Maison de vacances ou investissement productif de revenus?
Table des matières
Développer
- Se permettre une résidence secondaire
- L’IRS sur les investissements dans les maisons de vacances
- Vendre une maison de vacances
- Conseils pour le deuxième propriétaire
Le rêve américain d’acheter une maison a subi de nombreux changements au cours des 50 dernières années, s’étendant à des résidences secondaires ou de vacances. Mais ces chalets au bord du lac, les cabanes dans les montagnes et les cabanes sur la plage sont souvent vides 90% de l’année tandis que leurs propriétaires réservent du temps pour les prochaines vacances – et payent la facture de l’ hypothèque et des taxes foncières.
Il existe, bien sûr, une alternative à laisser votre maison de vacances ramasser la poussière lorsque vous ne pouvez pas être là: louez-la à d’autres personnes qui souhaitent profiter d’un peu de temps loin du travail. Bien que la location puisse être lucrative, vous devrez tenir compte des implications fiscales.
Points clés à retenir
- L’IRS considère une résidence secondaire comme une propriété d’investissement si vous y passez moins de deux semaines et que vous essayez de la louer pour le reste du temps.
- Les pertes de location ne peuvent être déduites que des revenus provenant d’autres locations, d’un partenariat privé que vous n’exploitez pas ou d’une société S.
- La durée pendant laquelle vous êtes propriétaire d’une maison de vacances influe sur les impôts sur les gains en capital que vous payez.
- Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer et que vous avez un AGI de moins de 150 000 $, commencez à la gérer activement.
Se permettre une résidence secondaire
L’achat et l’entretien d’une première maison et souvent plus, mais sans les radiations faciles de l’IRS.
Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, l’une des premières étapes consiste à décider si vous financerez l’achat par une hypothèque ou si vous paierez comptant. Pour vous aider à prendre une décision, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d’intérêt des prêteurs de la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez recueilli des estimations du coût total de vos mensualités hypothécaires, passez en revue vos finances pour voir s’il est plus judicieux de contracter un prêt hypothécaire ou de payer comptant.
Si vous êtes prêt à obtenir une maison de vacances mais que vous n’avez pas le capital pour un achat entièrement en espèces, sachez que l’IRS a comblé l’ échappatoire dans laquelle vous pourriez utiliser une deuxième hypothèque pour acheter une propriété de placement distincte tout en déduisant votre les paiements en tant qu’intérêts hypothécaires personnels. Si vous avez l’intention d’emprunter pour une résidence secondaire, vous devrez contracter une autre hypothèque qui permet des intérêts déductibles d’impôt.
7,4 millions
Selon la National Association of Home Builders et le Census Bureau, le nombre de maisons aux États-Unis, équivalant à 5,6% du parc total de logements, est admissible à la déduction fiscale pour une hypothèque secondaire.
L’IRS sur les investissements dans les maisons de vacances
Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous la louez pour moins de 15 jours, vous n’avez pas à déclarer le revenu. Cependant, l’IRS considère une résidence secondaire comme un immeuble de placement si vous y passez moins de deux semaines et que vous essayez de la louer pour le reste du temps. Il est important de se rappeler que la demande pour votre chalet dans les bois ne peut survenir qu’aux heures de pointe – à la même période que vous voudriez probablement utiliser la propriété vous-même.
Les résidences secondaires semblent être une tache grise pour l’IRS. Toutes les pertes de location sont des «pertes passives» ou des « pertes de loisirs ». Ceux-ci ne peuvent être déduits des revenus d’autres activités passives comme d’autres locations, un partenariat privé que vous n’aidez pas à exploiter ou une S-corporation. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu’à ce que vous vendiez la maison de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser les pertes passées pour compenser les gains. Si vous avez des radiations de pertes passives supplémentaires après la vente, vous pouvez les déduire du revenu régulier.
Selon les dernières directives de l’IRS pour l’année d’imposition 2019, vous pouvez déduire jusqu’à 25000 $ par an, si:
- Votre revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $
- Vous participez activement à la gestion de la propriété
Cet allégement fiscal disparaît à 150 000 $ de revenu brut ajusté (AGI), même si la plupart des gens qui peuvent se permettre d’acheter une résidence secondaire auront un AGI bien supérieur à ces chiffres. Si votre AGI se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, vous avez droit à la moitié de la déduction. La participation active est le plus grand défi. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint souhaitez devenir un professionnel de l’immobilier qualifié et gérer activement le bien en affichant les pertes passives. Soyez averti, cependant, l’ IRS n’est pas susceptible de croire que vous occupez un emploi à temps plein et au clair de lune en tant que gestionnaire immobilier. Vous aurez besoin d’un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire immobilier afin de prouver votre cas et de prendre la déduction.
La plupart des propriétaires de résidences secondaires seraient mieux servis en les classant comme propriété à usage mixte aux fins de l’impôt et en les louant uniquement pour les 14 nuits libres d’impôt dans une année donnée.
Vendre une maison de vacances
Les propriétés situées dans des zones de vacances populaires ont généralement tendance à connaître une appréciation supérieure à la moyenne, vous voudrez peut-être à un certain moment encaisser et vendre. La durée pendant laquelle vous avez été propriétaire d’une résidence secondaire a une incidence sur votre impôt sur les gains en capital. Si vous vendez avant un an, vous serez assujetti au taux des gains en capital à court terme. Si vous vendez après un an, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme.
Cependant, vous pouvez faire un peu d’esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec la déduction non imposable de 250000 $ par personne et que vous emménagez dans la maison de vacances et que vous la déclarez votre nouvelle résidence principale, vous pourrez à nouveau utiliser l’ exonération de 250000 $ (500000 $ pour les couples) – à condition que vous viviez à l’ancienne maison de vacances pendant deux ans. Malheureusement, cette stratégie n’est souvent pratique que pour les indépendants ou les retraités. Il existe également d’autres restrictions sur l’utilisation de l’exclusion des gains en capital pour les maisons de vacances qui ont été converties en résidence principale.
Près de 60% des Américains souscrivent à une forme d’assurance-vie selon les derniers chiffres de 2018.
Si vous décidez de devenir propriétaire d’une résidence secondaire et que vous avez un AGI de moins de 150 000 $, votre meilleur plan d’action peut être de vous impliquer activement dans la gestion de votre propre propriété.
Conseils pour le deuxième propriétaire
Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer et que vous avez un AGI de moins de 150 000 $, entrez-y et commencez à la gérer activement. Cela signifie que vous ne pourrez pas utiliser d’agent pour trouver des locataires. Vous organiserez personnellement les réparations, mais cela vous donnera des pertes passives à amortir.
Si la gestion active ne vous plaît pas ou si votre AGI est trop élevé, passez plus de temps dans la cabine et transformez-la en une propriété à usage mixte plutôt qu’en une propriété d’investissement. Cela signifie que les impôts changent avec le changement de désignation – principalement que vous ne pouvez pas utiliser de pertes passives. Mais vous pourrez réclamer un pourcentage des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers en déduction de votre impôt sur le revenu.