Risque de retombées
Qu’est-ce que le risque de retombées?
Le risque de retombées est le risque pour un prêteur hypothécaire qu’un emprunteur individuel se retire d’un prêt pendant la période entre l’offre officielle d’un prêt et la clôture de ce prêt. Une hypothèque est un prêt qu’un prêteur ou une banque accorde à un emprunteur pour l’achat d’une maison. Lorsqu’un emprunteur se retire du prêt avant de signer les documents, ce qu’on appelle la clôture, on parle de retombées hypothécaires.
Points clés à retenir
- Le risque de retombée est le risque pour un prêteur hypothécaire qu’un emprunteur se retire d’un prêt après qu’une offre formelle a été faite et avant la clôture.
- Lorsqu’un emprunteur se retire du prêt avant de signer les documents, on parle de retombées hypothécaires.
- Les prêteurs hypothécaires ont quelques options à leur disposition pour se protéger contre les risques de retombées et éviter les pertes.
Comprendre les risques de retombées
Les retombées hypothécaires sont une mesure utilisée par les prêteurs hypothécaires, qui indique le pourcentage de prêts dans leur pipeline qui n’ont pas été clôturés. Les banques et les courtiers en hypothèques, qui aident à obtenir les prêts, tentent de prévoir les retombées potentielles des prêts hypothécaires dans leur portefeuille de prêts. Un pipeline de prêts hypothécaires représente toutes les demandes de prêt hypothécaire qui n’ont pas encore été approuvées par un prêteur, mais qui peuvent avoir eu un verrou de taux d’intérêt mis en place entre le demandeur de prêt et la banque.
En règle générale, les prêteurs exigent des emprunteurs qu’ils fixent un taux au plus tard 10 jours avant la date de clôture, mais chaque prêteur peut varier quelque peu.
Le risque qu’un emprunteur puisse se retirer avant la date de clôture de l’hypothèque est appelé risque de retombée. En règle générale, les prêteurs peuvent prolonger une offre de prêt valable jusqu’à 60 jours jusqu’à la clôture du prêt. Ce faisant, la banque court le risque que l’emprunteur se retire du contrat hypothécaire au cours de la période précédant la conclusion de la transaction de prêt.
Si un initiateur d’hypothèque est impliqué – qui aide à faciliter le processus de prêt – il conservera le prêt dans sa réserve jusqu’à la clôture du prêt. Après quoi, le prêt irait soit au portefeuille de prêts de la banque, mais plus probablement, le prêt serait vendu sur le marché secondaire.
Souvent, un prêt hypothécaire est associé à d’autres prêts pour créer une garantie hypothécaire (MBS ). Les particuliers peuvent investir dans un MBS et recevoir des intérêts, qui sont en partie basés sur les taux d’intérêt des prêts qui composent le MBS. Si un emprunteur se retire du prêt, le prêteur perd l’opportunité de profiter du taux d’intérêt du prêt et des frais de prêt. L’initiateur du prêt hypothécaire et le prêteur peuvent également perdre les frais qui auraient été gagnés s’ils avaient vendu le prêt hypothécaire sur le marché secondaire.
Risque de prix
Une autre composante du risque de pipeline est connue sous le nom de risque de prix. Cela tient à la probabilité que, pendant la période précédant la clôture, les taux d’intérêt en vigueur baissent et que l’emprunteur soit en mesure de bénéficier d’un autre prêt assorti d’un taux d’intérêt plus favorable. Un tel changement peut menacer le prix que l’initiateur de l’hypothèque peut obtenir pour le prêt sur le marché secondaire.
Couverture des risques de retombées
Le risque de chute est un aspect inévitable du processus de prêt en raison du temps nécessaire pour souscrire ou traiter la demande de prêt, les documents financiers et tous les documents juridiques qui doivent être préparés pour la clôture. Au cours de ce processus, il est possible que l’emprunteur se retire du prêt hypothécaire. Par conséquent, les prêteurs disposent de quelques options qui peuvent les aider à se protéger contre les retombées hypothécaires et à se protéger des pertes.
GSE
Une façon d’y parvenir est de structurer la vente d’un prêt réalisé sur le marché secondaire au mieux. Un accord peut être conclu avec un acheteur de prêt secondaire, tel que des entreprises financées par le gouvernement (GSE) qui garantissent, achètent et regroupent les prêts à vendre comme des investissements.
Dans le cadre du meilleur effort, le GSE pourrait accepter de renoncer aux frais, qui seraient autrement facturés lorsque l’initiateur ne peut pas délivrer une hypothèque spécifique. Cela peut avoir un effet à la baisse sur le prix, mais ce changement de prix est généralement inférieur aux frais.
Marché TBA
Une autre couverture contre les risques de retombées consiste à utiliser le marché à annoncer (TBA) pour les titres hypothécaires. Sur ce marché, les prêteurs sont en mesure de vendre des crédits répondant à certains critères sans identifier les crédits spécifiques. En règle générale, les titres ou les prêts ne sont annoncés que 48 heures (appelée règle des 48 heures ) avant la date de règlement prédéfinie de la transaction sur le marché TBA. En conséquence, le prêteur peut remplacer un prêt dont l’emprunteur s’est retiré par un autre prêt complété à la date de règlement, si nécessaire.