Création d’un prêt hypothécaire canadien déductible d’impôt
La législation fiscale des propriétaires canadiens est très différente de celle des États-Unis. En particulier, les intérêts sur une hypothèque pour une résidence privée principale ne sont pas déductibles d’impôt. Cependant, tous les gains en capital à la vente de la maison sont exonérés d’impôt.
Mais il existe un moyen pour les Canadiens de déduire efficacement ces intérêts hypothécaires.
L’objectif financier
Tout d’abord, quelques définitions de base:
- Votre valeur nette correspond à vos actifs moins tout passif. Pour augmenter votre valeur nette, vous devez soit augmenter votre actif, soit diminuer votre passif, ou les deux.
- Votre flux de trésorerie disponible est le montant de trésorerie qui reste après que toutes les dépenses et tous les paiements de dette ont été effectués. Pour augmenter votre trésorerie, vous devez dépenser moins, obtenir un emploi mieux rémunéré ou payer moins d’impôts.
Jetons un coup d’œil à une stratégie pour vous aider à augmenter vos actifs en constituant un portefeuille de placements, à réduire vos dettes en remboursant votre prêt hypothécaire plus rapidement et à augmenter votre trésorerie en payant moins d’impôt. En fait, vous augmenteriez simultanément votre valeur nette et vos flux de trésorerie.
La stratégie
Chaque fois que vous effectuez un prêt non garanti.
Si l’argent emprunté est ensuite utilisé pour acheter un investissement productif de revenus, les intérêts sur le prêt sont déductibles d’impôt, ce qui améliore encore le taux d’intérêt effectif sur le prêt.
Cette stratégie demande au propriétaire d’emprunter le principal de chaque versement hypothécaire et de l’investir dans un portefeuille productif de revenu. En vertu du code des impôts canadien, les intérêts payés sur les sommes empruntées pour gagner un revenu sont déductibles d’impôt.
Au fil du temps, votre dette totale reste la même, car le paiement du principal est emprunté chaque fois qu’un paiement est effectué. Mais une plus grande partie de celle-ci devient une dette déductible d’impôt. En d’autres termes, c’est une «bonne» dette. Et, il reste moins de dettes non déductibles, ou «mauvaises» créances.
Pour mieux expliquer cela, reportez-vous à l’exemple ci-dessous, où vous pouvez voir que le paiement hypothécaire de 1 106 $ par mois se compose de 612 $ en capital et 494 $ en intérêts.
Comme vous pouvez le voir, chaque paiement réduit le montant dû sur le prêt de 612 $. Après chaque paiement, les 612 $ sont empruntés et investis. Cela maintient le niveau d’endettement total à 100 000 $, mais la partie du prêt qui est déductible d’impôt augmente à chaque paiement. Vous pouvez voir dans la figure ci-dessus qu’après un mois de mise en œuvre de cette stratégie, 99 388 $ sont toujours une dette non déductible, mais 612 $ sont maintenant déductibles d’impôt.
Cette stratégie peut aller plus loin: la partie déductible d’impôt des intérêts payés crée un remboursement d’impôt annuel, qui pourrait ensuite être utilisé pour rembourser encore plus l’hypothèque. Ce paiement hypothécaire serait 100% principal (car il s’agit d’un paiement supplémentaire) et pourrait être emprunté en totalité et investi dans le même portefeuille productif de revenu.
Les étapes de la stratégie sont répétées mensuellement et annuellement jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit entièrement déductible d’impôt. Comme vous pouvez le voir sur la figure précédente et la figure suivante, l’hypothèque reste constante à 100 000 $, mais la partie déductible d’impôt augmente chaque mois. Le portefeuille d’investissement, quant à lui, se développe également, par la cotisation mensuelle et les revenus et plus-values qu’il produit.
Comme vu ci-dessus, une hypothèque entièrement déductible d’impôt se produirait une fois que le dernier morceau de principal est emprunté et investi. La dette due est toujours de 100 000 $; cependant, 100% de ce montant est désormais déductible d’impôt. À ce stade, les remboursements d’impôt reçus pourraient également être investis, pour aider à augmenter le taux de croissance du portefeuille de placements.
Les avantages
Les objectifs de cette stratégie sont d’augmenter les flux de trésorerie et les actifs tout en diminuant les passifs. Cela crée une valeur nette plus élevée pour l’individu qui met en œuvre la stratégie. Il vise également à vous aider à vous libérer plus rapidement de votre prêt hypothécaire et à commencer à constituer un portefeuille de placements plus rapidement que vous n’auriez pu le faire autrement.
Regardons-les de plus près:
- Libérez plus rapidement votre prêt hypothécaire. Le moment où vous êtes techniquement libre d’hypothèque est lorsque votre portefeuille de placements atteint la valeur de votre dette en cours. Cela devrait être plus rapide qu’avec un prêt hypothécaire traditionnel, car le portefeuille de placements devrait croître au fur et à mesure que vous effectuez des paiements hypothécaires. Les paiements hypothécaires effectués à l’aide du produit des déductions fiscales peuvent rembourser l’hypothèque encore plus rapidement.
- Construisez un portefeuille d’investissement tout en remboursant votre maison. C’est une excellente façon de commencer à épargner. Cela permet également de libérer de l’argent que vous n’auriez peut-être pas pu investir avant de rembourser votre prêt hypothécaire.
Une étude de cas
Voici une comparaison de l’impact financier sur deux couples canadiens, l’un remboursant une hypothèque de manière traditionnelle et l’autre utilisant la stratégie de déductibilité fiscale.
Le couple A a acheté une maison de 200 000 $ avec un prêt hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 10 ans à 6%, avec un paiement mensuel de 1 106 $. Une fois l’hypothèque remboursée, ils investissent les 1 106 $ qu’ils payaient pour les cinq prochaines années, gagnant 8% par an. Après 15 ans, ils sont propriétaires de leur propre maison et ont un portefeuille d’une valeur de 81 156 $.
Le couple B a acheté une maison au même prix avec les mêmes conditions hypothécaires. Chaque mois, ils empruntent le capital et l’investissent. Ils utilisent également la déclaration de revenus annuelle qu’ils reçoivent de la partie déductible d’impôt de leurs intérêts pour rembourser le principal de l’hypothèque. Ils empruntent ensuite ce montant principal et l’investissent. Après 9,42 ans, l’hypothèque sera 100% bonne dette et commencera à produire un remboursement d’impôt annuel de 2 340 $ en supposant un taux d’imposition marginal (MTR) de 39%. Après 15 ans, ils sont propriétaires de leur propre maison et ont un portefeuille d’une valeur de 138 941 $. C’est une augmentation de 71%.
Un mot d’avertissement
Cette stratégie n’est pas pour tout le monde. Emprunter contre votre maison peut être psychologiquement difficile. Pire encore, si les investissements ne donnent pas les rendements attendus, cette stratégie pourrait donner des résultats négatifs.
En réempruntant la valeur nette de votre maison, vous supprimez votre coussin de sécurité si les marchés de l’immobilier ou de l’investissement, ou les deux, se détériorent.
En créant un portefeuille productif de revenu dans un compte non enregistré, vous pouvez également faire face à des conséquences fiscales supplémentaires.
Vous devriez consulter un conseiller financier professionnel pour déterminer si cette stratégie vous convient. Si c’est le cas, demandez à un professionnel de vous aider à l’adapter à vous et à la situation financière personnelle de votre famille.