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18 avril 2021 14:27

Acte de confiance

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Qu’est-ce qu’un acte de fiducie?

Un acte de fiducie – également appelé acte de fiducie – est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis. C’est un document qui entre en jeu lorsqu’une partie a contracté un prêt auprès d’une autre partie pour acheter une propriété. L’acte de fiducie représente un accord entre l’emprunteur et un prêteur pour que la propriété soit détenue en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.

Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu’ils ne l’étaient autrefois, une vingtaine d’États exigent toujours l’utilisation d’un seul, plutôt que d’une hypothèque, lorsque le financement est impliqué dans l’achat d’un bien immobilier. Les actes de fiducie sont courants en Alaska, en Arizona, en Californie, au Colorado, en Idaho, en Illinois, au Mississippi, au Missouri, au Montana, en Caroline du Nord, au Tennessee, au Texas, en Virginie et en Virginie occidentale. Quelques États, comme le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud, autorisent l’utilisation à la fois d’actes de fiducie et d’hypothèques.

Points clés à retenir

  • Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre juridique d’un bien à un tiers (comme une banque, une société séquestre ou une société de titres) pour qu’il le conserve jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse sa dette au prêteur.
  • Les actes de fiducie sont utilisés à la place des hypothèques dans plusieurs États.
  • Investir dans des actes de fiducie peut fournir un flux de revenus à haut rendement.

Comprendre les actes de fiducie

Dans une transaction immobilière – l’achat d’une maison, par exemple – un prêteur donne de l’argent à l’emprunteur en échange d’un ou de plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre légal du bien immobilier à un fiduciaire impartial, généralement une société de titre, une société séquestre ou une banque, qui le détient en garantie des billets à ordre. Le titre équitable – le droit d’obtenir la pleine propriété – appartient à l’emprunteur, tout comme le plein usage et la responsabilité de la propriété.

Cet état de fait perdure tout au long de la période de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu’à ce que l’emprunteur paie la dette en entier, auquel moment le titre de propriété devient celui de l’emprunteur. Si l’emprunteur fait défaut sur le prêt, le syndic prend le contrôle total de la propriété.

Acte de fiducie ou hypothèque

Les actes de fiducie et les hypothèques sont à la fois utilisés dans les prêts bancaires et privés pour créer des privilèges sur les biens immobiliers, et les deux sont généralement enregistrés comme dette dans le comté où la propriété est située.

Cependant, une hypothèque implique deux parties: un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties: un emprunteur (ou un fiduciaire), un prêteur (ou un bénéficiaire) et le fiduciaire. Le fiduciaire détient le titre du privilège au profit du prêteur; si l’emprunteur fait défaut, le syndic lancera et terminera le processus de forclusion à la demande du prêteur.


Contrairement à l’usage courant, une hypothèque n’est pas techniquement un prêt pour acheter une propriété; c’est un accord qui engage la propriété en garantie du prêt.

Forclusions et actes de fiducie

Les hypothèques et les actes de fiducie ont des processus de forclusion différents. Une forclusion judiciaire est un processus supervisé par le tribunal appliqué lorsque le prêteur intente une action en justice contre l’emprunteur pour défaut de paiement d’une hypothèque. Le processus prend du temps et est coûteux.

En outre, si la vente aux enchères de biens saisis ne rapporte pas assez d’argent pour payer le billet à ordre, le prêteur peut déposer un jugement de carence contre l’emprunteur, en réclamant le solde. Cependant, même après la vente de la propriété, l’emprunteur a le droit de rachat : il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.

En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d’entamer une forclusion non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en respectant les procédures décrites dans l’acte de fiducie et la loi de l’État. Si l’emprunteur ne rend pas le prêt à jour, la propriété est mise aux enchères par le biais d’une vente par un syndic.

Le titre passe du syndic au nouveau propriétaire par l’acte du syndic après la vente. Lorsqu’il n’y a pas de soumissionnaires lors de la vente du syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d’un acte du syndic. Une fois le bien vendu, l’emprunteur n’a aucun droit de rachat.

En outre, un fiduciaire a la responsabilité de payer le produit de la vente à l’emprunteur et au prêteur une fois la vente finalisée. Le syndic paiera au prêteur le montant restant sur la dette et paiera à l’emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d’acheter la propriété.

Avantages et inconvénients d’investir dans des actes de fiducie

Les investisseurs qui recherchent des rendements juteux se tournent parfois vers le secteur immobilier, en particulier les actes de fiducie.

Dans le cadre d’un acte de fiducie investissant, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur travaillant sur un projet immobilier. Le nom de l’investisseur figure sur l’acte de fiducie en tant que prêteur. L’investisseur perçoit des intérêts sur son prêt; lorsque le projet est terminé, son principal lui est rendu intégralement. Un courtier en actes de fiducie facilite généralement la transaction.

Avantages

  • Flux de revenus à haut rendement
  • Diversification du portefeuille

Les inconvénients

  • Illiquidité
  • Aucune appréciation du capital

Quel genre de développeur entre dans cet arrangement? Les banques sont souvent réticentes à prêter à certains types de développement, comme les projets commerciaux de taille moyenne – trop petits pour les grands prêteurs, trop grands pour les petits – ou les promoteurs avec des antécédents médiocres ou trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour les développeurs face à un délai serré pour le démarrage ou l’achèvement d’un projet.

Les développeurs comme ceux-ci sont souvent un peu en difficulté. Pour ces raisons, les investisseurs dans les actes de fiducie peuvent souvent s’attendre à des taux d’intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent profiter des avantages de la diversification dans une classe d’actifs différente, sans avoir à être des experts en construction ou en gestion immobilière: il s’agit d’un investissement passif.

L’investissement par acte de fiducie comporte certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les investissements immobiliers ne sont pas liquides, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent à la demande. De plus, les investisseurs ne peuvent s’attendre qu’aux intérêts générés par le prêt; toute appréciation supplémentaire du capital est peu probable.

Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l’acte de fiducie, provoquant des enchevêtrements juridiques coûteux qui peuvent mettre en danger l’investissement. L’investisseur typique avec peu d’expérience peut avoir des difficultés, car il faut une expertise spécifique pour trouver des développeurs, des projets et des courtiers crédibles et dignes de confiance.

Exemple concret d’un acte de fiducie

Un acte de fiducie abrégé utilisé dans le comté d’Austin, au Texas, couvre les exigences de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces pour que l’emprunteur, le prêteur et le syndic remplissent leurs noms. Le montant emprunté et l’adresse de la propriété sont également requis.

Après cette section, le document précise le transfert des droits sur la propriété et les clauses uniformes, notamment:

  • Détails sur le paiement du principal et des intérêts
  • Fonds d’entiercement
  • Liens
  • Assurance des biens et entretien des structures
  • Occupation de la structure – stipulant que l’emprunteur doit prendre la résidence dans les 60 jours

Le formulaire comprend également des engagements non uniformes, qui spécifient le défaut ou la violation de l’une des conditions de l’accord. Et il précise que le prêt dont traite le document n’est pas un prêt sur valeur domiciliaire – c’est-à-dire quelque chose dont l’emprunteur recevra de l’argent – mais un prêt pour l’achat de la propriété.

L’acte de fiducie se termine par un espace pour la signature de l’emprunteur, qui doit se faire en présence d’un notaire et de deux témoins, qui signent également.

 

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