Pendant combien de temps un propriétaire d’immeuble ou un locateur peut-il amortir une amélioration locative?
Une amélioration locative est une modification apportée à un immeuble locatif pour l’adapter aux besoins particuliers d’un locataire. Les améliorations locatives, telles que la peinture, l’installation de cloisons, le changement de revêtement de sol ou l’installation d’appareils d’éclairage personnalisés peuvent être entreprises soit par les propriétaires – qui peuvent offrir de le faire pour accroître la valeur marchande de leurs logements locatifs – soit par les locataires eux-mêmes.
Alors que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives est de cinq à 15 ans, l’ Internal Revenue Code exige que l’ amortissement de ces améliorations se produise au cours de la vie économique du bâtiment.
Les améliorations locatives ont des règles d’amortissement différentes selon que vous travaillez avec des rapports financiers de base fiscale américaine ou des rapports financiers selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR) des États-Unis. À des fins fiscales, les améliorations locatives peuvent être amorties pour des périodes allant jusqu’à 15 ans.
Points clés à retenir
- Une amélioration locative est une modification apportée à un immeuble locatif pour l’adapter aux besoins particuliers d’un locataire.
- L’IRS ne permet pas de déductions pour les améliorations locatives. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à un amortissement.
- Selon les PCGR, l’amortissement des améliorations locatives doit suivre un calendrier de 15 ans, qui doit être réévalué chaque année en fonction de sa durée de vie économique utile.
Comprendre les améliorations locatives
Les améliorations locatives sont également connues sous le nom d’améliorations locatives ou d’aménagements et sont généralement réalisées par les propriétaires de propriétés commerciales. Les propriétaires peuvent apporter ces améliorations aux locataires existants ou nouveaux. Les modifications sont adaptées aux besoins d’un locataire spécifique et à ses besoins. Seules les améliorations apportées à l’intérieur de l’espace d’un locataire particulier sont considérées comme des améliorations locatives.
Les améliorations locatives, comme indiqué ci-dessus, s’appliquent aux changements structurels dans l’espace qui profiteront à un locataire particulier. Donc, apporter des modifications à l’espace d’un locataire ne constitue pas une amélioration locative pour le voisin.
Les modifications apportées à l’extérieur d’un bâtiment ou à son paysage ne s’appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l’immeuble, améliore l’ascenseur ou paie le parking, aucun de ces changements n’est considéré comme des améliorations locatives, car ils ne profitent pas à un locataire en particulier.
Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans le contrat. Si le locataire est en mesure de les prendre, il doit les retirer sans aucun dommage à la propriété.
Rapports financiers GAAP
Pour les rapports financiers selon les PCGR, les améliorations apportées aux baux peuvent être capitalisées ou passées en charges en fonction du montant en dollars de l’amélioration. Les entreprises fixent une limite de capitalisation, une norme comptable interne déterminée par la direction qui fixe le montant seuil au-dessus duquel un élément est capitalisé au lieu d’être passé en charges.
Si le montant ne dépasse pas la limite de capitalisation, l’amélioration locative est passée en charges dans la période au cours de laquelle elle est engagée. Si toutefois le coût dépasse la limite de capitalisation, l’entreprise le capitalise et l’amortit.
Une amélioration locative capitalisée selon les PCGR est amortie sur la moindre de la durée de vie utile restante ou de la durée restante du bail. Une durée de vie utile est déterminée sur la base des estimations de la direction.
De plus, la durée restante du bail peut inclure des prolongations tant qu’elles sont prévisibles et raisonnablement assurées de se produire. Si l’immeuble est acheté par la suite, le bail cesse d’être en vigueur et l’amélioration locative serait amortie sur la durée d’utilité résiduelle de l’immeuble.
Rapports financiers sur la base fiscale américaine
La règle des 15 ans a été promulguée par l’ Internal Revenue Service (IRS) en 2004. Avant cette année, la durée d’amortissement était de 39 ans. La règle des 15 ans n’est pas permanente et doit être réautorisée chaque année.
La durée d’amortissement est fixe quelle que soit la durée d’utilité réelle de l’amélioration locative ou la durée résiduelle du bail.