L’investissement immobilier est-il sûr?
L’immobilier est-il un investissement risqué? Depuis 2013, l’immobilier se classe comme le premier choix d’investissement pour la majorité (35%) des Américains, selon l’enquête annuelle de Gallup sur l’économie et les finances personnelles, menée début avril 2020. Cela place l’immobilier avant les actions et les fonds communs de placement. (21%), les comptes d’épargne (17%), l’or (16%) et les obligations (8%) comme investissement le plus favorisé.
C’est peut-être le meilleur choix d’investissement, mais l’investissement immobilier est-il sûr? Comme tout investissement, l’investissement immobilier comporte des risques. Voici sept risques liés à l’investissement immobilier à surveiller lorsque vous songez à acheter un immeuble de placement.
Points clés à retenir
- L’investissement immobilier peut être lucratif, mais il est important de comprendre les risques.
- Les principaux risques sont les mauvais emplacements, les flux de trésorerie négatifs, les taux de vacance élevés et les locataires à problèmes.
- Les autres risques à prendre en compte sont le manque de liquidités, les problèmes structurels cachés et le caractère imprévisible du marché immobilier.
1. Le marché immobilier est imprévisible
Avant la Grande Récession de 2008, de nombreux investisseurs croyaient (à tort) que le marché immobilier ne pouvait évoluer que dans une seule direction: la hausse. L’hypothèse de base était que si vous achetiez une propriété aujourd’hui, vous pourriez la vendre beaucoup plus tard.
Bien que les valeurs immobilières aient tendance à augmenter avec le temps, le marché immobilier est imprévisible et votre investissement pourrait se déprécier. L’offre et la demande, l’économie, la démographie, les taux d’intérêt, les politiques gouvernementales et les événements imprévus jouent tous un rôle dans les tendances de l’immobilier, y compris les prix et les taux de location. Vous pouvez réduire le risque d’être pris du mauvais côté d’une tendance grâce à une recherche minutieuse, à une diligence raisonnable et à la surveillance de vos biens immobiliers.
L’immobilier n’est pas un investissement à faire et à oublier. Vous devez surveiller vos investissements et ajuster vos stratégies d’entrée et de sortie au besoin.
2. Choisir un mauvais emplacement
L’emplacement doit toujours être votre première considération lors de l’achat d’un immeuble de placement. Après tout, vous ne pouvez pas déménager une maison dans un quartier plus attrayant, ni déplacer un immeuble commercial hors d’un centre commercial abandonné.
L’emplacement détermine en fin de compte les facteurs qui déterminent votre capacité à réaliser des bénéfices: la demande de propriétés locatives, les types de propriétés les plus demandées, le pool de locataires, les taux de location et le potentiel d’appréciation. En général, le meilleur emplacement est celui qui générera le meilleur retour sur investissement. Cependant, vous devez faire des recherches pour trouver les meilleurs emplacements.
3. Flux de trésorerie négatif
Le flux de trésorerie sur un investissement immobilier est l’argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses, les impôts et les paiements hypothécaires. Un flux de trésorerie négatif se produit lorsque l’argent entrant est inférieur à l’argent sortant, c’est-à-dire que vous perdez de l’argent.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Les principales raisons d’un flux de trésorerie négatif sont les suivantes:
- Taux de vacance élevé
- Trop d’entretien
- Coûts de financement élevés
- Ne pas facturer assez de loyer
- Ne pas utiliser la meilleure stratégie de location
La meilleure façon de réduire le risque de flux de trésorerie négatifs est de faire vos devoirs avant d’acheter. Prenez le temps de calculer avec précision (et de façon réaliste) vos revenus et dépenses prévus et faites preuve de diligence raisonnable pour vous assurer que la propriété est bien située.
4. Taux de vacance élevés
Que vous soyez propriétaire d’une maison unifamiliale ou d’un immeuble de bureaux, vous devez doter ces unités de locataires pour générer des revenus locatifs. Malheureusement, il y a toujours le risque d’un taux de vacance élevé dans l’investissement immobilier. Les vacances élevées sont particulièrement risquées si vous comptez sur les revenus de location pour payer l’ hypothèque de la propriété, l’assurance, les impôts fonciers, l’entretien, etc.
La principale façon d’éviter le risque de taux de vacance élevés est d’acheter un immeuble de placement à forte demande, dans (vous l’avez deviné) un bon emplacement. Vous pouvez également réduire votre risque de vacance si vous:
- Prix de vos tarifs de location dans la fourchette du marché pour la région
- Annoncez, commercialisez et faites la promotion de votre propriété, en gardant à l’esprit où votre locataire cible pourrait chercher des informations sur la propriété (par exemple, méthodes traditionnelles? En ligne?)
- Commencez à chercher de nouveaux locataires dès que l’un des locataires actuels annonce leur déménagement
- Assurez-vous que votre propriété est propre, bien rangée et bien entretenue
- Offrez des incitatifs et des récompenses pour satisfaire les locataires
- Listez votre propriété avec un professionnel de l’immobilier
- Développer une réputation d’être gentil et de louer des propriétés de qualité (pensez: Avis Airbnb)
5. Locataires à problèmes
Pour éviter le risque de vacance, vous souhaitez que vos immeubles de placement soient occupés par des locataires. Mais cela peut créer un autre risque: les locataires problématiques. Un mauvais locataire peut finir par être plus un drain financier (et un mal de tête) que de n’avoir aucun locataire du tout. Les problèmes courants avec les locataires incluent ceux qui:
- Ne payez pas à temps ou ne payez pas du tout (ce qui pourrait entraîner un processus d’expulsion long / coûteux)
- Corbeille la propriété
- Ne signalez pas les problèmes de maintenance avant qu’il ne soit trop tard
- Héberger des colocataires supplémentaires (humains ou animaux)
- Ignorer leurs responsabilités de locataire
Bien qu’il soit impossible d’éliminer le risque d’avoir un locataire problématique, vous pouvez vous protéger en mettant en œuvre un processus approfondi de sélection des locataires. Assurez-vous d’effectuer une vérification de crédit et une vérification des antécédents criminels de chaque candidat. En outre, contactez les propriétaires précédents de chaque demandeur pour rechercher les signaux d’alarme tels que les retards de paiement, les dommages matériels et les expulsions.
Assurez-vous que vous et vos immeubles de placement êtes convenablement assurés contre les pertes et la responsabilité civile.
Il est également recommandé d’enquêter sur l’historique de travail d’un locataire potentiel. Assurez-vous qu’ils ont un salaire stable qui peut raisonnablement couvrir le loyer et les frais de subsistance. C’est également une bonne idée de prêter attention aux antécédents de travail dispersés. Un candidat qui passe d’un emploi à un autre peut avoir du mal à payer le loyer et être plus susceptible de déménager au milieu d’un bail.
6. Problèmes structurels cachés
Un moyen sûr de perdre de l’argent sur un investissement est de sous-estimer les coûts de réparation et d’entretien. Pour une maison unifamiliale typique, par exemple, vous pourriez envisager jusqu’à 12 000 $ pour réparer une fondation ou 16 000 $ pour réparer le revêtement. Les réparations structurales, ou l’assainissement de la moisissure ou de l’amiante, pourraient facilement coûter des dizaines de milliers de dollars pour les bâtiments commerciaux.
Heureusement, vous pouvez réduire ce risque si vous inspectez soigneusement la propriété avant de l’acheter. Ne lésinez pas sur l’embauche d’un inspecteur des propriétés qualifié et réputé, d’un entrepreneur, d’un inspecteur de moisissures et d’un spécialiste de la lutte antiparasitaire pour «regarder sous le capot» et découvrir tout problème caché. Si un problème est découvert, découvrez combien il en coûtera pour le résoudre et intégrer ce coût dans votre transaction ou éloignez-vous si cela vous empêcherait de réaliser un profit raisonnable.
7. Manque de liquidité
Si vous possédez des actions, il est facile de les vendre si vous avez besoin d’argent ou si vous souhaitez simplement encaisser. Ce n’est généralement pas le cas des investissements immobiliers. En raison du manque de liquidités, vous pourriez finir par vendre en dessous du marché ou à perte si vous avez besoin de décharger votre propriété rapidement.
Bien que vous ne puissiez pas faire grand-chose pour réduire ce risque, il existe des moyens d’exploiter la valeur nette de votre propriété si vous avez besoin de liquidités. Par exemple, vous pouvez contracter un prêt sur valeur domiciliaire (pour des immeubles locatifs résidentiels), effectuer un refinancement en espèces ou, pour des propriétés commerciales, souscrire un prêt sur capitaux propres ou une marge de crédit sur capitaux propres.
La ligne de fond
L’immobilier a toujours été considéré comme un investissement judicieux, et les investisseurs avisés peuvent profiter d’un revenu passif, d’excellents rendements, d’avantages fiscaux, de diversification et de la possibilité de créer de la richesse. Tout comme pour d’autres types d’investissements, cependant, l’investissement immobilier peut être risqué.
Vous pouvez limiter vos risques en faisant votre diligence raisonnable et en effectuant une analyse approfondie du marché immobilier et des biens locatifs. Assurez-vous également d’embaucher des professionnels pour inspecter la propriété, sélectionner les locataires potentiels et apprendre tout ce que vous pouvez sur le marché immobilier.
Gardez à l’esprit qu’il existe de nombreuses façons d’ les fiducies de placement immobilier (FPI), les actions immobilières, le financement participatif immobilier et les partenariats immobiliers.
Vous pouvez également envisager d’investir en vous-même en apprenant une nouvelle compétence ou en obtenant une nouvelle licence. De nombreux investisseurs immobiliers, par exemple, deviennent service d’inscriptions multiples (MLS), le réseautage et les commissions.