Les tenants et aboutissants des transactions immobilières financées par le vendeur
Table des matières
Développer
- Comment fonctionne le financement vendeur?
- Les avantages du financement vendeur
- Coûts de clôture inférieurs
- Financement du vendeur pour les acheteurs
- Financement des vendeurs pour les vendeurs
- Comment structurer un accord de financement vendeur
- La ligne de fond
Lorsqu’il s’agit de financer l’immobilier résidentiel, la plupart des transactions suivent un processus familier. Le vendeur trouve un acheteur consentant avec le revenu, les antécédents professionnels et la cote de crédit requis pour se qualifier pour une hypothèque, et une institution de crédit met en place l’argent pour financer la transaction.
Mais que se passe-t-il si le financement traditionnel n’est pas disponible et que l’acheteur et le vendeur souhaitent toujours procéder à la vente en privé? Entrez ce que l’on appelle le financement du vendeur. Comme le terme l’indique, la personne qui vend la maison finance l’achat.
Points clés à retenir
- Dans les transactions immobilières résidentielles, une option est le financement du vendeur, où le vendeur finance l’achat pour l’acheteur.
- Les transactions financées par le vendeur peuvent être plus rapides et moins chères que les transactions conventionnelles.
- Les acheteurs doivent confirmer que le vendeur est libre de financer (ils n’ont pas d’hypothèque ou leur prêteur hypothécaire le permet) et doivent être prêts à verser un acompte.
- Le financement du vendeur dure généralement une période plus courte qu’une hypothèque traditionnelle.
- Les deux parties à la transaction devraient engager des professionnels pour fournir des conseils et rédiger le contrat et le billet à ordre.
Comment fonctionne le financement vendeur?
Une banque n’est pas impliquée dans une vente financée par le vendeur; l’acheteur et le vendeur prennent les dispositions eux-mêmes. Ils établissent un billet à ordre fixant le taux d’intérêt, le calendrier des paiements de l’acheteur au vendeur et les conséquences en cas de manquement de l’acheteur à ces obligations. Contrairement à une vente impliquant une hypothèque, il n’y a pas de transfert du principal de l’acheteur au vendeur, mais simplement un accord sur le remboursement de cette somme au fil du temps.
Avec seulement deux acteurs principaux impliqués, le financement du propriétaire peut être plus rapide et moins cher que la vente d’une maison de la manière habituelle. Il n’y a pas d’attente pour l’agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique, et les acheteurs peuvent souvent entrer dans une maison pour moins cher.
Les avantages du financement vendeur
Cette alternative au financement traditionnel peut être utile dans certaines situations ou dans des endroits où les prêts hypothécaires sont difficiles à obtenir. Dans des conditions aussi difficiles, le financement vendeur permet aux acheteurs d’accéder à une autre forme de crédit.
Les vendeurs, quant à eux, peuvent généralement vendre plus rapidement et sans avoir à effectuer les réparations coûteuses dont les prêteurs ont généralement besoin. De plus, comme le vendeur finance la vente, la propriété peut exiger un prix de vente plus élevé.
Coûts de clôture réduits
Les frais de clôture sont en effet moins élevés pour une vente financée par le vendeur. Sans la participation d’une banque, la transaction évite le coût de l’ hypothèque ou des points de réduction, ainsi que les frais de montage et une foule d’autres frais que les prêteurs extraient régulièrement pendant le processus de financement. Il y a aussi une plus grande flexibilité, du moins en apparence, concernant les dispositions relatives aux prêts, depuis l’acompte requis et le taux d’intérêt jusqu’à la durée de l’accord.
Le financement du vendeur ne fonctionne généralement que pour un terme assez court, par exemple cinq ans, avec un paiement forfaitaire à échéance à la fin de cette période. La théorie – ou l’espoir, du moins – est que l’acheteur finira par refinancer ce paiement auprès d’un prêteur traditionnel, armé d’une meilleure solvabilité et ayant accumulé une certaine valeur nette dans la maison.
Financement du vendeur pour les acheteurs
Malgré tous les avantages potentiels du financement du vendeur, les transactions qui l’utilisent comportent des risques et des réalités pour les deux parties. Voici ce que les acheteurs doivent prendre en compte avant de finaliser une transaction financée par le vendeur.
Ne vous attendez pas à de meilleures conditions qu’avec une hypothèque
Au fur et à mesure que les conditions d’un accord financé par le vendeur sont élaborées, la flexibilité rencontre souvent la réalité. Le vendeur digère ses besoins et ses risques financiers, y compris la possibilité que l’acheteur ne parvienne pas à rembourser le prêt, avec la perspective d’un processus d’expulsion potentiellement coûteux et compliqué.
Le résultat peut donner à réfléchir pour l’acheteur. Il est possible, par exemple, que vous obteniez un taux d’intérêt plus favorable que celui proposé par les banques, mais il est plus probable que vous paierez plus, peut-être plusieurs points de pourcentage supplémentaires au-dessus du taux en vigueur.
En tant qu’acheteur, vous devrez probablement fournir une mise de fonds dont la taille est comparable à celle d’une hypothèque typique, c’est-à-dire 20% ou plus de la valeur de la propriété.
Vous devrez peut-être vous vendre au vendeur
Il est judicieux d’être transparent et direct sur les raisons pour lesquelles vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire traditionnel. Certaines de ces informations peuvent apparaître de toute façon lorsque le vendeur vérifie vos antécédents de crédit et d’autres données de base, y compris votre emploi, vos actifs, vos réclamations financières et vos références.
Mais assurez-vous également de signaler toute restriction à votre capacité d’emprunter qui pourrait ne pas apparaître pendant la diligence raisonnable du vendeur. Un acheteur potentiel qui a un crédit solide et un acompte important en main peut avoir récemment démarré une nouvelle entreprise et ne peut donc pas se qualifier pour un prêt jusqu’à deux ans.
Soyez prêt à proposer un financement vendeur
Les propriétaires qui offrent un financement aux vendeurs annoncent souvent ce fait ouvertement dans l’espoir d’attirer des acheteurs qui ne sont pas admissibles à des prêts hypothécaires. Si vous ne voyez pas de mention du financement du vendeur, cela ne fait pas de mal de vous renseigner. Cependant, au lieu de demander si le financement par le propriétaire est une option, vous voudrez peut-être présenter une proposition spécifique. Vous pourriez dire, par exemple, « Mon offre est plein prix avec 20% d’acompte, financement vendeur de 350 000 $ à 6%, amorti sur 30 ans avec un prêt ballon de cinq ans . Si je ne refinance pas dans deux à trois ans, J’augmenterai le taux à 7% dans les années quatre et cinq. »
Confirmer que le vendeur est libre de financer la vente
Le financement du vendeur est le plus simple lorsque le vendeur est propriétaire de la propriété pure et simple; une hypothèque détenue sur la propriété entraîne des complications supplémentaires. Le paiement d’une recherche de titre sur la propriété confirmera qu’elle est décrite avec précision dans l’acte et qu’elle est exempte d’hypothèque ou de privilèges fiscaux.
Selon Jason Burkholder, un agent immobilier chez Weichert Realtors à Lancaster, en Pennsylvanie, «la plupart des prêts hypothécaires ont une clause« due à la vente »qui interdit au vendeur de vendre la maison sans rembourser l’hypothèque. Donc, si un vendeur fait le financement du propriétaire et le la société de prêts hypothécaires le découvre, elle considérera la maison comme «vendue» et exigera le paiement immédiat de la dette dans son intégralité, ce qui permettra au prêteur de saisir. »
Financement des vendeurs pour les vendeurs
Gardez ces trucs et réalités à l’esprit si vous envisagez de financer la vente d’une maison.
Vous n’avez pas forcément besoin de financer la vente pendant longtemps
En tant que vendeur, vous pouvez, à tout moment, vendre le billet à ordre à un investisseur ou à un prêteur, à qui l’acheteur envoie ensuite les paiements. Cela peut se produire le même jour que la clôture, de sorte que le vendeur peut obtenir de l’argent immédiatement.
En d’autres termes, les vendeurs n’ont pas besoin d’avoir l’argent comptant, ni de devenir prêteurs. Sachez cependant que vous devrez probablement accepter moins que la valeur totale du billet pour le vendre, réduisant ainsi votre retour sur la propriété. Les billets à ordre sur les propriétés se vendent généralement entre 65% et 90% de leur valeur nominale, selon Amerinote Xchange, une société spécialisée dans le financement du marché secondaire.
Intégrez le financement du vendeur à votre argumentaire pour vendre la propriété
Étant donné que le financement du vendeur est relativement rare, faites la promotion du fait que vous l’offrez, en commençant par la liste des propriétés. L’ajout des mots «financement vendeur disponible» au texte alertera les acheteurs potentiels et leurs agents que l’option est sur la table.
Lorsque des acheteurs potentiels visitent votre maison, fournissez plus de détails sur les modalités de financement. Préparez une fiche d’information décrivant les conditions du financement.
Les vendeurs doivent fournir une explication générale de ce qu’est le financement du vendeur, car de nombreux acheteurs ne le connaissent pas.
Obtenez des conseils fiscaux et envisagez une aide pour le service des prêts
Étant donné que les transactions financées par le vendeur peuvent entraîner des complications fiscales, engagez un planificateur financier ou un expert fiscal au sein de votre équipe pour la vente. De plus, à moins que vous ne soyez expérimenté et à l’aise en tant que prêteur, envisagez de faire appel à une société de services de prêt pour collecter les paiements mensuels, émettre des relevés et effectuer les autres tâches liées à la gestion d’un prêt.
Comment structurer un accord de financement vendeur
Les deux parties à une transaction financée par le vendeur devraient engager un avocat ou un agent immobilier pour rédiger et réviser le contrat de vente et le billet à ordre, ainsi que les tâches connexes. Essayez de trouver des professionnels expérimentés dans les transactions immobilières financées par le vendeur et qui ont l’expérience de votre domicile, si possible, car certaines réglementations pertinentes (telles que celles qui régissent les paiements forfaitaires) varient selon les juridictions.
Les professionnels peuvent également aider l’acheteur et le vendeur à décider de l’accord particulier qui leur convient le mieux et des circonstances de la vente. S’il ne s’agit pas d’une transaction financée par le vendeur, l’investisseur immobilier et agent immobilier Don Tepper souligne qu ‘«il existe en fait des dizaines d’autres façons d’acheter» autres qu’un arrangement hypothécaire traditionnel. Ces arrangements, note Tepper, comprennent l’option de location-option, l’achat-bail, le contrat foncier, le contrat d’acte, le partage des capitaux propres et les prêts hypothécaires. «La plupart des acheteurs et la plupart des agents immobiliers ne savent pas comment ces derniers fonctionnent», dit-il.
La ligne de fond
Le financement du vendeur est-il une bonne option? Aussi inhabituel et peu familier qu’il soit pour la plupart des gens, le financement du vendeur peut être une option utile dans un marché immobilier difficile. Cependant, l’arrangement déclenche certains risques particuliers pour les acheteurs et les vendeurs, et il est sage de faire appel à une aide professionnelle pour les atténuer et permettre au processus de se dérouler sans heurts.