Acheter une maison: 8 divulgations importantes au vendeur
Table des matières
Développer
- Les lois locales diffèrent
- 1. Mort à la maison
- 2. Nuisances du quartier
- 3. Dangers
- 4. Informations HOA
- 5. Réparations
- 6. Dégâts d’eau
- 7. Articles manquants
- 8. Autres divulgations possibles
- Comment divulguer
- La ligne de fond
Un document d’information peut être important pour les acheteurs et les vendeurs. Lorsqu’un propriétaire vend une propriété, il est généralement tenu de divulguer des informations dans un document écrit.
Les exigences varient en fonction des lois nationales et locales.
En général, un document d’information est censé fournir des détails sur l’état d’une propriété qui pourrait affecter négativement sa valeur. Les vendeurs qui dissimulent volontairement des informations peuvent être poursuivis et potentiellement condamnés pour un crime. La vente d’une propriété «telle quelle» ne dispensera généralement pas un vendeur de divulgations.
Les règles de divulgation peuvent affecter quiconque vend une maison, mais elles sont particulièrement susceptibles d’affecter les flippers de propriété , qui achètent des propriétés afin de les améliorer et de les revendre pour un profit rapide. Les palmes de propriété traitent souvent des propriétés en mauvais état.
Points clés à retenir
- Les vendeurs de propriété sont généralement tenus de divulguer des informations sur l’état d’une propriété qui pourraient avoir une incidence négative sur sa valeur.
- Même si la loi n’exige pas la divulgation d’un problème, il pourrait être sage pour un vendeur de le divulguer quand même.
- Les lois locales varient, il est donc important de vérifier auprès des services de planification appropriés pour plus de détails.
Comment les lois locales diffèrent
Les lois nationales et locales diffèrent dans leurs dispositions en matière de divulgation. Un vendeur doit vérifier les exigences relatives à l’emplacement qu’il envisage.
Il y a une autre chose importante à vérifier: certaines lois locales sur la divulgation comportent des lacunes. Par exemple, la loi de l’État de New York exige que certains problèmes soient divulgués à un acheteur dans une déclaration, àmoins que le vendeur ne choisisse plutôt de payer un crédit de 500 $ à l’acheteur à la clôture. Selon Nolo, une bibliothèque juridique en ligne, de nombreux vendeurs, sinon la plupart, paient le crédit plutôt que de fournir le formulaire.
Si vous êtes un acheteur, ne vous contentez pas de vérifier les lois locales en matière de divulgation. Vérifiez les lacunes dans les lois locales sur la divulgation.
Les légalités locales peuvent généralement être obtenues auprès des services de planification immobilière locaux et étatiques. Un avocat immobilier peut également être consulté.
Connaître les types d’informations à divulguer peut vous aider à prendre une décision sur l’achat d’une propriété. Si vous êtes le vendeur, cela peut vous éviter un procès.
Voici quelques informations très courantes sur les vendeurs de biens immobiliers à connaître, que vous soyez du côté de l’acheteur ou du côté du vendeur.
1. Mort à la maison
Certains acheteurs ont des inquiétudes ou des superstitions au sujet de l’achat d’une maison dans laquelle quelqu’un est décédé. Une divulgation peut être requise.
«Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation», déclare Jim Olenbush, un courtier immobilier du Texas. «Au Texas, par exemple, les décès de causes naturelles, les suicides ou les accidents sans rapport avec la propriété ne doivent pas être divulgués.»
Cependant, «un vendeur est tenu de divulguer les décès liés à l’état de la propriété ou aux crimes violents», dit Olenbush. Si l’enfant d’un ancien occupant se noyait dans la piscine parce que la piscine n’avait pas de clôture de sécurité, par exemple, le vendeur devrait divulguer le décès même si le problème de sécurité a été résolu.
Il existe cependant des circonstances dans lesquelles les vendeurs ne sont pas tenus de déclarer un décès sur la propriété.
«Il n’y a aucun État dans lequel il existe une obligation de divulguer le décès d’une personne décédée dans des conditions naturelles», déclare l’avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com. «Cependant, certains États imposent une obligation [de divulgation] sur une maison ou un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu suicide ou meurtre. Certains États vont même jusqu’à imposer une obligation positive à un vendeur s’ils savent que leurs biens immobiliers sont hantés par les morts.
Même lorsque la divulgation n’est pas requise – la Géorgie, par exemple, n’exige pas la divulgation d’un homicide ou d’un suicide à moins que le vendeur ne soit directement demandé – les vendeurs peuvent vouloir se tromper en informant l’acheteur d’un décès sur la propriété.
«Si un vendeur est préoccupé par la responsabilité, le meilleur conseil est d’aller de l’avant et de tout divulguer dès le départ, même si cela n’est pas requis par la loi», déclare Olenbush. « Les acheteurs entendront toujours parler des choses des voisins, et la surprise pourrait les amener à se retirer d’un contrat d’achat ou à se demander ce que le vendeur ne leur dit pas. »
2. Nuisances du quartier
Une nuisance est souvent un bruit ou une odeur provenant d’une source extérieure à la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété.
La Caroline du Nord oblige les vendeurs à divulguer les bruits, les odeurs, la fumée ou d’autres nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété.
Le Michigan oblige les vendeurs à divulguer les fermes, les opérations agricoles, les décharges, les aéroports, les champs de tir et autres nuisances dans les environs, mais la Pennsylvanie laisse à l’acheteur le soin de déterminer la présence de nuisances agricoles.
Ce sont les règles pour seulement trois États. Assurez-vous de savoir ce que la loi de votre état exige en ce qui concerne les divulgations de nuisances dans le quartier.
3. Dangers
Si la maison présente un risque accru de dommages dus à une catastrophe naturelle ou a une contamination environnementale connue ou potentielle, vous devrez peut-être divulguer ces informations à l’acheteur.
La loi du Texas oblige les vendeurs à divulguer la présence de déchets dangereux ou toxiques, d’amiante, d’isolant urée-formaldéhyde, de radon, de peinture à base de plomb et de l’utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine.
Le Missouri exige également la divulgation d’un ancien laboratoire de méthamphétamine dans une maison, mais le Kansas voisin, comme la plupart des États, ne le fait pas.
La Property Condition Disclosure Act de l’État de New York oblige les vendeurs à informer les acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole;s’il a déjà été un site d’enfouissement;s’il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou en dessous du sol sur la propriété;si et où la structure contient de l’amiante;s’il y a une plomberie en plomb;si la maison a été testée pour le radon et si du carburant, de l’huile, une substance dangereuse ou toxique a été renversé ou fui sur la propriété.
Les États peuvent également exiger la divulgation de l’affaissement des mines, des fosses souterraines, des tassements, des glissements, des bouleversements ou d’autres défauts de stabilité de la terre. La loi californienne sur la divulgation des risques naturels oblige les vendeurs à divulguer si la propriété se trouve dans une zone à risque sismique et pourrait donc être sujette à une liquéfaction ou à des glissements de terrain après un tremblement de terre.
Alors que la plupart des exigences de divulgation sont régies par les États, le gouvernement fédéral en impose une: la divulgation que la peinture à base de plomb peut être présente sur toute propriété construite avant 1978.
4. Renseignements sur l’association des propriétaires
Si la maison est régie par une association de propriétaires (HOA), vous devez divulguer ce fait. Les associations imposent généralement des frais mensuels aux propriétaires, et elles peuvent imposer des règles sur leur adhésion qu’un acheteur potentiel pourrait ou non trouver acceptable.
Vous devez également connaître la santé financière de la HOA et fournir ces informations à l’acheteur afin qu’il puisse prendre une décision d’achat éclairée.
«Un acheteur que je connais a acheté un condominium, [et] le vendeur a oublié par erreur de donner à l’acheteur les 12 derniers mois de notes de réunion», déclare Ed Kaminsky, président et chef de la direction de la relocalisation SportStar à Manhattan Beach, en Californie. «Sept mois plus tard, l’acheteur a été évalué à 30 000 $ pour des améliorations à la propriété. Le vendeur a par la suite été poursuivi par l’acheteur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes. »
5. Réparations
Qu’avez-vous réparé et pourquoi? Les acheteurs doivent connaître l’historique des réparations de la maison afin de pouvoir demander à leurs propres inspecteurs en bâtiment de prêter une attention particulière aux zones à problèmes et d’être conscients des problèmes futurs probables.
La loi du Texas, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer les réparations antérieures de la structure ou du toit;mise en décharge, décantation, mouvement du sol ou lignes de faille;et les défauts ou dysfonctionnements dans les murs, le toit, les clôtures, les fondations, les planchers, les trottoirs ou tout autre problème actuel ou antérieur affectant l’intégrité structurelle de la maison.
Vous voudrez peut-être également divulguer les réparations électriques ou de plomberie et tout autre problème que vous voudriez connaître si vous deviez acheter la maison et y vivre.
6. Dégâts d’eau
Lorsque l’eau pénètre là où elle ne devrait pas, elle peut endommager les biens personnels, miner la structure de la maison et même créer un risque pour la santé en provoquant la croissance de moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites ou les dégâts d’eau passés ou présents.
Le Michigan, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer des preuves de présence d’eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, des fuites de toit, des dommages majeurs dus aux inondations, le type de système de plomberie (par exemple, galvanisé, cuivre, autre) et tout problème de plomberie connu.
«Il existe de nombreux risques impliqués dans la fermeture d’une maison où des travaux sont nécessaires sur la propriété qui n’étaient pas évidents lors de la visite, en particulier en hiver ou pendant une période de sécheresse», explique Bill Price, un avocat d’affaires de l’Illinois. «En hiver, un toit qui fuit ou qui a de très vieux bardeaux peut ne pas pouvoir être inspecté par l’acheteur ou son inspecteur en bâtiment. De même, une période de sécheresse peut masquer des problèmes de sous-sol qui fuit. »
Dans de telles situations, vérifiez dans quelle mesure les lois de votre État offrent une protection contre la divulgation d’informations que vous n’auriez eu aucun moyen de savoir.
7. Articles manquants
Parfois, les acheteurs de maison ne réalisent pas avant le jour de l’emménagement qu’il manque quelque chose qu’ils pensaient y trouver dans leur nouvelle maison. Un luminaire, le réfrigérateur ou le micro-ondes, les stores encastrés: n’importe lequel de ces objets aurait pu sortir de chez le vendeur si personne n’avait pensé à en discuter à l’avance.
Les lois de divulgation de certains États tentent d’éviter ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, exigent des vendeurs qu’ils divulguent si la propriété est livrée avec une longue liste d’articles, y compris des appareils de cuisine, la climatisation et le chauffage centraux, des gouttières, des ventilateurs d’extraction et des chauffe-eau.9
8. Autres divulgations possibles
Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique spécial , car cela affectera leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et cela pourrait également augmenter le coût de ces activités.
La loi du Texas oblige les vendeurs à divulguer les termites actifs ou autres insectes destructeurs du bois, les dommages causés par les termites ou la pourriture du bois à réparer, les dommages antérieurs par les termites et les traitements antérieurs des termites. La loi du Michigan et de la Caroline du Nord oblige également les vendeurs à divulguer tout antécédent d’infestation. Consultez les lois de votre état pour voir si vous devez divulguer des informations sur des ravageurs.2
Vous pouvez également être tenu de divulguer des problèmes de drainage ou de nivellement, de zonage, de litige en cours, de servitudes.
Comment divulguer
Certains États, comme le Michigan et la Caroline du Nord, exigent que les vendeurs utilisent un formulaire de divulgation spécifique. S’il n’y a pas de formulaire spécifique, votre département d’État ou commission de l’immobilier ou l’association des agents immobiliers de l’État aura généralement un formulaire recommandé que vous pouvez utiliser. Le formulaire peut être plus ou moins complet que ce que la loi de l’État exige.
Si le formulaire n’est pas assez complet pour votre situation, complétez-le avec une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit faire toutes les divulgations à l’acheteur par écrit, et l’acheteur et le vendeur doivent signer et dater le document. Assurez-vous de revoir ce que vous devez divulguer et la manière dont cela doit être rédigé avec un avocat spécialisé en droit immobilier.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
La ligne de fond
Même si une divulgation particulière n’est pas requise dans votre région, les vendeurs qui ont des informations sur leur maison qui pourraient rendre un acheteur mécontent pourraient vouloir les divulguer de toute façon. Outre les raisons morales d’être honnêtes avec les acheteurs potentiels – et le désir d’éviter les dépenses et les tracas d’un procès – les individus ont une réputation à protéger. Les vendeurs qui ont des doutes quant à savoir s’ils ont divulgué correctement l’état de la propriété doivent contacter un avocat immobilier dans leur état.