Investir dans la propriété hors de l’État
L’achat et la possession d’une propriété sont rarement faciles ou simples. Lorsque le bien en question est éloigné, les défis se multiplient. Néanmoins, investir dans une propriété hors de l’État peut sembler attrayant si vous vivez dans une région où l’immobilier coûte cher. Cela peut également être intéressant si vous êtes déjà propriétaire de votre maison mais que vous souhaitez diversifier vos investissements. Vous voudrez peut-être simplement posséder une maison de vacances. Ou vos motivations pourraient combiner toutes ces raisons et plus encore.
Points clés à retenir
- Achetez dans une ville que vous connaissez ou apprenez à connaître la ville avant d’acheter.
- Trouver une société de gestion immobilière et un préposé à l’entretien sont aussi importants que trouver un agent immobilier.
- Ne vous contentez pas de visiter la propriété. Obtenez une inspection.
Quoi qu’il en soit, voici les points à considérer avant de faire une offre.
Raisons d’acheter
Si vous vivez dans un endroit où les prix sont exorbitants, comme San Francisco ou New York, l’investissement immobilier local ou même l’accession à la propriété locale peuvent être hors de question. Vous souhaitez examiner les domaines où les fondamentaux du marché sont solides mais où les coûts immobiliers sont nettement inférieurs.
En revanche, si vous vivez dans une région où les prix de l’immobilier sont déprimés ou en baisse, vous préférerez peut-être louer une maison et investir dans l’immobilier ailleurs.
Le retour sur investissement est la clé
Dans les deux cas, vous constaterez peut-être que le retour sur investissement (ROI) est meilleur ailleurs que chez vous. C’est une des principales raisons pour lesquelles beaucoup achètent en dehors de la région où ils vivent. Le prix d’achat, les taux d’ appréciation, les dépenses hypothécaires, les taxes, la réglementation du logement, les conditions du marché locatif et d’autres facteurs pourraient être plus favorables dans un autre État et contribueront au retour sur investissement potentiel d’une propriété.
Défis à considérer
Vous n’aurez pas la même connaissance intime et quotidienne d’un marché éloigné que vous avez du marché dans lequel vous vivez. Vous n’avez pas une compréhension approfondie des meilleurs quartiers – ou des pires. Vous devrez vous fier à la recherche, au bouche à oreille, à l’instinct et aux opinions des professionnels que vous embauchez.
Comprendre les lois et règlements concernant la propriété et les impôts fonciers dans votre zone cible est un autre défi. Même si vous lisez chaque ligne des codes et ordonnances locaux, ce qui est écrit sur papier et ce qui se passe dans le monde réel ne correspondent pas toujours. Discutez avec les propriétaires de la région pour avoir une vraie compréhension des défis locaux.
Mise en réseau hors de l’état
Vous aurez besoin de bons contacts dans la région pour réussir votre plan d’investissement. Cela ne signifie pas seulement un agent immobilier. Vous aurez peut-être besoin d’un gestionnaire immobilier, d’un ouvrier d’entretien et d’un entrepreneur avant longtemps.
Le secret du succès de nombreux investisseurs étrangers est de trouver et d’embaucher une excellente société de gestion immobilière. Ce sera leur travail de pourvoir les postes vacants, de percevoir le loyer, d’effectuer les réparations et de gérer les urgences.
Si vous habitez dans la région, vous pouvez choisir de gérer la propriété vous-même. Si vous habitez loin, la gestion immobilière professionnelle est une dépense supplémentaire que vous devez simplement engager pour protéger votre investissement.
Rusty Meador, constructeur et gestionnaire immobilier expérimenté, note: « Peu importe la qualité d’une transaction immobilière que vous trouvez, elle est aussi bonne que sa capacité à être bien gérée. »
Les complications
Même avec une société de gestion immobilière sur votre liste de paie, vous devrez toujours faire une visite occasionnelle à votre propriété pour vous assurer que ce que les gestionnaires et les locataires vous disent correspond à la réalité. Il s’agit d’un coût supplémentaire en temps et en argent qui doit être pris en compte.
De plus, lors de l’achat d’une propriété locative, en particulier d’une propriété locative hors de l’État, vous êtes susceptible de rencontrer des taux d’ assurance habitation plus élevés, des taux d’ intérêt hypothécaires plus élevés et des exigences de mise de fonds plus élevées. Les prêteurs considèrent les locations plus risquées que les hypothèques par le propriétaire-occupant.
Vous compliquerez également votre situation fiscale en possédant un bien locatif et en gagnant des revenus dans plus d’un État. Vous devrez peut-être embaucher un professionnel de l’ impôt sur le revenu pour vous garder dans les bonnes grâces des autorités fiscales.
Jusqu’où aller
Après avoir pris en compte tous ces facteurs, vous constaterez peut-être qu’être propriétaire-occupant ou acheter un immeuble de placement près de chez vous est une proposition beaucoup plus simple et moins coûteuse.
En fait, pensez-y bien. Même San Francisco et New York sont à quelques heures de biens immobiliers moins chers, et même les endroits où les prix sont déprimés ont des quartiers solides assez proches.
Avant d’acheter hors de l’État
Si vous avez toujours l’intention d’acheter hors de l’État, assurez-vous de tenir compte de ces avertissements supplémentaires. N’achetez pas à vue. Les informations en ligne sur une propriété peuvent être obsolètes ou incomplètes. Un agent immobilier local ou un propriétaire peut mentir pour conclure une vente.
Si vous devenez involontairement propriétaire d’une propriété nuisible qui enfreint les lois sur la santé et la sécurité, vous pouvez être confronté à des violations de code qui prennent du temps et coûtent cher à corriger. Si une propriété est vacante depuis assez longtemps, elle peut développer des problèmes d’entretien qui ne peuvent être résolus qu’avec un bulldozer, et vous pourriez être obligé de payer la facture de démolition.
Obtenez une inspection
Assurez-vous de voir la propriété en personne et engagez un professionnel pour faire une inspection.
Trouver des locataires de qualité est particulièrement important pour les propriétaires absents. Vous ne serez pas là pour surveiller de près le comportement de vos locataires ou leur traitement de la propriété, ou pour faire pression sur eux pour qu’ils payent si le loyer est en souffrance. En plus d’embaucher une société de gestion immobilière de premier ordre, vous voulez avoir des locataires qui ne vous causeront pas de maux de tête ni à votre société de gestion.
Soyez pré-approuvé
Pendant votre visite, prenez le temps de rencontrer divers prêteurs et de rechercher les différents types de prêts hypothécaires et les taux d’intérêt disponibles localement. Il est préférable d’obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire, car cela réduira le temps qu’il faudra pour conclure la transaction une fois que vous aurez trouvé la maison de vos rêves hors de l’État.
Enfin, si vous n’avez jamais possédé de propriété, acheter votre première propriété hors de l’état est plus risquée. Peu importe le nombre de livres que vous lisez sur la propriété foncière, rien ne remplace l’expérience.
Comment faire fonctionner
Si vous envisagez d’acheter hors de l’État, envisagez d’acheter dans une région que vous connaissez, peut-être votre ville universitaire ou votre ville natale. Cela aide à avoir une certaine connaissance de la région.
Vous aurez besoin d’un réseau de professionnels locaux pour vous aider à gérer votre propriété.
En prime, si vous achetez dans une région que vous visitez de toute façon, vos voyages d’agrément peuvent devenir au moins en partie déductibles d’impôt, car vous ajouterez une composante affaires à ces voyages pour vérifier votre propriété.
À faire et à ne pas faire
Achetez dans une région présentant certaines similitudes avec la région où vous vivez, comme le climat, la démographie ou l’âge de la propriété afin d’avoir une idée de ce à quoi vous avez affaire. Si vous avez vécu toute votre vie dans une banlieue californienne des années 1960, n’achetez pas de Victorian à Boston.
N’achetez pas une propriété à haut risque. Achetez dans un quartier principalement occupé par le propriétaire pour attirer des locataires qui présentent un risque économique moindre, explique Ryan L. Hinricher, partenaire fondateur de la société de vente de maisons d’investissement Investor Nation. Une propriété de haute qualité nécessitera généralement moins d’entretien et d’entretien, note-t-il. « Ces propriétés se louent également plus rapidement, car elles ont généralement des aménagements modernes et un nombre suffisant de chambres et de salles de bains. »
Enfin, comme mentionné précédemment, il est crucial de bâtir un excellent réseau de professionnels pour vous aider et visiter occasionnellement votre propriété vous-même.
Alternatives hors de l’État
Il existe d’autres moyens d’investir dans l’immobilier ailleurs. Une option est une fiducie de placement immobilier (FPI) ou un fonds négocié en bourse (FNB) de FPI. Cela revient à investir dans une action et vous pouvez choisir une FPI avec un profil risque / rendement qui correspond à ce que vous recherchez.
Tout comme un propriétaire d’actions n’a pas à prendre de décisions concernant la gestion de l’entreprise, lorsque vous possédez des actions d’une FPI, vous n’aurez aucun des maux de tête associés à la possession réelle d’un bien.