Vivre à New York: Co-Ops vs Condos
Table des matières
Développer
- Co-ops vs condos: un aperçu
- Condos
- Co-ps
- La préférence de l’acheteur
Co-ops vs condos: un aperçu
Les condos et les coopératives partagent des similitudes, mais ont également des caractéristiques uniques qui offrent une variété d’options aux résidents. À bien des égards, le marché immobilier de New York ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. L’une des plus grandes différences est que les appartements à vendre à New York sont soit des condos, soit des coopératives.
Dans la plupart des endroits, les condos sont la règle, mais pas dans la Big Apple. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les condos à New York – d’environ 75% selon la plupart des estimations – plus de condos sont sur le marché actif à un moment donné.
Commençons par un bref examen de la différence entre une coopérative et un condo. Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement, ainsi qu’un pourcentage des parties communes, vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n’achetez pas réellement votre appartement; vous achetez plutôt des actions d’une société qui est votre immeuble. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement; l’achat des actions vous permet d’occuper un logement dans l’immeuble coopératif. Lors de la fermeture d’un condo, vous recevrez un acte de propriété; à la fermeture d’une coopérative, vous obtiendrez un bail exclusif.
Pour la plupart, les condos et les coopératives ont un portier et un surintendant parmi le personnel; certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Les équipements peuvent être simples (peut-être juste une salle de stockage au sous-sol) ou englobants, comme une terrasse paysagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants et une salle de sport.
Points clés à retenir
- Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement, ainsi qu’un pourcentage des parties communes, vous appartiennent.
- Lorsque vous achetez une coopérative, vous n’achetez pas réellement votre appartement; au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble.
- Les prix des condos sont plus élevés que ceux des coopératives, mais les coopératives exigent une mise de fonds plus importante, des frais mensuels plus élevés et un long processus d’approbation.
- Les appartements en copropriété permettent généralement la sous-location de l’appartement, alors que seules certaines coopératives permettent la sous-location, et les règles sont complexes.
Condos
Les quartiers les plus récents, autrefois considérés comme des valeurs aberrantes, mais maintenant considérés comme branchés, sont les endroits où vous trouverez les condos. Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, un courtier immobilier de New York, «Si vivre dans une maison de verre dans le ciel est plus votre style, vous allez probablement regarder beaucoup de condos. Les immeubles en copropriété ne sont pas devenus courants à New York jusque dans les années 1970, elles sont donc souvent plus modernes que les coopératives. »
«Étant donné que les terrains disponibles pour les nouveaux immeubles en copropriété sont limités à Manhattan», ajoute Malin, «les nouveaux condominiums sont susceptibles de se trouver dans les quartiers émergents et marginaux à l’extrême est et à l’ouest. Dans le Queens et à Brooklyn, nous avons vu beaucoup de condos de nouvelle construction être construits dans d’anciennes zones industrielles le long du front de mer à Long Island City et à Williamsburg, ainsi que dans le centre-ville de Brooklyn.
Acompte et prix
Le coût peut souvent guider le processus de décision d’achat d’un bien immobilier, et les condos offrent des acomptes intéressants, par lesquels, généralement, seulement 10% du prix d’achat est requis. Cependant, les condos ont tendance à avoir des prix plus élevés que les coopératives.
Les frais de clôture
Les frais de clôture d’un condo sont plus élevés que pour une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé à l’avocat immobilier de New York, Adam Stone, de comparer les deux. Voici ce qu’il a proposé. Pour un condo de 1 million de dollars avec une hypothèque de 800 000 $, les frais de clôture seraient:
- Assurance titre pour l’acheteur, 4500 $
- Assurance titres pour le prêteur, 1000 $
- Recherche de titres, 700 $
- Frais d’enregistrement, 700 $
- Taxe sur les hôtels particuliers de l’État de New York, 10000 $
- Taxe d’enregistrement hypothécaire de l’État de New York, 15370 $
- Grand total : 32270 $ (sans les frais du prêteur, qui varient selon le prêteur)
Pour quiconque se demande ce qu’est la taxe sur les manoirs, Stone explique: «L’État de New York a une taxe de transfert de 0,4% du prix de vente, qui est facturée au vendeur de toute propriété résidentielle. Il comporte également une taxe de transfert de 1% sur les acheteurs, également appelée «taxe sur les manoirs», car elle ne s’applique qu’aux propriétés résidentielles dont le prix est de 1 million de dollars ou plus. »
Frais mensuels
Les propriétaires de condos ont une facture mensuelle appelée «charges communes», qui sont utilisées pour l’entretien du bâtiment – les espaces communs, l’aménagement paysager, le paiement du personnel et souvent certains des services publics.
Les propriétaires de condos rédigent deux chèques chaque mois (un pour l’entretien de l’immeuble et un pour les taxes foncières), mais souvent le total combiné du propriétaire du condo est inférieur à la facture d’entretien du propriétaire de la coopérative.
Le tableau
Les conseils de copropriété ont tendance à être moins exigeants que les conseils de coopératives. Les coopératives ont un processus d’approbation plus long, y compris une entrevue. Le conseil d’administration décide si un acheteur éventuel peut acheter la coopérative.
Selon Warner M. Lewis de l’équipe Harkov Lewis de Halstead Property, «avec un condo, un immeuble peut demander un forfait sur l’acheteur», dit Lewis, «mais il n’y a pas d’interview et le bâtiment n’a que le droit de premier refus (c’est-à-dire, soit ils doivent l’approuver, soit le condo doit l’acheter lui-même), ce qui signifie que lorsque vous avez un contrat signé à moins que quelque chose n’arrive à l’acheteur (ou au financement), l’affaire est aussi bonne que faite. »
Des règles
Les condos ont tendance à avoir moins de règles, y compris des restrictions sur l’utilisation de fonds étrangers pour l’achat. Les condos permettent aux investisseurs internationaux d’acheter et de louer leurs espaces; généralement avec quelques mises en garde, mais aucune qui soit onéreuse. Les condos permettent également de sous-louer ou de louer l’appartement à une autre partie relativement facilement, par rapport au processus de sous-location pour les coopératives. Cependant, certaines associations de condos peuvent imposer plus de règles que d’autres. Par conséquent, il est important que les acheteurs potentiels fassent leurs recherches pour déterminer ce qui est autorisé et ce qui n’est pas autorisé.
La préférence de l’acheteur
Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, «Si vous préférez marcher au rythme de votre propre batteur et que vous appréciez la flexibilité, alors un condo peut être le choix judicieux pour vous. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les condos sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes. De plus, si voir régulièrement de nouveaux visages dans l’ascenseur est un problème pour vous, cherchez ailleurs. Les locataires peuvent être communs dans les immeubles en copropriété. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d’un condo. »
Co-Ops
En règle générale, les quartiers résidentiels plus anciens et bien établis comptent une prépondérance de coopératives. Comme l’explique Gary Malin: «Si vous aimez les propriétés historiques, vous risquez de vous retrouver dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d’avant-guerre sont organisés de cette façon. De plus, comme les bâtiments coopératifs ont tendance à être plus anciens que les projets de condos, ils sont souvent situés dans des endroits plus centraux. Par exemple, presque tous les immeubles résidentiels qui bordent Park Avenue dans l’Upper East Side (un emplacement privilégié à tous égards) sont des coopératives. »
Acompte et prix
Comme pour un condo, la décision peut se résumer à combien vous pouvez dépenser et avoir économisé pour un acompte. Bien qu’il soit possible de déposer seulement 10% du prix d’achat d’un condo, une coopérative peut exiger une mise de fonds beaucoup plus élevée – de l’ordre de 20% à 50% du prix d’achat. La bonne nouvelle, c’est que le prix d’achat d’une coopérative a tendance à être inférieur à celui des condos. Cependant, les prix peuvent varier en fonction du quartier concerné.
Les frais de clôture
Selon l’avocat immobilier de New York, Adam Stone, une coopérative a des coûts de clôture inférieurs. Dans l’exemple cité ci-dessus pour un condo, qui avait des coûts de plus de 32 000 $, une coopérative n’a que la taxe de séjour de 10 000 $. La différence substantielle est due au fait que le condo est un bien immobilier, tandis que les parts de la coopérative sont des biens personnels.
« Cela peut être une simple sémantique pour certains, mais pas lors du calcul des coûts de clôture », ajoute Stone.
Frais mensuels
Les propriétaires de coopératives rédigent un chèque par mois appelé frais «d’entretien». Comme pour les condos, les frais mensuels vont à l’entretien de base de la propriété et au personnel nécessaire pour que le bâtiment fonctionne correctement. Les frais de coopérative ont tendance à être plus élevés que les frais de condo, car ils comprennent souvent au moins une partie de l’hypothèque de l’immeuble. Bien que les frais mensuels puissent varier en fonction de la taille du bâtiment.
Cependant, il est important de noter que l’entretien et les charges communes ne sont pas gravés dans le marbre. Toute dépense importante – un nouveau toit, un nouveau lobby, plus de membres du personnel – peut déclencher une évaluation, ce sur quoi les membres du conseil décident et qui peut rarement être annulé.
Le tableau
Comme indiqué précédemment, la plupart des conseils d’administration des coopératives ont un processus de demande rigoureux et souvent long qui peut obliger l’acheteur à remettre des renseignements financiers, à se soumettre à une vérification de l’emploi et peut-être à une vérification des antécédents personnels.
Warner M. Lewis de l’équipe Harkov Lewis de Halstead Property résume la situation: «Dans une coopérative, non seulement vous devez avoir l’argent pour acheter l’appartement (ou le financement pour le faire), mais vous devez également être approuvé. par le conseil après avoir soumis une demande, qui est généralement très détaillée et prend du temps. Ensuite, avec peu ou pas de raison, un acheteur peut être rejeté après son entretien, ou même avant, simplement à cause de quelque chose dans son emballage. J’ai eu des accords et vu des accords pour lesquels il n’y a aucune rime ou raison de rejet. »
Des règles
Les conseils des coopératives ont tendance à avoir plus de règles que les condos et peuvent exiger quand vous pouvez pratiquer votre trombone, si vous pouvez mettre des décorations de Noël à votre porte et si votre animal peut emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l’harmonie, le calme et la courtoisie de la vie coopérative.
Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux, et à peu près tous les acheteurs internationaux, sont des restrictions coopératives sur la sous-location. Les politiques varient selon l’immeuble, mais généralement, lorsque les coopératives permettent aux actionnaires de sous-louer leurs appartements, c’est sur une base limitée, par exemple pour un ou deux ans sur cinq. Les propriétaires doivent généralement avoir résidé dans la propriété pendant un certain temps avant de sous-louer – dans certains cas jusqu’à trois ans. Les propriétaires paient généralement des frais pour être autorisés à sous-louer, et les sous-locataires potentiels doivent remplir une demande et peuvent être soumis à une vérification des antécédents. L’approbation du conseil est un must.
Une autre règle des coopératives qui rend les achats par des personnes internationales impossibles est qu’il est peu probable qu’elles acceptent quiconque dont les fonds sont en dehors des États-Unis.
Selon Lewis, «les coopératives visent à établir un groupe de résidents stable à long terme. Les condos ne semblent pas aussi préoccupés par cela. »
La préférence de l’acheteur
Quand il s’agit de choisir votre préférence, Gary Malin l’exprime de la manière suivante:
Les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui apprécient la stabilité et veulent planter des racines dans un bâtiment. Demandez-vous simplement: « Suis-je là pour le long terme? » Les coopératives sont beaucoup moins transitoires que les condos, c’est donc un endroit idéal pour vivre si vous voulez faire connaissance avec vos voisins. Soyez simplement prêt à être analysé, poussé et poussé, mais comprenez que ce processus est ce qui maintient une coopérative un investissement stable et remarquablement sûr.