Les bases de la fiscalité des REIT

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont un moyen populaire pour les investisseurs de posséder des biens immobiliers générateurs de revenus sans avoir à acheter ou à gérer des biens. Les investisseurs apprécient les FPI pour leurs généreuses sources de revenus. Pour être admissible à titre de FPI, la fiducie doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires.À leur tour, les FPI ne paient généralement aucun impôt sur le revenu des sociétés parce que leurs bénéfices ont été transférés sous forme de dividendes.

Même si un flux constant de paiements peut sembler attrayant, les dividendes des FPI ont des conséquences fiscales uniques pour les investisseurs. Ces paiements peuvent constituer un revenu ordinaire, des gains en capital ou un remboursement de capital – dont chacun bénéficie d’un traitement fiscal différent. Dans cet article ci-dessous, nous expliquons le fonctionnement des FPI et ce que les investisseurs devraient savoir sur les implications fiscales potentielles.

Caractéristiques de base des FPI

Une FPI est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus. Ils sont similaires aux fonds communs de placement, en ce sens que les FPI mettent en commun le capital d’un grand nombre d’investisseurs. Cet argent est ensuite utilisé pour investir dans des biens immobiliers tels que des immeubles de bureaux, des complexes d’appartements, des centres commerciaux, des zones industrielles, des hôtels et des centres de villégiature, etc. et entretien de la propriété. Chaque unité d’une FPI représente la propriété proportionnelle des propriétés sous-jacentes.

Les REIT sont des véhicules d’investissement populaires dans le monde entier.À l’échelle mondiale, les FPI sont disponibles dans pas moins de 37 pays et ont dépassé 1,7 billion de dollars en capitalisation boursière. Aux États-Unis, lesREIT sont tenus de payer au moins 90% du revenu imposable aux porteurs departs. Cela rend REIT attrayant pour les investisseurs qui recherchent des rendements plus élevés que ce qui peut être gagné dans traditionnels à revenu fixe des marchés.

Trois types de FPI

Les FPI appartiennent généralement à trois catégories:

• FPI par actions:  Ces fiducies investissent dans l’immobilier et tirent des revenus de loyers, de dividendes et de gains en capital provenant de la vente de propriétés. La triple source de revenus rend ce type de FPI populaire.
• FPI hypothécaires:  Ces fiducies investissent dans des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. Étant donné que les FPI hypothécaires gagnent des intérêts sur leurs placements, elles sont sensibles aux variations des taux d’intérêt.
• FPI hybrides: ces FPI investissent à la fois dans l’immobilier et les hypothèques.

Fiscalité au niveau de la fiducie

Une FPI est une entité qui serait imposée en tant que société sans son statut spécial de FPI. Pour répondre à la définition d’une FPI, la majeure partie de ses actifs et de ses revenus doit provenir de l’immobilier. De plus, elle doit verser 90% de son revenu imposable aux actionnaires. Cette exigence signifie que les FPI ne paient généralement pas d’impôt sur le revenu des sociétés, bien que les bénéfices non répartis seraient imposés au niveau de la société. Une FPI doit investir au moins 75% de son actif dans des biens immobiliers et des liquidités, et obtenir au moins 75% de son revenu brut de sources telles que le loyer et les intérêts hypothécaires.

Imposition des porteurs de parts

Les paiements de dividendes que reçoivent les investisseurs en FPI peuvent constituer un revenu ordinaire, des gains en capital ou un rendement du capital. Tout cela sera ventilé sur les 1099-DIV que les FPI envoient aux actionnaires chaque année. D’une manière générale, l’essentiel du dividende est constitué de revenus provenant de l’activité immobilière de l’entreprise et est donc traité comme un revenu ordinaire pour l’investisseur. Cette partie du dividende est imposée selon le taux marginal d’imposition de l’investisseur.

Le FPI peut vous informer qu’une partie du dividende est un gain ou une perte en capital. Cela se produit lorsque le FPI vend desbiens qu’il a occupé pendant au moins un an. Le gain ou la perte en capital est également transféré à l’investisseur, les gains étant imposés à 0%, 15% ou 20%, selon le niveau de revenu de l’investisseur pour l’année au cours de laquelle le gain est reçu.

De plus, une partie du dividende peut être inscrite à titre de remboursement de capital non imposable. Cela peut se produire lorsque les distributions en espèces de la FPI dépassent les bénéfices, par exemple, lorsque la société prend descharges d’ amortissement importantes. Il y a deux choses à noter à propos d’un remboursement de capital. Premièrement, cette partie du dividende n’est pas imposable dans l’année au cours de laquelle elle est versée au porteur de parts. Deuxièmement, il est imposé plus tard. Un remboursement de capital réduit le coût de base du porteur de parts. Ce paiement est imposé à titre de gain ou de perte en capital à long ou à court terme lorsque l’investisseur vend ses parts. Si suffisamment de capital est retourné à l’investisseur et que le coût de base tombe à zéro, toute autre distribution autre que des dividendes est imposée comme un gain en capital.

La partie du dividende du FPI qui est attribuable au revenu peut bénéficier d’un traitement fiscal préférentiel supplémentaire en vertu de laLoi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA). La loi prévoit une nouvelle déduction de 20% pour le revenu d’entreprise répercuté, qui comprend les dividendes de FPI admissibles. La déduction expire à la fin de 2025.

Les résidents non américains doivent noter que leurs revenus de FPI pourraient être soumis à une retenue d’impôt de 30%. Un taux réduit et une exemption peuvent s’appliquer s’il existe une convention fiscale entre les États-Unis et le pays de résidence du détenteur de la FPI.