Évaluations de la maison: la clé d’un refinancement réussi
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce qu’une évaluation d’une maison?
- Comment fonctionnent les évaluations à domicile
- Qui paie l’évaluation?
- Que recherchent les évaluateurs?
- Se préparer à une évaluation
- Si vous obtenez une bonne évaluation
- Obtenir un deuxième avis
- Lorsque l’évaluation est faible
- La ligne de fond
Lorsque vous envisagez de refinancer votre prêt hypothécaire, beaucoup dépendra de l’évaluation. Si la valeur de votre maison est si faible que vous êtes sous l’eau, vous ne pouvez pas refinancer. Si votre valeur d’évaluation met la valeur nette de votre maison à moins de 20%, vous serez obligé de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) ou d’avoir à apporter de l’argent à la table pour effectuer un refinancement en espèces. De plus, vous n’obtiendrez peut-être pas le taux d’intérêt le plus bas disponible, car les prêteurs considèrent que les emprunteurs avec moins de capitaux propres sont plus risqués.
Si vous envisagez de refinancer, vous devez comprendre le rôle essentiel de l’évaluation dans le processus et comment vous pouvez préparer votre maison, ce qui est essentiel pour réussir un refinancement.
Points clés à retenir
- Un propriétaire qui envisage de refinancer un prêt hypothécaire doit d’abord obtenir une évaluation, qui coûte généralement de 300 $ à 500 $ pour une maison unifamiliale.
- L’évaluateur, un professionnel indépendant, évalue minutieusement une maison – en personne – et examine des propriétés similaires avant d’arriver à une évaluation de la maison.
- Rafraîchir le travail de peinture d’une maison, éliminer l’encombrement et souligner les caractéristiques cachées peuvent aider à augmenter les chances d’une évaluation élevée.
- Un propriétaire qui croit qu’une évaluation est trop basse peut faire appel, mais la chance qu’un évaluateur la modifie est très mince à moins qu’il n’y ait des preuves substantielles que la valeur est mauvaise.
Qu’est-ce qu’une évaluation d’une maison?
Une évaluation est effectuée par un professionnel agréé ou certifié, dont l’opinion sur la valeur d’une maison est fournie en tant que tiers désintéressé et impartial. L’évaluateur est payé pour avoir fourni le service d’évaluation de votre maison, mais n’a aucune peau dans le jeu quand il s’agit de savoir si vous êtes en mesure de refinancer en raison de la valeur à laquelle ils arrivent.
Dans une opération de refinancement, l’évaluation protège la banque en s’assurant qu’elle ne prête pas à l’emprunteur plus d’argent que la propriété ne vaut. Si la propriété entre par la suite en forclusion pour une raison quelconque, le prêteur veut être en mesure de revendre la propriété et de récupérer son argent.
Un évaluateur visite votre maison pendant 30 à 60 minutes pour mesurer ses dimensions, examiner les commodités et évaluer l’état général, à l’intérieur et à l’extérieur, en prenant des photos de l’extérieur, du garage et de chaque pièce intérieure.
Ils examinent ensuite les enregistrements de transactions de propriétés similaires au vôtre – idéalement, les propriétés de votre quartier qui se sont vendues récemment. Sur la base de la visite à domicile et de ces dossiers, l’évaluateur parvient à une opinion professionnelle sur le prix de vente de votre propriété si vous la mettez sur le marché. La banque utilise cette valeur, ainsi que vos revenus, vos actifs et vos antécédents de crédit, pour déterminer combien elle vous prêtera et à quelles conditions.
Comment fonctionnent les évaluations à domicile
Deux types de transactions de refinancement ne nécessitent pas d’évaluation: le refinancement simplifié de la Federal Housing Administration (FHA) et le prêt de refinancement de la réduction des taux d’intérêt de la Veterans Administration (VA). Tous les autres types d’opérations de refinancement nécessitent une évaluation.
La réglementation fédérale dicte la façon dont les prêteurs et les évaluateurs doivent se comporter tout au long du processus d’évaluation. Après la crise du logement, le gouvernement a voulu accroître l’indépendance des évaluateurs pour éviter la possibilité de prêter sur la base de la valeur excessive des logements. La loi Dodd-Frank et la loi sur la vérité sur les prêts font partie des réglementations qui exigent que les appréciations et les évaluations soient menées de manière indépendante, en utilisant des critères établis, et à l’abri de toute influence extérieure. »2
Étant donné que les exigences fédérales en matière d’indépendance des évaluateurs définissent un champ restreint d’interactions acceptables entre un évaluateur et les agents de crédit, les prêteurs craignent que tout contact avec les évaluateurs puisse être interprété comme une violation de la loi en tentant d’influencer l’opinion de l’évaluateur avant la fin de l’évaluation.
Les prêteurs font preuve de prudence pour éviter la possibilité de mesures disciplinaires sévères. Les agents de crédit et les courtiers ne peuvent pas choisir l’évaluateur, pas plus que l’emprunteur.
Le prêteur ordonnera souvent l’évaluation par l’intermédiaire d’un tiers appelé une société de gestion de l’évaluation (AMC). «L’utilisation d’un AMC n’est pas une exigence, mais c’est l’approche courante de l’indépendance des évaluateurs», déclare Joe Parsons, conseiller principal en prêts chez Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, Californie, banquier régional et courtier en hypothèques.
De nombreux prêteurs – en particulier les petits prêteurs locaux – ont des relations de référence directes avec un petit groupe d’évaluateurs individuels et ne peuvent pas utiliser de CMA. Ou le prêteur peut avoir un service d’évaluation indépendant en interne. L’évaluateur doit avoir une connaissance locale de la zone (appelée compétence du marché). On s’attend à ce que les évaluateurs suivent les normes uniformes de pratique d’évaluation professionnelle publiées par la Appraisal Foundation, une organisation professionnelle, bien que ces normes ne soient pas la loi.
Qui paie l’évaluation?
Les frais d’évaluation varient d’un État à l’autre, mais les évaluateurs doivent facturer des frais habituels et raisonnables pour la région. Attendez-vous à payer au prêteur de 300 $ à 500 $ pour une évaluation d’une maison unifamiliale standard. «Les propriétés plus complexes sont plus chères parce que l’inspection prend plus de temps», explique Erin Benton, vice-président de Decorum Valuation Services, une société de gestion des évaluations à Ellicott City, dans le Maryland.
Vous devez payer l’évaluation indépendamment du fait que votre prêt se ferme ou non parce que l’évaluateur a toujours fait le travail. Bien que les frais puissent sembler intéressants s’ils vous permettent d’obtenir les conditions de refinancement souhaitées, cela peut sembler un gaspillage d’argent si une faible évaluation signifie que vous ne pouvez pas refinancer.
Étant donné que les prêteurs ne peuvent pas discuter de la valeur d’une maison ou de la «valeur cible» prévue avec un évaluateur au moment de la cession, les propriétaires ne sont pas en mesure d’obtenir une estimation approximative de l’évaluateur quant à savoir si leur maison est susceptible d’être suffisamment élevée pour être refinancée avant de payer le service, comme ils le pouvaient avant la nouvelle réglementation. Au mieux, vous pouvez rechercher des ventes comparables récentes sur des sites Web tels que Zillow et Redfin, mais ces enregistrements peuvent être inexacts ou incomplets.
Une autre option consiste à demander à un agent immobilier de faire une analyse comparative du marché et de vous fournir des impressions des ventes comparables récentes du Multiple Listing Service, explique Bruce Ailion, un agent de RE / MAX Greater Atlanta. Demandez gentiment, car l’agent vous rendra service – contrairement à la vente d’une maison, il ou elle ne gagnera aucune commission sur votre refinancement.
Que recherchent les évaluateurs?
La valeur que l’évaluateur attribue à votre maison dépend en grande partie des prix de vente récents de propriétés comparables. Tout de même, vous vous trompez si vous pensez que vous ne pouvez rien faire pour aider votre maison à atteindre le haut de sa valeur d’évaluation potentielle.
Faire évaluer votre maison est similaire à un premier rendez-vous, dit Ailion. Bien que vous n’ayez aucune idée de la façon dont votre partenaire vous appréciera ou vous évaluera, être bien soigné améliore considérablement vos chances d’être jugé attrayant. «Il en va de même avec l’évaluation», dit-il. «Votre propriété doit être soignée et propre, épurée et facile à inspecter. Tous les animaux doivent être confinés et masqués. Vous ne voulez pas que l’évaluateur soit pressé de sortir. »
Voici comment l’évaluateur résidentiel agréé Ralph J. Vaccari, président de Vaccari & Associates à Marblehead, Massachusetts, décrit son approche du travail: «En général, peu importe si votre pelouse n’est pas tondue ou si votre maison est en désordre. Il est important de comprendre, cependant, qu’une maison sale ou négligée peut augmenter son apparence d’usure au-delà de la normale, et que cette condition peut, en fait, affecter la valeur. »
Selon Vaccari, l’évaluateur se soucie de ce qui suit:
- État extérieur et intérieur
- Nombre total de pièces, avec valeur ajoutée aux chambres et aux salles de bains
- Fonctionnalité, y compris la conception et la disposition des pièces intérieures, et l’obsolescence fonctionnelle
- Améliorations apportées aux cuisines et aux salles de bain, aux fenêtres, au toit et aux systèmes de la maison (chauffage, électricité et plomberie) au cours des 15 dernières années qui rendent la maison plus à jour, fonctionnelle et habitable selon les normes d’aujourd’hui
- État et âge des systèmes de plomberie, d’électricité et de CVC de la maison
- Équipements extérieurs, tels que garages détachés, terrasses et porches. Les piscines et les spas ajouteront également à la valeur d’une maison
- Emplacement
- Des caractéristiques peu attrayantes, telles qu’une apparence extérieure incompatible avec le reste du quartier, nuiront à la valeur
C’est une bonne idée de souligner les caractéristiques qui peuvent ne pas être immédiatement apparentes et qui pourraient potentiellement ajouter à l’opinion de l’évaluateur sur la valeur, dit Parsons.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Se préparer à une évaluation
La préparation de votre maison pour la visite d’un évaluateur est cependant différente de la préparation pour un acheteur potentiel. «Lorsque vous ouvrez votre maison à un acheteur potentiel, vous voulez déclencher des réactions émotionnelles», déclare Parsons. «En tant que vendeur, vous voulez que l’acheteur puisse imaginer à quel point il sera heureux et à l’aise. Aucune considération subjective de ce type ne s’applique à une évaluation. »
Vaccari ajoute qu’un propriétaire ne ferait pas de changement, comme déchirer un vieux tapis pour révéler des planchers de bois franc, pour une évaluation, comme il le ferait pour un vendeur. Mais rafraîchir la peinture de la maison, à la fois à l’intérieur et à l’extérieur, peut aider, tout comme éliminer l’encombrement pour permettre un accès et une visualisation complets de toutes les zones de la maison, y compris le sous-sol. Enfin, dit Ailion, « Si les registres fiscaux sont incorrects, faites-le remarquer. »
Sinon, dit Vaccari, il est de la responsabilité de l’évaluateur de découvrir les problèmes et de poser des questions lorsque cela est justifié.
Si vous obtenez une bonne évaluation
Toutes nos félicitations! Vous avez franchi une étape importante pour refinancer votre prêt hypothécaire et économiser de l’argent. Il est maintenant temps de passer par la prochaine série d’étapes avec votre agent de crédit. Si vous avez obtenu une évaluation favorable, utilisez un outil tel que le calculateur d’hypothèques du Consumer Financial Protection Bureau pour rechercher les taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire refinancé pour une maison de votre valeur. Être armé de ces chiffres peut vous donner un certain pouvoir de négociation lorsque vous rencontrez votre prêteur.
Si vous souhaitez faire appel d’une évaluation faible, vous aurez de meilleures chances de réussir si vous offrez des données solides pour étayer votre dossier.
Obtenir un deuxième avis
Parfois, la valeur de l’évaluateur est non seulement inférieure à ce que vous aimeriez qu’elle soit, mais inférieure à ce que vous pensez que vaut votre maison. «Une évaluation n’est que l’opinion d’une personne», dit Ailion. «Bien qu’il s’agisse d’une opinion formée et éduquée, comme pour toutes les professions, il y a de bons et de mauvais praticiens.»
Compte tenu de la réglementation fédérale stricte régissant le processus, pouvez-vous faire quelque chose contre une faible évaluation? «Si le propriétaire n’aime pas la valeur de l’évaluation, il peut écrire une lettre d’appel au prêteur ou à l’AMC, mais la chance qu’un évaluateur change d’avis est très faible à moins que le propriétaire n’ait des preuves irréfutables que la valeur est off », dit Benton.
Votre appel ne réussira que si vous pouvez montrer que l’évaluateur a commis une erreur importante, telle que la liste incorrecte de la superficie en pieds carrés ou du nombre de pièces; qu’ils n’ont pas tenu compte d’un équipement important comme une piscine ou un spa; ou n’a pas tenu compte d’une vente comparable qui pourrait soutenir une valeur plus élevée tout en «sélectionnant» une comparaison moins appropriée qui indiquerait une valeur inférieure, dit Parsons.
Vous pourriez également faire valoir, dit Ailion, en soulignant que les comparables utilisés se trouvaient dans un district scolaire inférieur ou une subdivision inférieure qui n’avait pas d’association de propriétaire avec des piscines et des courts de tennis, que tous les comparables étaient en détresse ou l’immobilier. appartenant à des ventes, ou qu’ils ont d’autres externalités négatives influençant la valeur, comme être dans une rue très fréquentée.
« Expliquez pourquoi ils sont différents et non égaux aux vôtres », déclare Ailion. « Vous devez prouver que quelque chose ne va pas avec les comparables sélectionnés. »
Vos options lorsque l’évaluation est faible
Si vous ne parvenez pas à contester avec succès une évaluation faible, comment vous assurez-vous que le refinancement est effectué? Si l’évaluation vous fixe à moins de 80% des capitaux propres, vous ne respecterez pas le ratio prêt / valeur de 80% nécessaireet devrez payer PMI à moins que vous ne choisissiez de procéder à un refinancement en espèces.
Si l’évaluation vous met à moins de 80% des capitaux propres, vous pouvez effectuer un refinancement en espèces, en ajoutant suffisamment d’argent à la clôture pour atteindre ce ratio prêt / valeur magique de 80% et éviter le PMI.
Vous pouvez choisir de payer le PMI pour le moment. Si la valeur des maisons continue d’augmenter, vous pouvez par la suite fournir des ventes comparables à votre gestionnaire de prêts hypothécaires et lui demander de supprimer le PMI, même si vous n’avez pas encore remboursé une grande partie de votre capital.
Cependant, si l’évaluation révèle que vous êtes sous l’eau, tout ce que vous pouvez faire est d’attendre que le marché s’améliore, à moins que vous ne soyez admissible à un programme tel que l’option de refinancement High LTV de Fannie Mae ou à Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Le programme de refinancement abordable des logements (HARP), qui offrait une aide gouvernementale aux propriétaires qui étaient sous l’eau, a expiré à la fin de 2018.
La ligne de fond
Comprendre le fonctionnement du processus d’évaluation vous donnera les meilleures chances d’obtenir un évaluateur pour attribuer la valeur la plus élevée possible à votre propriété. Les évaluations ne correspondent pas toujours aux valeurs que les emprunteurs espèrent, et elles sont un processus humain qui laisse place à la subjectivité et aux erreurs. Vous pouvez faire appel d’une évaluation faible, mais vous ne réussirez qu’avec des données suffisamment solides pour sauvegarder votre réclamation.