Propriétés de location: avantages et inconvénients
Table des matières
Développer
- Propriétés de location: un aperçu
- Avantages des propriétés de location
- Inconvénients des propriétés de location
- Considérations particulières
Posséder une propriété locative peut être financièrement gratifiant. Si vous explorez ce type d’immobilier en tant qu’investissement, soyez conscient des risques et des responsabilités.
Propriétés de location: un aperçu
L’idée d’acheter une maison ou un appartement à louer dans un but lucratif peut sembler séduisante. Mais l’ achat d’un bien locatif pour un revenu et une appréciation du capital à long terme peut avoir ses hauts et ses bas. Par exemple, le marché du logement peut fluctuer en fonction de l’emplacement, de l’offre et de la demande et de l’économie.
Sur le plan financier, pour que l’immeuble locatif soit vraiment rentable, le rendement que vous en tirez doit être supérieur à ce que vous pourriez gagner avec des investissements prudents, tels que des obligations et des actions de premier ordre versant des dividendes, en raison des risques réels impliqués. Et sur le plan humain, tout le monde n’a pas la capacité de gérer les biens et les locataires.
Points clés à retenir
- Les propriétés locatives peuvent être financièrement rentables et présentent de nombreux avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire une assurance, les intérêts sur votre hypothèque et les frais d’entretien.
- Les inconvénients d’avoir des propriétés locatives comprennent le manque de liquidités, le coût d’entretien, le potentiel pour les locataires difficiles et le déclin de l’attractivité du quartier.
- Il est essentiel pour les investisseurs dans tout type d’immobilier de rester au top des taux d’intérêt et de consulter un fiscaliste, en particulier avec les récents changements apportés au code des impôts.
Avantages des propriétés de location
Il y a plusieurs avantages à posséder un bien locatif. Ils incluent:
Avantages fiscaux
L’Internal Revenue Service vous permet de déduire de nombreuses dépenses liées aux biens locatifs dans les catégories suivantes:
- Dépenses ordinaires et nécessaires
- Améliorations
- Dépréciation
Cela signifie que vous pouvez déduire votre assurance, les intérêts sur votre hypothèque, les frais d’entretien et l’usure physique de votre propriété.
L’amortissement peut produire une perte nominale, que vous pouvez à son tour déduire d’autres revenus. En d’autres termes, vous pouvez obtenir un flux de trésorerie net positif à partir des revenus de location moins les dépenses et avoir toujours une perte nette à des fins fiscales. Mais sachez que la dépréciation réduit également le coût de base d’une propriété pour le calcul des gains en capital lorsque vous vendez votre propriété.
En outre, la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi offre un certain nombre d’avantages fiscaux aux propriétaires. Si vous possédez une entité intermédiaire (également appelée entreprise intermédiaire) et que vous l’exploitez en tant qu’entreprise individuelle, société à responsabilité limitée, société de personnes ou société S, vous pouvez désormais déduire un montant égal à 20% de votre loyer net. revenu – tant que votre revenu annuel imposable total de toutes les sources après déductions est inférieur à 157 500 $ pour les célibataires ou à 315 000 $ pour les couples mariés qui font une déclaration conjointe.
Être propriétaire n’est pas la tasse de thé de tout le monde. Avant de vous lancer, assurez-vous que vous êtes prêt à tout gérer, du loyer tardif ou impayé aux locataires qui endommagent votre propriété.
Locations saisonnières
Si vous louez votre propriété de façon saisonnière, vous pouvez l’utiliser vous-même pendant 14 jours par an – soit 10% du nombre de jours que vous louez à des tiers à un juste prix du marché – tout en pouvant déduire vos dépenses.
1031 Échange
Dans un échange 1031, vous pouvez vendre un bien locatif et investir dans un autre «semblable» sans payer d’impôt sur les plus-values.
Louer un espace supplémentaire
Vous pouvez également traiter une pièce ou une zone de votre maison, comme un garage, un sous-sol ou un logement accessoire, comme une location, en déduisant un pourcentage des intérêts hypothécaires et d’autres dépenses de son revenu, même si vous devez être conscient du les écueils potentiels de la location d’espace supplémentaire, y compris les règles de zonage locales.
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Inconvénients des propriétés de location
Il y a aussi des inconvénients à posséder un bien locatif. Ils incluent:
Manque de liquidité
L’immobilier n’est pas un actif liquide. Même sur le marché le plus en vogue, cela peut facilement prendre plusieurs mois pour conclure une vente. Et si votre timing est motivé par une urgence ou un autre événement inattendu, votre besoin de vendre rapidement pourrait ne pas rapporter le meilleur prix.
Hausse des taxes et des primes d’assurance
L’intérêt et le capital de votre hypothèque peuvent être fixes, mais rien ne garantit que les impôts n’augmenteront pas plus vite que vous ne pouvez augmenter les loyers. Les primes d’assurance peuvent également grimper, comme elles l’ont fait à la suite de catastrophes naturelles.
Locataires difficiles
Malgré votre diligence raisonnable dans la vérification des locataires potentiels, vous pourriez vous retrouver avec des locataires qui ne sont pas idéaux. Par exemple, ils peuvent être nécessiteux ou exigeants, payer en retard, oublier de couper l’eau, etc. Ou ils pourraient être destructeurs, auquel cas la déduction pour amortissement dans le code des impôts peut être cruellement insuffisante. Cependant, vous pouvez toujours ajouter un avenant au formulaire de bail standard qui énonce les règles relatives à l’occupation, aux animaux de compagnie, au tabagisme, à l’assurance des locataires, etc. Un dépôt de garantie peut également être utile ici.
Déclin du quartier
Dans un scénario idéal, votre immeuble de rapport s’épanouira au milieu d’autres logements bien entretenus et les commodités locales s’amélioreront. En conséquence, votre flux de trésorerie augmentera régulièrement et vos coûts resteront stables. Cependant, les quartiers peuvent changer et votre investissement pourrait se déprécier avec le temps. Vous devez prêter attention à la politique locale dans laquelle vous investissez, tout comme vous le feriez là où vous vivez. Avec une certaine diligence raisonnable, vous pouvez minimiser cette exposition.
Modifications défavorables du code des impôts
Le code des impôts n’est pas à l’abri du changement. Il pourrait changer de façon à réduire ou éliminer tout ou partie des avantages fiscaux pour l’accession à la propriété et les entreprises accréditives.
Rôle du propriétaire
Être propriétaire n’est pas pour tout le monde. Vous pouvez avoir peur d’augmenter les loyers ou être protecteur de la façon dont les autres traitent votre propriété, ce qui peut entraîner des conflits. Vous pouvez même devenir ami avec vos locataires ou ils peuvent déjà être de la famille ou des amis. Si vous ne pouvez pas être ferme au sujet des augmentations de loyer ou de l’entretien de la propriété, par exemple, vous pourriez finir par percevoir un loyer bien inférieur au prix du marché, ou avec une propriété sous-évaluée.
Entretien
Lors de l’entretien d’une propriété, des réparations mineures et majeures surviennent. Certains propriétaires peuvent économiser de l’argent en effectuant eux-mêmes les travaux. Cependant, la plupart manquent de temps, d’outils ou de compétences pour réparer leur maison. Attendez-vous à débourser des frais d’entrepreneur périodiques.
Considérations particulières
Que vous achetiez une résidence principale ou une propriété locative, il est important de tenir compte de ce qui se passe avec les taux d’intérêt hypothécaires. La faible dette hypothécaire à taux fixe constitue généralement une bonne couverture contre l’inflation. Si vous êtes propriétaire, les augmentations de loyer périodiques sont un moyen de compenser les hausses inflationnistes des frais d’entretien de la propriété.
Les taux d’intérêt en juin 2020 se situent près d’un creux historique de 3,13%, l’impact de la pandémie COVID-19 faisant des ravages. Les taux devraient continuer de baisser tout au long de l’été. Cela se compare aux taux hypothécaires dans la fourchette de 4% à 4,5% entre 2017 et 2019. Les taux hypothécaires ont été en moyenne d’environ 8% au cours des 50 dernières années. Bien que ces taux représentent une opportunité, il est également important de se rappeler que les taux hypothécaires sont généralement plus élevés pour les immeubles de placement que pour les maisons traditionnelles.