalement à 10%. Gardez à l’esprit que certains prêteurs peu scrupuleux essaieront d’attirer des clients avec des estimations irréalistes.
Supposons que cela se produit et que vous ne puissiez pas amener le prêteur à reculer sur les frais excessifs. Ensuite, votre meilleure option peut être de demander au vendeur de prolonger la date de clôture et d’essayer d’obtenir un financement alternatif. Cela vous donnera une chance d’acheter la propriété sans vous faire arnaquer.
10. Des erreurs empêchent la fermeture à temps
Il existe de nombreuses parties différentes impliquées dans la clôture de l’entiercement. Si quelqu’un fait une erreur, votre clôture pourrait être retardée. En fonction de votre contrat d’achat et de la faute du retard, vous devrez peut-être payer au vendeur une pénalité pour chaque jour de retard de clôture.
Le vendeur pourrait également refuser de prolonger la date de clôture et toute la transaction pourrait échouer. Dans le meilleur des cas, le vendeur pourrait simplement accepter de prolonger la date de clôture sans pénalité. Après tout, si la transaction ne se termine pas, le vendeur devra également tout recommencer.
La ligne de fond
Le transfert de propriété d’une maison est stressant pour toutes les parties. Beaucoup de choses doivent se produire en peu de temps et il peut y avoir des ramifications majeures si quelque chose échoue.
Même lorsque tout est juste, le processus peut être extrêmement stressant pour les acheteurs. Les acheteurs doivent passer par un processus complexe et parfois inconnu tout en prenant des décisions importantes liées à ce qui est probablement l’achat le plus cher de leur vie. Prenez le temps de vous familiariser avec le processus d’entiercement et ses pièges potentiels bien à l’avance. De cette façon, vous serez préparé émotionnellement, intellectuellement et financièrement pour terminer la course et conclure l’affaire.