Quels sont les risques des fiducies de placement immobilier (FPI)?
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des véhicules de placement populaires qui génèrent des revenus pour leurs investisseurs. Une FPI est une société qui possède et exploite divers biens immobiliers dans lesquels 90% des revenus qu’elle génère sont versés aux actionnaires sous forme de dividendes.
Par conséquent, les FPI peuvent offrir aux investisseurs un flux régulier de revenus particulièrement attrayant dans un environnement de taux d’intérêt bas. Néanmoins, il existe des risques liés aux FPI que vous devez comprendre avant de faire un investissement.
Points clés à retenir
- Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des véhicules de placement populaires qui versent des dividendes aux investisseurs.
- L’un des risques des FPI non négociées (celles qui ne sont pas cotées en bourse) est qu’il peut être difficile pour les investisseurs de les rechercher.
- Les FPI non négociées ont peu de liquidités, ce qui signifie qu’il est difficile pour les investisseurs de les vendre.
- Les FPI cotées en bourse risquent de perdre de la valeur à mesure que les taux d’intérêt augmentent, ce qui envoie généralement des capitaux d’investissement dans des obligations.
Fonctionnement des fiducies de placement immobilier
Étant donné que les FPI reversent au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires, elles offrent généralement un rendement plus élevé par rapport au reste du marché. Les FPI versent à leurs actionnaires des dividendes, qui sont des paiements en espèces des sociétés à leurs investisseurs. Bien que de nombreuses sociétés versent également des dividendes à leurs actionnaires, le rendement des dividendes des FPI dépasse celui de la plupart des sociétés qui versent des dividendes.
Les FPI doivent verser 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires, de sorte qu’elles paient généralement plus que la plupart des sociétés qui versent des dividendes.
Certaines FPI se spécialisent dans un secteur immobilier particulier, tandis que d’autres sont plus diversifiées dans leurs avoirs. Les FPI peuvent détenir de nombreux types de propriétés, notamment:
- Complexes d’appartements
- Établissements de santé
- Hôtels
- Immeubles de bureaux
- Installations de self-stockage
- Centres commerciaux, tels que les centres commerciaux
Les FPI sont attrayantes pour les investisseurs, car elles offrent la possibilité de tirer un revenu de dividendes de ces propriétés sans en être propriétaires. En d’autres termes, les investisseurs n’ont pas à investir de l’argent et du temps dans l’ achat direct d’ une propriété, ce qui peut entraîner des dépenses surprises et des maux de tête sans fin.
Si une FPI a une bonne équipe de gestion, des antécédents éprouvés et une exposition à de bonnes propriétés, il est tentant de penser que les investisseurs peuvent s’asseoir et voir leur investissement croître. Malheureusement, les investisseurs doivent connaître certains pièges et risques pour les FPI avant de prendre des décisions d’investissement.
Risques des FPI non négociées
Les REIT non négociés ou les REIT non négociés en bourse ne sont pas négociés en bourse, ce qui expose les investisseurs à des risques particuliers.
Partager la valeur
Les FPI non négociées ne sont pas cotées en bourse, ce qui signifie que les investisseurs ne sont pas en mesure d’effectuer des recherches sur leur investissement. Par conséquent, il est difficile de déterminer la valeur du FPI. Certaines FPI non négociées révéleront tous les actifs et la valeur après 18 mois de son offre, mais ce n’est toujours pas réconfortant.
Manque de liquidité
Les FPI non négociées sont également illiquides, ce qui signifie qu’il peut ne pas y avoir d’acheteurs ou de vendeurs disponibles sur le marché lorsqu’un investisseur souhaite effectuer des transactions. Dans de nombreux cas, les FPI non négociées ne peuvent pas être vendues pendant au moins sept ans. Cependant, certains permettent aux investisseurs de récupérer une partie de l’investissement après un an, mais il y a généralement des frais.
Distributions
Les FPI non négociées doivent mettre de l’argent en commun pour acheter et gérer des propriétés, ce qui bloque l’argent des investisseurs. Mais cet argent mis en commun peut aussi avoir un côté plus sombre. Ce côté sombre concerne parfois le versement de dividendes sur l’argent d’autres investisseurs, par opposition aux revenus générés par une propriété. Ce processus limite les flux de trésorerie du FPI et diminue la valeur des actions.
Frais
Les frais initiaux constituent un autre inconvénient des FPI non négociées. La plupart facturent des frais initiaux compris entre 9% et 10% – et parfois jusqu’à 15%. Il y a des cas où REIT non négociés ont une bonne gestion et d’ excellentes propriétés, menant à d’ excellents rendements, mais cela est aussi le cas des sociétés de placement immobilier cotées en bourse.
Les FPI non négociées peuvent également avoir des frais de gestion externes. Si une FPI non négociée paie un gestionnaire externe, cette dépense réduit le rendement des investisseurs. Si vous choisissez d’investir dans une FPI non négociée, il est impératif de poser à la direction toutes les questions nécessaires liées aux risques ci-dessus. Plus il y a de transparence, mieux c’est.
Risques des FPI cotées en bourse
Les FPI cotées en bourse offrent aux investisseurs un moyen d’ajouter de l’immobilier à un portefeuille de placement et de gagner un dividende intéressant. Les FPI cotées en bourse sont un jeu plus sûr que leurs homologues non boursiers, mais il existe toujours des risques.
Risque de taux d’intérêt
Le plus grand risque pour les FPI est lorsque les taux d’intérêt augmentent, ce qui réduit la demande de FPI. Dans un environnement de taux à la hausse, les investisseurs optent généralement pour des jeux de revenu plus sûrs, tels que les bons du Trésor américain. Les bons du Trésor sont garantis par le gouvernement et la plupart paient un taux d’intérêt fixe. Par conséquent, lorsque les taux montent, les FPI se vendent et le marché obligataire se redresse à mesure que les capitaux d’investissement se dirigent vers les obligations.
Cependant, on peut faire valoir que la hausse des taux d’intérêt indique une économie forte, ce qui se traduira alors par des loyers et des taux d’occupation plus élevés. Mais historiquement, les FPI ne fonctionnent pas bien lorsque les taux d’intérêt augmentent.
Choisir la mauvaise FPI
L’autre risque principal est de choisir la mauvaise FPI, ce qui peut sembler simpliste, mais c’est une question de logique. Par exemple, les centres commerciaux de banlieue sont en déclin. Par conséquent, les investisseurs pourraient ne pas vouloir investir dans une FPI exposée à un centre commercial de banlieue. La génération Y préférant la vie urbaine pour des raisons de commodité et de réduction des coûts, les centres commerciaux urbains pourraient être un meilleur jeu.
Les tendances changent, il est donc important de rechercher les propriétés ou les avoirs au sein du FPI pour s’assurer qu’ils sont toujours pertinents et peuvent générer des revenus de location.
Traitement fiscal
Bien que ce ne soit pas un risque en soi, il peut être un facteur important pour certains investisseurs que les dividendes de FPI soient imposés comme un revenu ordinaire. En d’autres termes, le taux d’imposition ordinaire sur le revenu est le même que le taux d’imposition sur le revenu d’un investisseur, qui est probablement plus élevé que les taux d’imposition sur les dividendes ou les impôts sur les gains en capital pour les actions.
La ligne de fond
Investir dans des FPI peut être une alternative passive et génératrice de revenus à l’achat direct d’une propriété. Cependant, les investisseurs ne devraient pas être influencés par des versements de dividendes importants, car les FPI peuvent sous-performer le marché dans un environnement de taux d’intérêt à la hausse.
Au lieu de cela, il est important que les investisseurs choisissent des FPI qui ont des équipes de gestion solides, des propriétés de qualité basées sur les tendances actuelles et qui sont cotées en bourse. C’est également une bonne idée de travailler avec un comptable fiscaliste de confiance pour déterminer les moyens d’obtenir le traitement fiscal le plus favorable. Par exemple, il est possible de détenir des FPI dans un compte fiscalement avantageux, tel qu’un Roth IRA.