Option d’extension
Qu’est-ce qu’une option d’extension?
Une option d’expansion est une option intégrée qui permet à l’entreprise qui a acheté une option réelle (qui est un droit d’entreprendre certaines actions) d’étendre ses opérations à l’avenir à peu ou pas de frais. Une option d’expansion, contrairement aux options typiques qui tirent leur valeur d’un titre sous-jacent, tire sa valeur de la flexibilité qu’elle offre à une entreprise.
Une fois qu’une entreprise a mis en œuvre la phase initiale d’un projet d’investissement, une option d’expansion peut les aider à décider d’aller de l’avant avec le projet. En matière d’ immobilier commercial, les options d’agrandissement offrent aux locataires le choix d’ajouter plus d’espace à leurs locaux loués. En règle générale, cela s’appliquerait à un espace de bureau ou à un emplacement de vente au détail où les locataires cherchent à s’étendre dans un espace adjacent.
Points clés à retenir
- Une option d’expansion est une option intégrée dans un contrat qui permet à une entreprise d’étendre ses activités à l’avenir à peu ou pas de frais.
- Une option d’expansion donne à la direction d’une entreprise le droit (mais non l’obligation) de saisir des opportunités commerciales, telles que l’agrandissement des bureaux d’une entreprise ou l’achat d’équipement à un prix inférieur à la valeur marchande.
- Si les conditions économiques sont bonnes, une entreprise exercera souvent une option d’expansion.
- Si une entreprise est en difficulté financièrement ou que l’économie est en panne, une entreprise peut décider de ne pas exercer une option d’expansion ou de la retarder jusqu’à ce que les conditions s’améliorent.
Fonctionnement d’une option d’extension
Les dirigeants d’une entreprise aiment souvent les vraies options car elles donnent à la direction le droit (mais pas l’obligation) de poursuivre des opportunités commerciales ou des investissements. Cette flexibilité permet à la direction de retarder la prise de décision finale jusqu’à ce qu’elle dispose de toutes les informations concernant les conditions économiques et du marché susceptibles d’influer sur ses choix. Celles-ci sont appelées options réelles car elles se réfèrent à des actifs corporels, tels que les biens immobiliers, les équipements, les bâtiments et les terrains.
Par exemple, si une entreprise n’est pas sûre de savoir si son produit nouvellement introduit réussira ou non sur le marché, elle peut acheter un type d’option réelle appelée option d’expansion. L’option d’expansion permettra à l’entreprise d’évaluer les conditions économiques futures et de déterminer s’il est rentable de continuer à développer le produit ou non.
Si l’entreprise prévoyait initialement produire 1 000 unités sur cinq ans, l’exercice de l’option d’expansion lui permettrait d’acheter de l’équipement supplémentaire pour augmenter sa capacité à un prix inférieur à la valeur marchande. Si les conditions économiques sont bonnes et que l’expansion est souhaitable, l’entreprise exercera l’option. Sinon, ils permettront à l’option d’extension d’expirer.
Une option d’expansion ne doit pas être confondue avec un contrat d’options, qui est un dérivé basé sur la valeur d’un titre sous-jacent, comme une action.
Comment les options d’expansion sont appliquées dans l’immobilier
Du point de vue de l’immobilier, une option d’agrandissement comprendra généralement des restrictions et des stipulations concernant les efforts déployés par un locataire pour faire un usage plus large d’une propriété. Par exemple, des contraintes de temps peuvent être instituées sur tout projet d’expansion, limitant le locataire à une certaine fenêtre pour achever ses efforts.
Dans un complexe de bureaux, par exemple, un locataire peut vouloir prendre plus d’espace pour accueillir de nouveaux ajouts considérables au personnel. La clause d’agrandissement du bail peut stipuler que le locataire n’a qu’un certain nombre de semaines ou de mois pour demander aux équipes de construction d’ajuster l’intérieur du bâtiment afin de permettre l’extension du plan d’étage. Il y aura des stipulations concernant la partie – le propriétaire ou le locataire – qui est responsable du paiement des améliorations locatives. Les modalités de l’option d’agrandissement pourraient également inclure des changements au loyer du locataire pour refléter la plus grande empreinte au sol que le locataire occupera une fois les travaux terminés.
Il peut également y avoir des stipulations selon que d’autres locataires ont déjà opté pour une option d’expansion, ce qui pourrait empêcher d’autres de chercher à augmenter leur espace. Un locataire peut également souhaiter construire plus de bâtiments, pas seulement des bureaux dans un immeuble, sur une propriété appartenant au propriétaire. Les plans d’agrandissement peuvent être limités à la proximité d’autres fonctionnalités, installations et espaces locataires déjà en place.
Avantages et inconvénients des options d’extension
Avantages
Pour une petite entreprise ou une entreprise en démarrage, une option d’expansion leur donne la possibilité de développer rapidement leurs opérations existantes à l’avenir si le besoin s’en fait sentir. Cependant, il n’y a pas de pénalité financière ni d’obligation de prendre en charge l’expansion à l’avenir si l’entreprise décide de ne pas y parvenir pour quelque raison que ce soit. Une option d’expansion permet à la direction de différer ou de retarder l’expansion jusqu’à ce que le moment soit venu en fonction des conditions commerciales de l’entreprise.
Du point de vue du propriétaire, offrir à un locataire une option d’agrandissement peut être un moyen efficace de l’inciter à signer un bail à long terme, surtout en période de contraction économique. Plutôt que de faire face à un taux de vacance élevé et à une perte de revenus, les propriétaires de biens immobiliers commerciaux accorderont souvent des concessions dont ils n’auraient pas besoin pendant une économie en plein essor.
Désavantages
Négocier une option d’expansion équitable pour les deux parties peut être délicat. Par exemple, il peut être difficile de déterminer quel sera le loyer équitable du marché à un moment donné dans le futur pour l’agrandissement proposé. Cependant, il est important de fixer le loyer de l’espace optionnel pendant la phase de négociation plutôt que de le laisser jusqu’à ce que le locataire décide d’exercer l’option.
Un autre inconvénient est que le locateur devra laisser un espace vacant pour tenir compte du potentiel que le locataire puisse exercer l’option et s’y agrandir. Le coût d’entretien de l’espace ajouté au revenu de location perdu peut être plus élevé que ce que le propriétaire peut se permettre. Dans ce cas, le locataire pourrait avoir plus de chance de négocier une option d’agrandissement qui stipule que le locataire a le droit de premier refus sur tout espace qui s’ouvre dans l’immeuble lorsqu’un autre locataire déménage.