Hypothèque non conforme
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire non conforme?
Une hypothèque non conforme est une hypothèque qui ne répond pas aux directives des entreprises publiques (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac et ne peut donc pas leur être vendue. Les directives GSE comprennent un montant maximal de prêt, des propriétés appropriées, des exigences de versement initial et des exigences de crédit, entre autres facteurs.
Une hypothèque non conforme peut être comparée à une hypothèque conforme.
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire non conforme est un prêt immobilier qui ne respecte pas les directives des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et ne peut donc pas être revendu à des agences telles que Fannie Mae ou Freddie Mac.
- Ces prêts portent souvent des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires conformes.
- Les hypothèques qui dépassent la limite de prêt conforme sont classées comme non conformes et sont appelées hypothèques jumbo.
- Outre la taille du prêt, les prêts hypothécaires peuvent devenir non conformes en fonction du ratio prêt / valeur de l’emprunteur (montant de l’acompte), du ratio dette / revenu, de la cote de crédit et des antécédents, et des exigences en matière de documentation.
Comprendre les hypothèques non conformes
Les hypothèques non conformes ne sont pas des créances douteuses dans le sens où elles sont risquées ou trop complexes. Les institutions financières ne les aiment pas car elles ne sont pas conformes aux directives GSE et, par conséquent, sont plus difficiles à vendre. Pour cette raison, les banques imposeront généralement un taux d’ intérêt plus élevé sur un prêt non conforme.
Bien que les banques privées souscrivent initialement la plupart des prêts hypothécaires, elles se retrouvent souvent dans les portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux GSE achètent des prêts aux banques et les conditionnent ensuite dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qui se vendent sur le marché secondaire. Un MBS est un type de sécurité adossée à des actifs (ABS) garanti par une collection de prêts hypothécaires provenant d’une institution financière réglementée et autorisée. Bien qu’il existe des sociétés financières privées qui achèteront, conditionneront et revendront un MBS, Fannie et Freddie sont les deux plus gros acheteurs.
Les banques utilisent l’argent de la vente de prêts hypothécaires pour investir dans l’offre de nouveaux prêts, au taux d’intérêt actuel. Mais Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter n’importe quel produit hypothécaire. Les deux GSE ont des règles fédérales limites à l’achat de prêts qui sont jugés relativement sans risque. Ces prêts sont des prêts hypothécaires conformes, et les banques les aiment précisément parce qu’ils vendront facilement.
En revanche, les prêts hypothécaires que Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter sont intrinsèquement plus risqués pour les banques. Ces prêts difficiles à vendre doivent soit rester dans le portefeuille de la banque, soit être vendus à des entités spécialisées sur le marché secondaire des prêts non conformes.
Types d’hypothèques non conformes
Il existe différentes situations d’emprunteurs et types de prêts que Fannie et Freddie jugent non conformes.
L’hypothèque non conforme la plus courante est ce qu’on appelle souvent une hypothèque jumbo – des prêts consentis pour un montant plus important que les limites de Fannie Mae et Freddie Mac. En 2021, cette limite dans la plupart des comtés américains est de 548 250 $, mais dans certaines zones à coût élevé, comme New York ou San Francisco, elle peut atteindre 822 375 $.
Les hypothèques n’ont pas besoin d’être jumbo pour être non conformes. Un faible acompte peut également déclencher un statut non conforme. Le seuil varie, mais pourrait être de 10% sur un prêt hypothécaire conventionnel ou aussi peu que 3% sur un prêt de la Federal Housing Administration (FHA).
En outre, un facteur est le ratio dette-revenu (DTI) de l’acheteur, qui doit généralement être inférieur à 42 pour cent pour être considéré comme un prêt conforme. Une cote de crédit supérieure à 630-650 est également généralement requise.
Le type de propriété peut également déterminer si une hypothèque est non conforme. Par exemple, les acheteurs de condos se font souvent trébucher lorsqu’ils apprennent que l’unité de vacances de leurs rêves n’est pas conforme parce que le complexe est considéré comme non garant. Cela comprend les associations de condos où une seule entité, comme le promoteur, possède plus de 10% des unités. D’autres écueils incluent si la majorité des unités ne sont pas occupées par leur propriétaire, si plus de 25 pour cent de la superficie en pieds carrés est commerciale ou si l’ association des propriétaires (HOA) est en litige.